广州

　　成交趋冷 新地王诞生

　　临近年底，广州楼市成交量持续下滑，但市中心区豪宅楼盘的成交让广州中心区均价在近十周维持高位运行，并于上周创出22124元/平方米的新高。在供应方面，年底广州市多个新盘扎堆上市。但在土地市场上，目前估计年内住宅土地供应仅在2平方公里左右。后市供需能否平衡，仍存悬念。

　　另外，此前备受关注的广铁南站地块，在11月25日下午被广铁集团以86亿元拍得。楼面地价达17276元/平方米，创造了土地单价新地王。

　　成交持续下行 新盘供应增多

　　今年广州楼市的新盘供应一直没有出现过大幅上升，截至11月24日，可售楼盘也仅有3.6万多套。因此业内人士针对广州楼市的供需状况，认为不会出现大跌行情。这种供应偏紧的情况一直维持到今年10月。当月广州市国土房管局的数据显示广州十区一手住宅交易登记均价为15072元/平方米，同比上升约50%，环比上升近三成。广州房管局解释交易均价上升源自新政之后中心六区成交占比上升，拉高全市整体均价。

　　近期统计显示，11月25日至12月31日之间，广州即将上市或有新组团推出的项目为36个，较之前大增。其中首次亮相的新楼盘数量达到20个，甚至超过国庆黄金月前后的11个，创造了新盘上市量月度最高纪录。

　　在这20个新楼盘中，中心城区与郊区占比各半。近年来供应一直紧缺的越秀和荔湾区共推出4个全新项目，周边的番禺、从化继续保持了之前的大力度供应。在新盘中，供应类型也较为丰富，其中既包括复式公寓，也有高档洋房。

　　临近年底，虽然广州楼市成交趋于低迷，但目前购房者面临的选择却开始增多。

　　土地供应收紧 新地王诞生

　　与开发商的推盘热情相比，广州市土地市场的供应力度却有所收紧。年初广州国土部门预期的住宅土地供应量是7.64平方公里，但仅过一月就调整为5平方公里。到7月份，广州市国土资源局明确住宅用地供应量的“下限”是2平方公里，并认为“可以满足市场的刚性需求”。到10月底，广州实际出让住宅土地面积仅1.01平方公里。距离下限尚有一倍差距，5平方公里的目标更遥不可及。而在2009年，广州住宅用地供应量为4.1平方公里。

　　今年大部分时间里，土地拍卖市场成交低迷，多地块以底价成交。然而广州今年最大规模的住宅用地、占地面积超过26万平方米的广铁南站“巨无霸”地块11月25日下午经过222轮的竞拍，被广铁集团以86亿元拍得，楼面地价达17276元/平方米，超越了去年由越秀城建以15324元/平方米拿下的珠江新城天价地，创造了广州单价新地王。

　　广州南站是目前中心区罕有的总建筑面积近50万㎡的巨无霸项目。紧邻珠江，东临白鹅潭，是广州市城市“中调”发展的重点地段。根据规划，该地块将是一个滨水景观区，前景不可限量。

　　广州经纬行研究中心主任曾英杰表示，广铁南站原是广铁集团地块，根据广州三旧改造政策，只需交纳地块成交额的三成，原地款一些拆迁问题需要经过广铁集团同意。这些附加条件对广铁最为有利，却能让其他开发商望而却步。

　　济南

　　刚需带来“小阳春”

　　尽管近期地产调控政策趋紧，却没影响济南房地产市场的火热。自住及改善型住房需求的支撑，加之通胀驱动等因素推动，济南楼市9月份以来成交量明显放大，地产商也顺势推盘入市，制造了10月“小阳春”。

　　9月底多部委联合推出楼市调控政策，直接导致济南楼市国庆“黄金周”期间的惨淡经营。但随后，济南楼市迅速回暖。地产商集中推盘销售并采取多种营销措施，带动市场呈现爆发式增长。据世联怡高济南房地产市场月报监测数据显示，济南10月住宅成交量2581套，30.2万平方米，同比分别上升63.5%和83%，环比分别上升23.6%和26.9%。价格方面，尽管由于统计口径有所不同导致当地多个研究机构的报告中的销售均价存在一定差异，但一个共同的认识是，楼盘价格环比处于小幅波动状态，整体上每平方米8000元-1万元的中等价位段为成交主力，这一价格较去年同期有了两三成的涨幅。

　　11月的济南楼市延续了10月以来的火爆气氛，各种促销手段及地产商的集中开盘，直接带动了济南楼市活跃的成交量。据某网站数据监测中心统计，11月8日至14日，济南市共成交商品房816套，环比前一周增加了227套，涨幅38.54%。其中住宅487套，环比前一周增加了52套，上涨了约11.95%。

　　据统计，未来一个多月内，济南仍将有10余家楼盘开盘，尤其是一些高档盘和大户型楼盘纷纷推向市场。业内人士分析，与全国一线城市或部分二线城市相比，济南房地产市场过去以中档物业为主体，高端产品匮乏，城市发展及城市消费水平的提高导致对高端物业的需求越来越强烈。随着中海、保利等一批大鳄级地产商进入济南，济南楼市高端产品供应逐渐增量，迎合了这部分高档需求。这种需求一部分表现为改善型的需求，同时在一定程度上也是拥有一定财富的人群在通胀背景下保值增值的需要，而这部分人选择楼盘时倾向于选择一些高端楼盘和大户型楼盘。

　　武汉

　　量跌价平 观望气氛浓厚

　　市场风向标万科武汉公司旗下的万科红郡、万科金域华府、万科魅力之城、万科高尔夫、万科城共同推出的优惠活动，在武汉房地产市场引起了不小的反应。

　　中国证券报记者走访了解到，不少楼盘同今年上半年相比，虽然价格并没有下降，但房地产市场整体呈现量跌价平的趋势。一方面开发商手中有钱，心中不慌；另一方面购房者则在期待房产新政见效，市场整体观望气氛日渐浓厚。

　　中国证券报记者以购房者的名义拨通了万科金域华府的电话，挂下电话不久，就收到了金域华府的短信：万科金域华府周末购房赠11888家电基金。

　　除了万科率先拉起降价的大旗外，其他楼盘真正降价的并不多。在位于武昌中心武锅老厂区的滨湖名邸项目，从5月份开盘至今，建筑面积最小的82平米的户型已经售完，售楼小姐告诉记者，这个楼盘的三个户型82平方米、98平方米和105平方米的基本都是刚性需求较多，因此比较受欢迎，剩余的户型只剩23层以上的了。不过她也表示，如果一次性付款，可以打到98折。

　　亿房网研究中心主任明晶晶告诉中国证券报记者，最近一个月，武汉房地产市场总体呈现量跌价平的趋势。11月份至今主城区的住宅成交套数为6770套，最近一周均价6891元/平方米，与11月初的6805元/平方米基本持平。经过金九银十的成交，部分开发商已经储备了足够的资金过冬，目前降价促销的动力不大。

　　一位不愿透露姓名的业内人士则表示，其实公司并不缺钱，搞搞促销一方面拿出的房源并不是特别好的户型，另一方面试探一下市场的真正情况，也可以造成开盘热销的感觉。

　　成都

　　年底量价或创新高

　　继11月18日成都推出了“限外令”(境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房)后，成都楼市再次推出“组合拳”。但业内人士认为，“二次调控”后频繁亮相各地的限购措施并未包含在成都新政细则中。在各项措施中，更多是对原有规定的重申和强调，例如查处捂盘惜售、土地闲置以及执行差别化信贷政策，这些条款要么已经执行，要么是全国性的统一措施，所以成都的政策只是在加强此前已颁布政策的执行力，对成都楼市不会产生太大影响。在各项措施中相对作用较大的是对捂盘惜售的查处和对开发商调价的时间限制。

　　“银十”更胜“金九”

　　9月29日，楼市“二次调控”面世，市场预测10月成都楼市难以将“金九”的热度保持下去，但受地铁开通、秋季房交会及西博会召开、通胀预期上升等因素综合影响，成都楼市迎来了名副其实的“金九银十”。

　　继9月成交量创年内新高之后，成都楼市10月成交量再创新高。统计数据显示，10月成都楼市的成交量环比大涨近五成，供应量环比上涨三成，双双创下今年的新高。商品住宅成交套数为12907套，成交面积为119.22万平方米，环比分别增长了45.2%和44.9%，创下了今年新高，也超过了去年同期水平。与此同时，商品住宅成交均价持续上涨，10月更是达到了8803元/平方米，环比增长4.70%。

　　11月有望再创新高

　　进入11月后，楼市销售旺季已过，加之缺少房交会这一重要支撑，市场供应量有所回落，但成交量仍维持较高水平。据中原地产统计数据显示，11月前三周主城区商品住宅成交分别为4078、4085、3289套，成交面积分别为38.76万、40.14万、30.99万平方米。11月目前成交套数为11452套，总成交量仍有望超过10月12907的总套数再创新高。

　　中原地产研究中心认为，近段时间成都楼市供应放量刺激了需求的释放，而多个城市出台的“限购令”，使得相当数量的外地购房者进入成都市场，与本地购房者一道推高了近期成交量。近期成都限购传言四起，在一定程度上又起到了逼单的效果，恐慌性购房初现，相信短时间内成交量还将保持高位，11月总成交量有可能超过10月再创新高。