二、供求关系强势逆转

    1、需求爆发出乎预料

    2009年浙江省房地产市场没有按照房地产周期波动规律运行，而是一个受到金融危机、宏观调控等外部因素冲击的特殊市场。2008年房地产市场的萧条来得太快太猛，政府、开发商和购房者没来得及准备，就被迫卷入到严峻的市场萎缩；2009年市场需求的爆发也同样出乎预料，迫使大家在“看不懂”的情况下仓促应对。

    首先，“救市政策”打破观望气氛，政策退出预期激发年末行情。为应对国际金融危机，国家和地方政府于2008年底集中出台了一系列稳定房地产市场的“救市政策”，放松二套房贷、减免购房税费、购房入户等优惠措施对那些压抑了半年的刚性需求具有极大的吸引力，这对年初启动处于严重观望状态的市场需求起了非常重要的作用，如2008年10月杭州出台“二十四”条后，11月的商品房和二手房成交量便比10月环比增长了38%和61%。然而，由于2008年政府在出台购房优惠政策时，都注明政策的截止日期为2009年底，因而时至2009年四季度，购房者对政策退出的预期不断加强，面对扑朔迷离的市场行情，大批消费者急于出手，赶乘优惠政策的末班车，从而使年末的市场成交量赶超“金九银十”。其中，2009年11月浙江省商品房销售面积达到570万平方米，分别比9月和10月增长23%和31%。

    其次，开发商降价促销激活消费需求，高价购地增强房价上涨预期。2008年金融危机爆发以后，房地产市场需求一落千丈，开发商的商品房库存大量增加，至年底大部分开发企业有大量楼盘亟待消化。为回笼资金以面对日益萧条的房地产市场，四季度开始，众多开发商逐步开展降价促销活动，至2009年初，降价力度和范围不断扩大，配合一系列其它促销措施，逐渐催醒了浙江省房地产市场沉睡了半年的刚性需求，春节以后消费者便开始积极购房。然而，半年多萧条的土地市场表现使各开发商的土地储备都直线下降，随着房地产市场行情的迅速好转，2009年6月开始房地产企业积极拿地，全年浙江省土地出让均价达到7119元/平方米，远高于2008年的2996元/平方米。地价的快速上涨进一步强化了公众对房价上涨的预期，于是便纷纷加快购房，最终形成下半年“量价齐升”的局面。

    第三，刚性需求推动市场回暖，通胀预期点燃投资热情。房地产行业向来有“买涨不买跌”的市场特性，2008年下半年随着部分开发商打折促销活动的涌现，各种媒体的楼市“拐点论”也随之出现，使得消费者持币观望的态度较为明显，从而积压了大量的刚性需求。春节过后，随着房地产市场回暖迹象的出现，压抑半年多的刚性需求集中释放，推动市场快速回暖，成就了2009年上半年楼市的火爆。

    2008年下半年开始，世界各国实行极度宽松的货币政策，中国人民银行也连续5次下调了存贷款利率，使利率水平降低到自1991年以来的最低水平。2009年12月末，国内广义货币供应量达到人民币60余万亿元，同比增长28%。2009年全年新增信贷规模达到创纪录的9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。大量释放的流动性资金，在推动经济复苏的同时，也产生了严重的通货膨胀预期，在实体经济还远未恢复的情况下，大量资金流入股市楼市，导致全年房地产市场成交放出天量，令人瞠目。

    2、供给滞后望尘莫及

    2008年下半年，浙江省房地产市场的各项供给指标随着房地产市场陷入萧条而迅速回落，同比增幅逐月下降。2009年市场需求虽然迅速回升，但市场供给量却没有同步回升，出现了严重的滞后反应。

    首先，房地产开发投资增长滞后于市场销售回升。浙江省房地产开发完成投资同比增幅从2008年下半年开始逐渐回落，于2009年1月跌入谷底。2009年1-2月，全省房地产开发完成投资218亿元，同比仅增长1.7%；住宅完成投资150亿元，罕见地出现同比下降3.2%。3月以后，投资额增幅虽然成功地扭转了下降趋势，但回升速度远低于市场交易量。1-12月浙江省房地产开发累计完成投资2250亿元，同比增长11%；其中，住宅开发累计完成投资1580亿元，同比增长11%，与快速回升的销售额形成鲜明对比，如图4所示。

图4 2008-2009年浙江省房地产投资额同比增幅

    其次，房屋开发建设规模回升滞后于市场销售回升。如图5所示，从2008年下半年开始，浙江省房屋开发建设规模便逐渐萎缩，同比增幅逐月下降。进入2009年以后，虽然市场销售大幅回升，但房屋开发建设规模同比降幅却仍不断扩大，直至6月份，各项指标才出现止跌回升的势头。从全年累计来看，1-12月，房屋新开工面积和施工面积同比增幅分别只有15%和5%，竣工面积仍然下降，为-17%。供给的回升明显滞后于销售面积的回升速度。

图5   2008-2009年浙江省房屋开发建设规模同比增幅

    根据房地产周期原理，房地产开发投资额、开发建设规模和土地购置面积都是市场变化的先行指标，应该在市场回暖之前先行回升。然而，2009年浙江省房地产市场走势却与之截然相反。我们认为，由于这一段时间的市场形势剧烈波动，市场变化之快、之大都超出预料，因而市场参与各方的反应也是非常规的。上半年开发商是由于信心不足减少土地购置、压缩开发规模；下半年有些开发商则因为看好房价继续上涨，倾向于“捂盘惜售”，客观上减少了有效供给。

    3、供求变化南辕北辙

    通过将2009年浙江省房屋开发建设规模（包括新开工面积、施工面积、竣工面积）的同比增幅与商品房销售面积增幅作对比，发现两者走势出现了南辕北辙的情形，如图5所示。自2009年1-2月开始，商品房销售面积同比增幅由负转正，并呈现快速回升的势头，而开发建设规模同比仍持续下降，两者形成了明显的“剪刀差”。

    需求与供给复苏的不同步，是导致市场出现供不应求局势和价格上涨的直接原因。2009年全省主要城市的市场需求量都远大于供给量，商品房销供比（成交面积：批准预售面积）均远大于1，市场存量房迅速消化。据杭州透明售房网数据显示，1-12月杭州主城区商品房销售面积达到726万平方米，而同期批准预售面积只有480万平方米，销供比达到惊人的1.51：1。严重的供求矛盾使各城市商品房可售套数不断下降，杭州商品房可售套数从年初的32386套下降到12月底的11723套，其中商品住宅从21178套下降到5534套，市场曾一度出现无房可卖的情况；宁波市六区的可售住宅从2009年1月底的21713套，下降到12月底的8020套，市场供给不足问题十分严重。