进入2013年，关于房产税扩大试点的消息此起彼伏，不过始终是“雷声大雨点小”。目前杭州是否开征房产税、何时开征房产税仍无定论。但不可否认，房产税已经成为杭州业界关注的焦点。

　　目前，全国仅有上海和重庆两个城市试行房产税，上海方案针对增量，税率分为0.4%和0.6%，并给予家庭人均60平方米的免征额；重庆方案偏重高档住房，税率为0.5%至1.2%。从2011年试点至今，随着商品住宅平均销售价格的上升，两大城市的适用税率分界线和应税价格，均出现了相应变化。

　　若杭州真成为下一批试点城市，参照现有的上海或重庆模式，杭州哪些区域的楼盘将是征税对象？对购房者又会产生什么样的影响？（备注：上海与重庆试点均于2011年1月28日开始实施，按年计算征收。）

　　上海模式针对新购住房

　　税率视交易单价而不同

　　根据实施细则，上海模式的征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。

　　本市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，需合并计算家庭的全部住房面积，对人均住房面积超过60平方米的部分进行征税。非本市居民家庭，同样适用。

　　税率方面，以新购住房的市场交易价格为计税依据，按交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。如果交易价格低于本市上年度新建商品住房平均价格两倍的，税率减为0.4%。据上海市统计局数据显示，2012年上海新建商品住宅销售均价13870元/平方米。因此，2013年上海房产税适用税率分界线为27740元/平方米，高于这个标准的按0.6%征收，小于等于的按0.4%征收。

　　按此规定，上海应税住房每年应缴纳房产税的计算公式为：应缴纳房产税=应税面积×交易价格×70%×税率。以一个上海三口之家为例，假设该家庭原本拥有一套面积120平方米的住房，在2013年又购入一套单价25000元/平方米、面积140平方米的住房，那么这户家庭应征税面积为（120+140-60×3）=80平方米、征收税率0.4%（单价低于27740元/平方米）。一年应缴纳房产税=80×25000×70%×0.4%=5600元。

　　若施行上海模式

　　杭州多数楼盘适用0.4%税率

　　若施行上海模式，那么新购住房是否征收房产税，主要取决于购房家庭人均住房面积，与具体楼盘没有实质关系。因为，只要人均住房面积超过60平方米，超出部分就要征税。

　　与楼盘关系最大的是税率问题。按照上海模式，应税住房的适用税率分为0.4%和0.6%两个档次，其分界线为上年度新建商品住房平均价格的两倍。据快房网（kfw001.com）K指数研究室统计，2012年杭州市区（含萧山、余杭）商品住宅（不含酒店式公寓和商铺等非住宅产品）共成交69905套，成交均价14791元/平方米，两倍均价约为29582元/平方米。

　　统计显示，2012年杭州市区成交均价超过29582元/平方米的住宅楼盘，仅有20余个，主要是武林壹号、蓝色钱江、武林府、凯旋门这样的市中心高端楼盘，以及云栖玫瑰园、桃花源、湘湖壹号之类的郊区别墅排屋楼盘。也就是说，杭州只有少量楼盘适用0.6%税率，大多数楼盘适用0.4%税率。

　　重庆模式偏重高档住房

　　交易价格越高税率越高

　　重庆模式的征收对象为个人拥有独栋商品住宅（含存量与新购）、个人新购高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。高档住房是指交易价格达到上两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上的住房。

　　征收面积方面，与上海类似，重庆也会扣除一定的免税面积。其中，独栋商品住宅免税面积180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积100平方米；第三类应税住房没有免税面积。（免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。）

　　税率根据价格的高低进行划分，独栋商品住宅和高档住房的交易单价，达到上两年主城九区新建商品住房成交均价3倍以下的，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%；第三类应税住房税率为0.5%。根据最新数据，今年1月1日起，重庆应税价格开始执行12779元/平方米（2倍均价）的新标准。也就是说，价格高于12779元/平方米的住宅，即为高档住房。

　　如此，重庆应税住房每年应缴纳房产税的计算公式为：应缴纳房产税=应税面积×交易单价×税率。假设重庆本市一家庭原本拥有一套面积500平方米的独栋商品住宅，交易单价20000元/平方米，那么这套房子今年应缴纳的房产税为（500-180）×20000×1%（3倍到4倍之间）=64000元；假设某个家庭在2013年购买了一套面积400平方米，交易单价15000元/平方米的高档住房，那么这套房子今年应缴纳房产税=（400-100）×15000×0.5%（2到3倍之间）=22500元。

　　若施行重庆模式

　　别墅、高端楼盘受影响最大

　　重庆模式下房产税的征收与否，取决于物业类型（独栋）和市场交易价格。杭州若施行重庆模式，可以明确的是，所有规划建设有独栋商品住宅的楼盘，如桃花源、西溪风情、溪上玫瑰园等在售楼盘和已交付别墅类楼盘，都将纳入征税范围。

　　除独栋商品住宅外，杭州哪些楼盘还需征收房产税？据统计，2012年杭州市区商品住宅成交均价14791元/平方米，2011年商品住宅成交均价16474元/平方米。以此计算，2013年杭州高档住房的价格标准为[（16474+14791）/2]×2=31265元/平方米。

　　这个价格比上海模式下的税率分界线（29582元/平方米）还高出不少，这意味着，当前杭州仅有寥寥十多个高端楼盘，属于需征收房产税的范围。

　　分析

　　刚需购房者受房产税影响不大

　　无论是按照上海模式还是重庆模式，对刚需购房者来说，影响并不大。因为从征收对象来看，基本集中在别墅类楼盘和单价30000元/平方米以上的高端楼盘，这类楼盘不仅数量少，也不是刚需购房者的考虑对象。同时，即使不按照当前试行的两大模式，目前房产税征收的主流声音，也是针对二套房、多套房以及高价房，不会对刚需购房者的买房过程，造成实质影响。

　　不过，当前不少购房者对房产税开征，期以降低房价的作用。事实上，从上海和重庆施行房产税的情况来看，房产税并没有起到明显降低房价的作用。从官方的表态来看，房产税也不是调整房价的重要手段，更多的是作为一种经济调节手段。数据显示，近两年，两大房产税试点城市上海和重庆的商品住宅成交价格，均出现了一定的上涨。如2013年上海房产税的应税价格为27740元/平方米，比2012年的26896元/平方米略高；重庆高档住房的应税价格起征点为12779元/平方米，约是重庆主城9区2012年新建商品住房成交均价6389元/平方米的两倍。