五、理性面对市场走势

    1、市场进入“后”时期

    2010年的房地产市场是经历了自2008年以来全球金融危机的市场，是经历了国家2008年一系列房地产业扶持政策之后的市场，也是经历了市场V型反转后的市场，因而市场呈现典型的“后”特征。

    首先，国际经济进入“后金融危机”时期。目前全球各主要经济体的经济活动开始趋于稳定，并出现复苏迹象。如美国、日本和欧洲的经济已连续几个月实现增长，一些外贸依赖型经济体也出现复苏。与此同时，中国经济复苏的进程也正在加速，无论是GDP增速、工业增加值增速还是发电量增速都显示出强劲的反弹态势，已快接近于国际金融危机爆发前的水平，2009年顺利实现“保八”目标。虽然现阶段中国的经济在发展过程中还存在素质性、结构性问题，2010年居民对通货膨胀的预期也不断加强，但总体上已经摆脱了金融危机的不利影响，这为房地产市场的平稳发展建立了良好的经济基础。

    其次，宏观经济进入“后救市政策”时期。随着2008年底出台的一系列房地产业扶持政策的效果逐步体现，“房价过高，上涨过快”这一民生问题也逐渐凸显，中央政府于2009年12月开始出台了一系列针对房地产市场的紧缩政策，地方政府也根据当地实情对原有优惠政策做了部分调整，以抑制房价的继续上涨。如果2010年上半年实体经济实现明显复苏，进出口保持进一步回升，那么政府很有可能出台进一步的调控政策来控制房价。当然，房地产业还将继续成为国民经济的重要产业，政府还是希望市场能够平稳过渡，实现健康稳定发展。只要房价能够保持平稳，政府可能不会出重拳整体打压房地产，房地产政策可能进入“中性”稳定阶段。同时，如果出现通货膨胀和宏观经济整体过热，紧缩的宏观经济政策对房地产业也会带来负面压力。

    再次，房地产市场进入“后V型反转”时期。2010年房地产市场形势既不可能延续2009年火爆的态势，也不会迅速出现2008年的困境，总体会呈现出平稳过渡的态势。随着国家对投资投机需求抑制力度的加大，以及房价短期快速上涨预期的消失，市场的投资投机需求将有较大幅度的下降，特别是当实体经济恢复到一定程度以后，之前流入楼市的流动性资金将部分返回到实体经济，减少投资性和投机性需求。总体而言，2010年浙江省房地产市场需求将在今年的基础上平稳过渡，出现一定幅度的回落。在市场需求回落的同时，浙江省房地产市场的供给有望进一步增加。受2009年市场行情影响，众多开发商都在下半年增加了项目开工量，提高了开发节奏，这将使2010年下半年市场的供求矛盾得到有效地缓解。在供求关系逆转的情况下，各城市的房价不可能继续非理性上涨。但是高企的地价也缩减了房价下调的空间。因此，2010年的房价将在高位运行，也可能出现局部性、阶段性小幅回落的现象。

    2、理性面对亢奋后的回稳

    总体而言，2009年的浙江省房地产市场走出了V型反转走势。特别是5月份以后，爆发性增加的天量成交与随后反复走高的地价和房价，把市场情绪带入了亢奋状态。然而，随着“后”特征的逐步显现，2010年浙江省房地产市场很可能又与年初多数人的预期不同，走出明显的回稳态势，并存在短期波动的可能性。因此，政府、开发商、购房者、银行等市场参与者都应该多一份理性，少一份冲动，争取掌握决策的主动权。

    第一，政府应当平衡“保增长”与“保民生”之间的关系，提高政策弹性空间。政府在制定宏观调控政策时，应当充分考虑保持经济持续恢复的需要，也要防止房价过度上涨。同时，我们也应该认识到，目前房地产市场形势存在差异化，一方面，全省房地产市场存在着地区差异，杭州、宁波等城市的房地产市场形势非常好，而有些二三线城市并没有达到预期效果，为此相关部门在制定政策时不应该一刀切，采取差异化调控，国家层面的政策调整还是以指导性为主，使地方政府可以根据当地实际情况作相应调整，使最终的房地产政策与当地的经济运营相匹配，因地制宜，分类指导；另一方面，浙江省房地产市场还存在物业结构差异，住宅市场好，商业地产则不如预期，因此，政府在出台政策时应当对不同物业类型有所区别；此外，政府在对待自住型需求和投资投机型需求时也应该有所区别，在出台房地产调控政策时应当以增加供给和抑制不合理需求作为调控的重点，满足自住性和改善性需求，抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展。

    第二，开发商应当培育核心竞争力，注重企业持续成长。在市场形势变化的特殊时期，开发商要保持平和的心态，不能在行业进入困境时盲目悲观，也不能在市场形势好转时缺失危机感。开发商特别要注意提高驾驭房价与地价的关系的能力，理性制定发展规划，尽量不要拿“面粉比面包贵”的土地，要充分认识到现阶段靠地价上涨来实现项目盈利的机会已经不多，要想使企业能够长期良好发展，应该充分学习房地产市场相关知识，提高把握市场周期波动的能力。同时，企业要注重提高产品开发能力，做出能被市场广泛接受的产品；企业还要不断提高组织管理水平，提高项目开发效率，降低成本以提高企业盈利水平。此外，企业还要明确制定自身的竞争战略，或采取差异化战略，或采取成本领先战略，或采取其他能提高企业竞争力的战略。从长远来看，只有走出自己独特的道路，拥有核心竞争力的企业，才能在市场中立于不败之地，实现可持续成长。

    第三，购房者应当立足长远，保持家庭财务稳健和生活品质。10多年来房地产市场持续繁荣的事实表明，在进入全面小康社会的背景下，家庭改善居住条件和投资房地产具有客观必然性。对房地产投资采取敬而远之的态度，就会坐失资产积累和增值的历史机遇。但是，家庭住房消费的模式、房地产投资的规模和方式，一定要与家庭财务状况相适应。过度投资变成“房奴”，影响家庭生活品质是不值得的。同时，为防止和降低投资风险，在时机上要关注宏观经济政策动态，尽量在市场稳定状态下从容购房。

    亢奋后的回稳和短期的波动性可能是2010年浙江省房地产市场的主要特征。但是，短期的波动并不影响我们对中长期市场趋势的乐观看法。随着浙江省城市化进程的不断深化，居民对住房水平改善的需求将持续存在，家庭财富增加所形成的累积性投资需求也会不断增加。结合对中国宏观经济运行周期的分析，浙江省房地产市场正在进入一个新的成长周期。加上浙商在全国各地大规模投资房地产，2010年开始，浙江省房地产业将会进入一个数量扩张与质量提高并举的新时期。