楼市中的人，摇摆中抉择

　　从2月份荷塘月色龙年首降、3月底曙光之城开盘，前所未有剧烈的价格战开启，再到6月8日央行首次降息，市场迅速回暖……限购限贷背景下的2012年上半年楼市，经历了从低谷到复苏的演变。

　　作为楼市永远的两大主体，开发商和购房者，其又经历了怎样的心路历程？我们在杭州华盛达房产集团有限公司总裁沈国光和购房者小苏身上，触摸到了这半年来，不同的心态变化。

　　降价声起，卖房者主动，买房者从容

　　●事件关键词：荷塘月色、曙光之城、价格战

　　●时间：2~4月

　　今年楼市的价格战是由荷塘月色点燃的。2月10日，当方正房产宣布160套特价房以11800元/平方米的价格入市时，一直僵持着的楼市被撕开了一个口子。

　　短暂5天的蓄客后，2月25日，荷塘月色低调开盘。593组客户争抢160套房源，荷塘月色的降价效果显而易见。

　　荷塘月色降价后，作为同板块的楼盘，阅城是反应最快的。2月17日，华盛达阅城在售213套房源，宣布以平层12500元/平方米的均价对外出售，当日去化八成。而在此之前，据杭州透明售房网显示，阅城的已售毛坯住宅价格在16000~16100元/平方米。

　　很多人猜测，阅城的这次降价是不是因为资金危机？作为这次降价的决策者，沈国光给予了否认。“我们并不缺少资金。去年8月，阅城已开过一次盘，回笼了2.5亿元的资金。本来，我们计划坦然等待调控过去再说。可是，既然荷塘月色降价已测出了板块的价格之底，我们索性应势跑量。”本周二，在阅城边的办公室内，沈国光如此回忆道。

　　但不可否认的是，去年10月至这次降价前，是这轮调控杭州开发商最难过的日子。“去年10月至今年3月，这5个月时间，很多项目没有卖出一套。”沈国光说。

　　真正的底却是滨江筑的。3月8日，滨江房产位于城东新城的曙光新城首次开盘，毛坯房开出15000~16000元/平方米的均价，一抢而空。“如果说，荷塘月色的降价是为板块筑底，那么，曙光之城的降价则为整个主城区房价筑了底。”沈国光如此认为。

　　虽说板块价格底已基本测出，但那个时候，说实话，成交量究竟会多久才能走出谷底？沈国光也没底。唯一的选择就是抢占先机，尽早跑量。

　　就在阅城抓紧卖房时，来自东阳的小苏却刚刚开始自己的的看房之路。由于女儿去年底入读求是浙大附小，小苏卖掉了东阳的房子，打算在杭州安家。

　　小苏的置业区域选定在城西，以求是小学为半径，“荷塘月色的降价对我并没有直接的影响，因为那不是我的看房区域。但这给了我信号，房价开始降了。”

　　小苏以前在房产公司呆过，对楼市走向有自己的判断。“我只想买套大房子自住，是今年楼市当之无愧的刚需主力。荷塘月色降了，我看中的房子肯定也会降价。”3月时，小苏和记者通电话，胸有成竹。

　　回暖声起，买房者焦虑，卖房者反而淡定了

　　●事件关键词：准备金率下调，央行降息

　　●时间：5~6月

　　5月18日，央行再次下调存款准备金率。6月8日，自2010年10月以来的第一次降息开始。当日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。

　　应该说，这是自前年底屡次加息后的首次降息，代表银根紧缩背景下的首次放松。虽然说，从政策层面分析，这次降息对楼市的积极作用未必有那么大，但从心理层面看，成交量的真正放大恰恰从这时开始。

　　在小苏看来，就他关注的城西区域来看，楼市的真正回暖就是自6月份开始的。

　　为了保险起见，小苏分二手房和新房两条线看房。新房主要围绕西溪和申花板块看，二手房则盯准城西一带的次新房，如枫华府第、中豪晴园、南都德加花园、兴财名都苑等。

　　3月底，申花板块的绅华府15800元/平方米起降价时，小苏去现场看了看，但终因这儿路况比较堵而作罢。他也去看过西溪边某精装修公寓，也一再压价，最终因拿到的最低折扣是8.8折，不够诱人而作罢。

　　4月起，小苏将目标锁定为西溪边某公寓，当时，这个楼盘正在大搞促销，对外宣称打7.6折。小苏看中了其中的180平方米大户型，直截了当地对售楼人员说，能给我打7折，我就签合同。“其实，这个楼盘的真实成交折扣在7.2折左右。”小苏查询相关成交记录得出结论，但他还是想趁着市场低迷再杀杀价。

　　5月前，这个楼盘一直成交不佳。小苏时不时接到售楼处打来的询问电话。

　　但一进入6月，形势就不妙了。“那段时间，我很焦虑，看新闻说，成交量在不断上升，搞得我都慌了，心想房价可能是再降不下去了。”小苏回忆说，“加上二手次新房一直没怎么降价。一般，二手房降不下来，新房就很难再降价。”

　　6月初，降息的消息一出，小苏马上找了西溪边某公寓的售楼处，签了合同。最终，他申请到的折扣是7.1折，虽然离心理价位还有差距，但他还是买下了。“看了这么多房子，想想算了。我的判断是，降息一出，房价很难再降了。”小苏的判断很准，之后两周，这个楼盘开始回收折扣，成交量也多了起来。

　　房子卖掉了，资金回来了，开发商心思活络了

　　而这时，沈国光反而不急了。因为最困难的时候已过去。

　　2月底~6月，短短3个半月时间，阅城推了56批房源，已回笼了8亿元左右的资金。5月初，阅城首推小高层房源，开盘均价14200元/平方米，不到一个月售罄。6月份，阅城再推小高层，房价再次拉升到15200元/平方米。虽然房源位置不一样，但之前4月份推的高层公寓，售价为13300元/平方米，两批房源差价达1900元/平方米。

　　虽然市场回暖是在他的预料当中，但沈国光坦率地说，他也没想到，市场的回暖速度是如此之快。

　　就在别的降价开发商纷纷宣称要慢慢卖房时，沈国光却表示，这样的回暖并不代表2009年突飞猛进市场的重归，跑量还是接下去的主题。紧接着，阅城会推多层公寓。

　　虽然调控还在继续，但沈国光还是觉得房产市场会大有作为。“只要开发的产品是适销对路的优质普通商品房，开发企业还是会有较好的利润。”沈国光认为，“即使投资者被限购，正常状况下，一天100套左右，杭州主城区楼市一年有3万~4万套的消化量还是不成问题的。”

　　这段时间，沈国光一直在物色合适的住宅地块，“现在，手头资金宽裕了，阅城销售也已接近尾声，只要有地价合适的地块，今年肯定会拿地。”

　　记者手记：别再透支市场

　　几天前，国家统计局刚刚发布“2012年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。

　　与4月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。6个环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。而杭州仍属于价格下降的43个城市之一。

　　但这个统计数字，或许与杭州人的切身感受并不相同。

　　同一个楼盘，在今年2月~5月初，持续4个月价格维持在14800元/平方米，到5月底，试探性地涨了几百元每平方米，被戏称为首次“提价式开盘”，结果销售一空。到了6月中旬，再度开盘时，价格已经回涨到17800元/平方米左右。

　　这个涨价幅度可远远不止0.2%。

　　而且价格回涨的楼盘不止这一个。

　　如果去翻看今年1月国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，你会发现，2012年1月份的环比数据：70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个——没有一个城市的价格是上涨的。

　　尽管统计局的数据发布有滞后性，但是购房者的感受是直接且即时的：已经有两三个月没有见到“房闹”了，“日光”盘再现，摇号、托关系买房的多起来了，从3月份开始成交量在迅速回升，到了6月价格回涨的趋势已经逐渐显现。

　　中央的宏观调控政策并未动摇，整体的经济形势也不乐观，地方也未大张旗鼓地“救市”——杭州市场近期的表现有些不合常理，虽然这次无论是成交量还是价格都不像2009年那样涨跌极为激烈，但它的确出现了波动。

　　大概一个多礼拜前，首都经贸大学与中国社科院公布了一项调查结果，他们联合对30个省会城市以及大连、青岛等5个计划单列市，共计35个城市居民对房价预期进行调查，结果显示，32个城市居民皆预期房价将会继续上涨，这意味着有超九成居民预期当地房价未来会出现上涨。

　　这或许能从某一方面解释，为什么近期杭州市场会出现成交量与价格双反弹。预期，又是预期。

　　不过是几个月前，我们在进行小规模的市场调研时，绝大多数购房者的“预期”还是，房价会进一步下跌。

　　时隔才多久，楼市就回到了成交持续回暖，购房者人心惶惶的局面了？

　　我们相信“病去如抽丝”，商品房价格的高烧、保障房建设的跛脚、土地财政的依赖，从表及里的各种失调，有急症也有痼疾，房地产市场的“病”并非单靠宏观调控就能“药到病除”，妙手回春。

　　从心灰意冷到绝处逢生再到得意忘形，从退房到抢房，2009年完成这个过程只用了差不多半年。我们不希望再用同样的文字，去描述2012年，我们所见到的杭州楼市。

　　经历过这些年：开发商当体会，若没有2009年时的疯狂，没有那么多“天价”地，这两年就不会面临“想退退不掉，想卖卖不出，想降降不起”的痛苦；购房者也当知道，没有那么多买了房就“一夜暴富”的童话。

　　2009年的一朝疯狂，从2010年到2012年，花了两年多时间，为那时的消费力“透支”买单。何苦再来一次？

　　购房者的“预期”总是在变，今天这样，明天那样，有人说，都怪楼市——太折腾！

　　不折腾，谈何容易。

　　不断有专家呼吁，房地产市场应以“制度调控”代替“政策调控”，以长期、稳定的制度取代短期、多变的政策，以期形成长期稳定的“预期”，若能如此，最好。