6月18日，从国土资源部传来消息，根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。为贯彻落实节约、集约用地及房地产调控政策，此次，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。

    而与此限制相对应的，是近期全国各地别墅排屋产品的热销与豪宅市场的“疑似”回暖。就在杭州，进入6月以来，已经有接近10个别墅排屋项目开盘，而其中更是不乏“日光”：保利·霞飞郡、东海·闲湖城，乃至万众瞩目的滨江·湘湖壹号等，均在开盘当日便基本认购完毕。

    降价风蔓延至别墅楼盘

    经过年后两个多月的消化，刚需市场已显露疲态，不少开发商也开始捕捉随之而来的改善性需求。就在楼市中的人大多数仍在回味着中小户型住宅热销、刚性需求爆发时，豪宅回暖、别墅热销的情形已经悄然于5、6月之间出现。

    本月初，位于富阳的莱蒙·水榭山率先打出了“排屋6折”的广告，直接吸引市场眼球。随后该楼盘推出60套特价联排产品，据了解，此次位于富阳东洲板块的，由深圳莱蒙集团开发的楼盘水榭山一共推出60套特价新房源，总价仅在200万左右，远远低于市场预期。超高的性价比、稀缺的山水湿地资源、独特的东南亚建筑风格和优美的园林景观，吸引了一大批购房者，水榭山开盘当日，仅仅1小时的时间，就被认购走了9成的房源，不但创造龙年杭州排屋销售套数榜首，销售速度更是快得令人咋舌。事实上，自从去年年底开盘以来，莱蒙·水榭山在售出30余套房源后，开始经历一段相当长时间的“滞销”，而此次的大动作，可以说是开发商一个极为成功的举措。

    除此之外，还有位于丁桥的天阳观筑，近段时间也推出直降150万的优惠活动，主要针对面积为180平方米的排屋房源，降价后，总价在400万元左右，据了解，该批房源随即去化超过一半。位于文一西路的广大·同城印象亦推出让利活动，面积230-280平方米的联墅房源，总价300万元起步，这在大桥西范围内，都是一个极具有吸引力的价格。除了以上这些楼盘之外，还有更多的在售项目选择暗地里降价。

    别墅价格集体往下走，已经成为不争的事实。和目前刚需楼盘在大规模的热销之后出现了小幅度提价现象相比，改善型需求的楼盘则始终保持着合理的定价，甚至稍低于市场预期。事实上，近期开盘的一批别墅排屋产品，大多销售形势喜人。

    和莱蒙·水榭山一样在开盘当天几个小时之内便劲销完毕的还是位于萧山的保利·霞飞郡。早在5月中旬，项目首先推出1期31套城市排屋房源，开盘当夜迅速售光，成为市场少见的别墅“夜光盘”，在本月15日，再次推出城市排屋产品19套，面积253-320平方米，均价在32000元/平方米左右，总价则维持在300万左右，开盘半个小时即告售罄，在短短不到一个月的时间里，保利地产两度创造2012年杭州高端排屋物业销售的传奇，成为今年杭州至今为止销售速度与销售业绩最好的城市排屋产品，一时之间风头无两。

    在端午小长假期间开盘的东海·闲湖城推出了月亮湾排屋组团，共24套排屋房源。据了解这一批房源的均价不到20000元/平方米，总价在430万元左右。在此前1个多月的时间里，就已经蓄客100余组，开盘当日便基本售罄。

    位于滨江区的世茂·钱塘帝景，其联排别墅组团五十六府于近期开放“杭州最高造价别墅样板房”参观，短短两个星期就有100多组客户纷至沓来，受到市场近乎狂热的追捧。随后推出的1期房源共28套，开盘首日即被认购走过半房源。

    热销带动了开发商的加速推盘。据了解，一些正处于蓄客阶段的项目，也都收到了市场不错的反馈。

    万科旗下又一别墅力作据悉即将于7月份推出，作为万科在杭州的最高端项目，万科郡西已经在网络论坛上收获了如潮的好评。据了解，郡西将于7月正式推出首批26幢房源。目前蓄客情况相当不错；位于余杭板块的世茂·西西湖即将于6月中下旬将推出40套山地联墅，户型面积208平方米，总价约400万，目前正在预约排号中；位于临平的金都·夏宫，同样也有体量不小的别墅产品等待推出。据项目负责人介绍，夏宫在今年上半年主推公寓，而受到现阶段市场热度影响，别墅房源的到访人数正逐渐增多，因此开发商也决定在今年下半年推出别墅房源；位于富阳银湖板块的野风山表示即将首推法式排屋产品。除了当地不限购、低密度、性价比高等优势外，开发商表示，和周边其他同类型项目在22000元/平方米上下的均价相比，价格也将成为该项目一个很大的优势，最低起价可能会在11000元/平方米左右，几乎打了对折。

    降价之外更以品质取胜

    对于高端的别墅排屋类楼盘来说，也并非只有降价一条出路。大部分的项目负责人在肯定降价优惠对于去化的推动之外，更加推崇的是此类产品难以比拟的稀缺。位于萧山的滨江·湘湖壹号就是最好的例子。

    地处湘湖三期风景区内的滨江·湘湖壹号，是目前杭州非常稀缺的临湖别墅项目，一直以来备受市场关注。6月16日，湘湖壹号推出别墅、排屋房源共计45套房源，其中排屋总价1500-2200万元，独栋别墅总价4000-8000万元，开盘亮相虽然低调，甚至前期也鲜有宣传，却受到了市场的热捧，开盘现场名车云集，购房者的热情更是高涨，稍落于人后就有可能选不到自己心仪的房源。

    对于湘湖壹号的热销，业内多给予肯定，作为一个纯别墅排屋项目，它有着“杭州城南最为华贵之作”的美誉，开发商在品质的锤炼上不遗余力。而在地缘条件上看来，其位于杭州绕城高速之内的优越地段更是蔚为难得，不仅能满足人们的居住需求和感官享受，而且与都市、自然同时紧密相接，必然成为当下高端人士的置业目标和投资首选。在此次开盘推出的房源中，最大的别墅面积达1380平方米，总价超过了8000万元，这一套别墅很快就被认购，从中不难看出购房者的热情。据了解，当天湘湖壹号楼就销售超过8成，销售金额超过11亿元。

    而在外人看来，还有一个很重要的原因就是当地的区域购买力极为强大。据项目负责人介绍，购买这批产品的大多是萧山本地人士，占了近80%，可见萧山民间藏富甚多。这一原因在同板块的保利·霞飞郡上也得到验证，据悉，在霞飞郡首次开盘当夜，就有购房者出于为父母养老的目的，一次便入手四套联排房源，供双亲、兄弟姐妹，以及自己一家人居住，显得豪气十足。

    对于别墅买家来说，稀缺的自然景观资源也是非常重要的考量因素。大杭州范围内的纯别墅项目主要集中在之江板块、西溪板块、良渚、临安青山湖、富阳银湖、东洲等，另外还有一些项目则是高层与排屋结合的混合型项目，也分布在杭州主城区各大板块中。他们大多具有其他类型房产品难以比拟的优越自然条件，也吸引着改善型购房者在任何市场条件下前赴后继。

    在不限购的富阳银湖板块，作为自然山水景观最为优异的楼盘之一，清源·上林湖的销售成绩近日来一直不错。据项目负责人介绍，虽然目前并无新房源推出，平均每周仍然有超过100组的客户到访，其中不仅有杭州本地客户，更有外地购房者组团前来。进入6月以来，短短20多天的时间内，项目已经去化了20余套房源。而开发商也看准了不断走高的形势，准备在下半年推出全新房源。

    而东海·闲湖城的项目负责人也告诉记者，大部分选择这里的购房者也都是看中了项目中的湖景资源，是其他楼盘不能比拟的。在经过了2、3年的运作以后，闲湖城已经形成完善的配套与富有风格化的卖点，因此能够吸引到购买意向强烈的买家，收获到当日售罄的销售成绩也就不足为奇了。

    在杭州最新推出的别墅产品中，万科·郡西无疑也备受关注。作为杭州楼市首个全盘精装修的别墅项目，万科·郡西预计将于7月推出一期产品，户型面积约为375平方米，实际使用面积可达600多平方米，预计总价在2000-2500万元/栋。目前客户预约情况也非常不错。

    与万科·郡西同处良渚文化村内的另一个排屋项目--赞成·良渚，最近一段时间也开始动销。总价在600-1000万元的排屋产品，在杭州楼市相对稀缺，而赞成·良渚的法式排屋刚好填补了这个市场空白点。

    纯别墅项目恐成绝唱

    之所以会选择在这个市场疑似回暖的时机购房，购房者的心理也显得出奇的一致。最近刚刚购买了良渚板块一套排屋的杜女士告诉记者：“从去年开始就有换房的打算，所以我也十分关注房地产变化，我觉得目前的市场，小户型比较热，而别墅市场相对比较平稳，我对良渚板块还比较认可，市场上对这个楼盘的反响也比较不错，经过家庭商量后选择出手购入。”

    别墅买家的心理究竟是何时开始有了松动的，对此，一位业内人士这样认为：“目前的这一批购房需求，很大一部分是从去年下半年就开始出现，当时政策收得较紧，前景也不明朗，市场整体下行，这些改善型购房者就和整个市场一样选择了压抑观望、持币待购。现在很大一部分的改善型楼盘对价格进行了比较到位的调整，这就打消了购房者最大的担忧与疑虑。比如主城区某品牌楼盘，日前打出排屋直降300万的广告，这样的差价冲击对于购房者来说是很大的，也能够击中他们的心理底线。”

    在开发商看来，近期出现的这一批看似“狂热”的购房者，大多出于首次改善置业目的，他们的购房需求大多已经被压抑了长达一年以上的时间，购房意愿也因此而显得相对强烈。再加上大部分的别墅项目在当前选择低价入市，在价格方面已做出了较大让步，符合客户心理预期。而小户型的热销带动整个市场氛围升温，市场环境不断释放出回暖信号，改善型购房者也加快入市步伐，甚至会产生抄底的念头，因此他们对于这批别墅排屋产品的接受度也相对较高。而别墅排屋市场本身在这轮调控中受到的影响相对一般的住宅小户型要小得多，经过一年的政策消化，敏感期已经过了，成交量的反弹也在情理之中。

    可以说，近两个月以来的豪宅市场行情已经验证了降价优惠、“以价换量”的促销策略同样适用于高端的别墅排屋类产品，购房者心态的改变也成就了今年以来别墅排屋的最好销售时机。市场看似逐步回暖，而现在，随着最新限制政策的出台，别墅排屋又一次被推上了风口浪尖。

    根据上文提到的限制、禁止用地项目目录，增加的住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。这样的规定，意图明显，就是要在操作层面上限制低密度高端住宅项目，也就意味着未来包括别墅项目产品在内，容积率低于1.0的新项目产品将不会再出现在房地产市场，意味着目前已有的容积率1.0以下的房地产项目已经成为绝版产品，价值上涨已成必然，纯别墅项目恐成绝唱，现有的纯别墅项目则卖一套少一套。虽然政策的执行力度目前尚不可知，但是根据以往的一些经验，一道禁令的出台往往能为现存的项目带来促动左右，不难预见，对于现存在容积率在1.0以下的低密度高端别墅项目来说，这将是一个很好的卖点。

    在采访中记者发现，和楼盘的推盘步子相一致的是，大部分开发商都认为在接下去的一段时间，别墅排屋这类改善型房源还将维持现阶段这种稳定上升的销售势头，不会有太大的起落。而新政策对于楼盘容积率的限制，或许也能够从一个侧面促成这个良好愿景的实现。