2011年伊始，国务院再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　那时，距离春节还有8天，一只重拳再次砸向让人欢喜让人忧的房产市场，而位列新国八条第一条的，便是“进一步落实地方政府问责制”。于是，在这个初春，全国几十个城市相继颁布地方细则，“限购”无一例外地再次出现在各地方细则中。与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。新国八条则彻底堵住了拥有两套住房者再次购房的口子。限制购买，无疑成了今年的主基调，有人将2011年称为“限购大年”。

　　从2010年开始，一系列剑指住宅的房地产政策调控，使楼市格局发生了变化，不在调控范畴的商业地产的成交量占比明显上升，一个不争的事实是，不甘心进入炒大蒜、绿豆行列的民间资金开始寻找出路，房地产中以往“只可远观不可亵玩”的商业地产成了众多投资者、开发商钟情的“硬通货”，纷纷弃宅从商。一份市场调查显示，后调控期的首选商业地产的投资者，占比达到38.2%，而选择住宅的锐减，只有12.3%,选择股市的最少，只有8.5%。

　　于是，坊间流传“2010年为商业地产元年，2011年是商业地产大年”。

　　莫非楼市中真的存在“宅”、“商”销售此消彼长的杠杆定律？毕竟，商业地产是国民经济发展的重要增长点，它有别于住宅地产，是投资型市场，投资资金回流慢，需要巨大的资金、精准的定位、长期的营运、专业的管理、严谨的监督，才能有稳定的回报，不能像操作住宅地产一样，以直接产权销售迅速获取利润。

　　记得电影《立春》中，蒋雯丽有这么一句台词：“立春一过，实际上城市里还没什么春天的迹象，但是风真的不一样了，它好像在一夜之间变得暖热潮湿起来，”

　　从宏观市场，到微观市场，吹进商业地产市场的风，已经变得暖热潮湿起来……

　　{ 现状 }

　　剑指住宅的政策调控带来楼市格局变化的春天

　　从2010年到2011年，中国楼市面临了贯穿两年的房地产政策调控，从2010年的1月调控初期国十一条出台，4月新国十条出台，实行更为严格的差别化住房信贷政策，楼市调控全面展开，到8月，京沪深杭四地银行全面叫停第三套贷款，10月全国多个城市出台限购令，11月公积金贷款全面收紧，年末调控走向深入，直到2011年2月新国八条各地方细则出台，政府一系列的楼市调控剑指住宅，在贷款、利率等方面都实行了收紧政策，使得购买住宅与商业地产间的信贷杠杆不再，促使楼市格局发生了变化。

　　来自戴德梁行的数据显示：2010年5月，重点城市住宅成交面积全部下跌，总跌幅达45.72%。开发商和购房者观望情绪严重，30个城市总成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44.18%。

　　就2009年-2010年杭州写字楼、住宅成交套数走势来看，2010年4月新政之后两者销售套数开始有了明显的变化。2009年全年杭州写字楼销售637套，而在2010年销售3123套，数量增长了近5倍。住宅的销售套数则由2009年的66319套跌至2010年的35960套，下跌了近50%。

　　商业地产凭借仍然保持着的“5成首付和贷款利率为基准利率1.1倍”的投资门槛，开始走俏，有着批量甲级写字楼的钱江新城迎来了杭州以及其他城市购房者的关注和下单。

　　今年初，一位宁波80后年轻女子独自驾着劳斯莱斯来到杭州钱江新城的泛海国际项目现场，打算一次性付款买下整层写字楼，据工作人员介绍，这位姑娘是为她在宁波的公司到杭州来开办分公司，其中部分作为杭州公司自用，部分用来出租，“这位姑娘说，就算公司经营不利，至少作为固定资产的整层写字楼会得到保值增值，说不定获利会超过公司经营。”

　　这位宁波姑娘的话或许代表部分写字楼购买者的心态：自用与投资兼而有之。而不少公司也开始通过购买固定资产来保持公司货币的价值。据记者了解，位于天目山路的杭州天际大厦，目前尽管还没有开盘，但因其地处黄龙商圈的稀缺地段、超前设计理念以及本身高品质的定位，已经吸引到足够多的客户的眼球。

　　杭州2010年下半年写字楼成交量前五名的楼盘中，除钱江国际时代广场和中华·钱塘航空大厦为酒店式公寓和写字楼的混合物业外，信雅达广场、杭州东部国际商务中心，以及泰地·北上新城三个楼盘均为酒店式公寓。

　　酒店式公寓以其“住宅办公”的双重身份，以往在市场上不温不火，但在调控政策下，酒店式公寓因为投资成本相对较低、购买套数不受限制，而迅速蹿红市场，特别是一些地段较好、交通便捷且带精装修的酒店式公寓，一开盘就热销。

　　2010年10月，杭版限购令出台后，作为商业地产中的重要一员，酒店式公寓销量逐月攀升，10月，杭州主城区酒店式公寓共成交361套；11月，成交880套；12月，成交1401套。在此过程中，包括良渚文化村“春漫里”酒店公寓、中凯东方红街酒店式公寓等，都受到极大的关注。当然，除了不受限制的政策便利性外，这些酒店式公寓，都各自身处自己所在区域的核心商业区，周边配备足够让人心动的利好，无论是良渚的环境，还是火车东站的交通，都让人怦然心动。

　　此外，商铺，包括社区商铺都受到了不同程度的青睐。据科威国际不动产商业地产部的刘芊介绍，新政以来，杭州商铺成交从售价到面积并没有太大的变化，但是客户的购买意向发生了倾向性的变化，以往首先关注的是住宅，而现在咨询的次序则了商铺-写字楼-住宅。他们代理销售的华丰地块某商铺项目，有2/3的客源是温州人，“以前温州人扫楼，现在开始扫铺啦”。600多平方米的商铺，每平方米均价3万多元，尚未做什么宣传推广，只通过渠道销售，便已去化大半。

　　毫无疑问，剑指住宅的房地产政策调控下，楼市格局的变化为商业地产送来了一缕春天的利好暖风。