“大寒：

　　寒气之逆极，故谓大寒。”

　　关键词：冰冻期、过冬论

　　春节期间20个主要城市的成交量同比下降81%。杭州亦不例外。

　　新年第一周成交量狂跌70.85%的数字让人不寒而栗。仔细翻看1月份的推盘记录，全月仅有五六个项目有开盘，主城区的几乎没有，基本都是萧山和余杭的新盘。

　　而1月5日绿城集团官方微博连发的4条股权转让信息，更是让已处“冰冻期”的市场再次陷入惶恐和不安。

　　绿城附属公司无锡绿城湖滨置业有限公司与融创中国控股有限公司之附属公司融创置地签订股权转让协议。无锡绿城将所持湖滨置业之51%股本权益以人民币5100万元转让与融创置地。无锡绿城仍持有湖滨置业之49%股权。

　　消息一出，舆论哗然。由于产品定位高端，绿城直接成了调控的“重灾区”，从去年下半年开始，各大媒体的头条纷纷标以“收购”、“破产”作为绿城新闻的关键词。在市场冰冻之际，此协议也揭开了绿城在2012年的“售股”之旅。

　　这个月，“过冬论”成为市场最主流的声音。

　　根据中原地产监控数据显示，16家标杆房企1月份业绩降幅超5成，同比2011年的663.6亿元下调了350.4亿元，下调幅度达到了52.8%。其中销售业绩下调幅度超过50%的企业达到了10家，同比下调的企业达到了14家。可以说，在今年的1月份，各上市房企销售业绩几乎是全军覆没。

　　新推楼盘卖不动，二手房市场也没有好到哪里去，于是，大量中介门店倒闭的倒闭，转手的转手，更有数不胜数的经纪人相继离职和跳槽。

　　时值年关，不管是经营尚可还是入不敷出的房地产开发商们提前放假，甚至开始酝酿裁员。有先见之明的营销人员更是主动转行，从这个领域彻底“跳出围城”。

　　“雨水：

　　且东风既解冻，则散而为雨矣。”

　　关键词：龙年第一降、销售模式改革

　　2月9日，方正房产对外举行新闻发布会，做出惊人之举：旗下的荷塘月色项目将开展暖春活动，推出160余套户型面积为90平方米的优惠房源，起价9980元/平方米，半数房源总价控制在百万元以内，均价从首期开盘时的15800元/平方米直降4000至11500元/平方米，同时将对老业主进行差价补偿。至此，方正房产降价除了极具诱惑力的调价举措之外，作为杭州第一家率先实行老业主差价补偿的公司，也备受外界关注。

　　显而易见的是，方正房产本次的降价举措，再次影响杭州主城区的楼市价格体系。从去年年底开始，大桥西板块因为华盛达阅城的调价，而打响价格战。目前，桥西核心板块的价格已经被此前陆续开盘的名城公馆和吉祥半岛拉到大致每平方米均价18000元的一个基础。但是此次方正荷塘月色的降价，虽然项目并不处于桥西核心区，但是对整个大桥西板块而言，也算是推倒了降价多米诺骨牌的第一枚棋子。

　　而老大哥绿城在坚守价格底线的同时，开始寻求新的变革和出路。

　　这其中最被市场关注的则是“房产销售的革命性改变”，即就是将过去坐等上门接待为主的被动销售，演变为主动出击找寻潜在客户的经纪人制度。一方面，将自己原先的销售人员赶出案场，将其放到一个宏大的社会空间中去找寻客户；另一方面，借用社会上原先的二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百人的优秀人选，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子。

　　除此之外，绿城还向全社会成员完全开放其房源，这意味着社会上任何一个人，都可以帮绿城卖房子。而无论是企业销售人员，签约经纪人，还是非专业销售人员，只要帮绿城卖出房子，都可获得不菲的佣金。这也为绿城在3月份成立联合经纪人公司埋下了伏笔。

　　“惊蛰：

　　春雷乍动，万物始苏。”

　　关键词：价格沦陷、成交攀升

　　3月，飞速扩散并四处蔓延的降价风潮令杭城部分板块房价呈现“断崖”式下探趋势。

　　无论是主动开盘的，还是被动接招，去年年底以超低价登场的顺发吉祥半岛式的低价策略已经成为这些新推楼盘最惯用的手段，而吉祥半岛乘胜追击后的第二次开盘，同样以较低的价格赢得了市场的认可。

　　每过几天，就会有一两个楼盘，以震撼性的价格出场，挑战着人们原有的价格底线欲望。在这些降价复又降价楼盘的冲刷下，杭州楼市进入了一场前所未有的价格体系盘整期。

　　3月初，野风·启城加推的8号楼总计140余套，以破“4”字头起价，均价5700元/平方米，成为临平又一家高调降价的楼盘，把钱江经济开发区板块价格又向“洼地”推进了一步。

　　3月5日，金帝海珀迎来了开盘以来最大一次促销活动，打出了均价7788元/平方米的历史低价。三月下旬，“蓝江四季晶品清盘！4999元/平方米起价，5999元/平方米均价!”的广告立刻占据各大房产网站的显著位置。“临平北，一步到位，板块最低”的红色标语触目惊心。“4字头”的起价让不少人惊呼，临平山北价格再次触底。

　　同样是这个月，在中海、世茂的带领下，钱塘帝景和寰宇天下低价房源的推出，令一向价格坚挺的滨江板块也开始出现动摇，正式走入了降价通道，成为杭州主城区最新的价格战战场。

　　当然，这些卷入到降价大潮中的楼盘也并未让人们失望，随着刚需局部释放，以吉祥半岛为代表的降价楼盘扛起了成交量的大旗，震撼性的降价让久违的楼市出现“日光盘”的胜景。调整产品线和价格策略之后的滨江曙光之城，一周之内三次开盘三次售罄，让3月楼市显现出一丝“小阳春”的迹象。

　　“谷雨：

　　雨生百谷，杨花落尽子规啼。”

　　关键词：亏本售楼、破产

　　4月20日，昆仑天籁刷新主城区住宅楼盘的最低价，8800元/平方米的均价，相比于原先12600元/平方米的价格下降了3800元/平方米。

　　4月27日上午，同处于丁桥板块且仅一路之隔的中豪四季公馆报以“贴身肉搏”，以“二期房源均价8500-9000元/平方米，石材干挂”的方式低价跟进，令主城区价格基准线再刷新低。

　　4月27日下午，昆仑天籁针对四季公馆回应做出相应的调整，并再次降价，均价定为8536元/平方米。两大楼盘“掐架”较劲，直击江干低价，共同刷新了主城区的价格标准。

　　昆仑天籁拿地于2009年10月10日，楼面价是5524元/平方米。考虑到昆仑天籁是信托融资，还要扣掉售价10%左右的税费，按保守测算，其资金成本也超过1000元/平方米。最终留给昆仑的建安成本、营销和管理成本不到2500元/平方米，定亏无疑。但是为了缓解资金链的紧张，也为了在“下半场”竞争中占得先机，昆仑只能忍痛割肉低价抛售天籁。而中豪的楼面价虽然为7245元/平方米，但是目前低价出售的仅为2幢楼的240套房源，其余房源的价格还没定，且车库等物业的出售也未必能让其亏得血本无归。

　　4月的杭州，有关金星房产“破产门”的新闻更是轰动了全国。

　　4月12日，杭州市余杭区人民法院就金星房产发布破产清算公告，这随即被业内解读为，这是本轮房地产调控政策下杭州地区第一家因资金链问题申请破产的房地产公司。

　　对于金星房产开发的西城时代家园项目，余杭区政府已表态，其后续工程将陆续进行，并将依法保障业主办理三证的权利。金星“破产门”，留给了我们许多疑问，这究竟是楼市调控效果的深度显现，还是自身经营不善的结果。

　　“小满：

　　灌浆饱满，还未成熟。”

　　关键词：学区房、红五月

　　人居展作为杭州房产界的风向标，历来可以从中看出些许端倪。而在今年如此“迷你”的规模之下，市场之冷清显而易见，但有一批房源却引得无数购房者热捧，那就是学区房。

　　今年人居展中“扬眉吐气”的中介公司几乎都把学区房单独列为一个板块。虽然以往有些中介公司也会将参展房源进行分类，但大多只是以地理为划分界限，很少以受众人群作为划分标准。走进每一个展位查看张贴在墙上展示的房源，最为显眼的必然是学区房。

　　5月有关部门公布，杭州公办中小学全面取消择校生，公办小学、初中的择校名额一个都不留，即实现“零择校”目标。同时规定，公办学校在核定的班额内，如有多余学额，一律通过摇号确定招生名单。至此，风行多年的“择校”彻底退出历史舞台。就在这个被外界称之为“史上最严格的择校限制令”下，多年以来一直在楼市中大行其道的学区房迅速升温。这也进一步凸显了购买学区房的重要性和紧迫性，原本就已经在市场红火的学区房，或将随着择校限制令的实施而更为抢手。

　　这种突如其来的抢购热潮，甚至让不少开发商和中介感到意外。

　　尽管调控政策未见放松，但银根已现松动迹象，而部分地方城市的政策微调频频被中央默许，楼市预期开始起了微妙变化，开发商开盘节奏加快，刚需依然生猛，改善型需求悄然入市。

　　此前掀起丁桥价格战的中豪四季公馆荣登5月成交量榜首，四天内两次“日光”，缔造了“红五月”的楼市神话。首次入市的宋都东郡国际，虽然地段偏远配套一般，但因为其较低的总价吸引了成千上万的刚需购房者。同样是一个月的时间，寰宇天下180平方米-255平方米的大户型销售了50多套，让寰宇天下的开发商中海都“非常意外”。

　　“芒种：

　　谓有芒之种谷可稼种矣。”

　　关键词：降息、利率优惠、改善性需求上升

　　6月，央行降息的动静让不少刚需购房者觉察到“出手”的信号，首套房7折利率优惠的重申更是让不少购房者看到了自己房贷减轻的希望。

　　然而，随着楼市的逐步回暖，6月伊始，继工商银行暂停首套房贷8.5折利率审批且贷款利率重回基准水平，中国银行也已于近日将首套房贷利率从最低8.5折优惠回调到最低9折。

　　工行、中行杭州分行信贷部的相关负责人，他们均表示目前杭州市场资质好的客户首套房贷利率可以最低申请到9折，8.5折的利率优惠极少出现。

　　虽然持续已久的房地产调控使得银行在房贷政策上的差异性逐渐显现，国家支持刚性需求的论断也非常明确，但如今信贷信号“时松时紧”，让不少购房者雾里看花摸不着头脑。

　　6月的杭州楼市延续了“红五月”的劲销态势，据杭州透明售房网数据统计，今年上半年，杭州主城区共成交22085套房源，仅次于2009年上半年。其中，6月份成交量高达6747套，仅次于09年5月和6月，排名杭城月成交量第三名。而整个上半年杭州楼市主城区的成交量，就已经超过了去年全年的总和。

　　就在这个月，改善性需求上升明显，高端型、大户型接力刚需楼盘，销售逐步上扬。仅仅6月30日一天，寰宇天下成交87套房源，连续5日荣膺杭城日成交榜首。而整个上半年，寰宇天下的成交量已高达1323套房源，成为杭城半年度成交冠军。6月份，德信臻园热销约1亿元，远洋公馆与远洋大河宸章各热销约3亿元，万科西溪蝶园二期更是在15天内劲销150套，创造了5.5亿元的销售神话。而以湘湖壹号、保利霞飞郡排屋热销为标志，楼市回暖开始向豪宅蔓延。自此，楼市正在上演刚需、改善再到豪宅的回暖三部曲。（来源：杭州日报 李超）