容积率1.2、规划联排和叠排、XX板块新增纯低密住宅……2024年三季度以来，原本属于高端改善乃至终极改善的低密产品，悄然成了楼市热点，无论是公开曝光度还是购房者的直观感受，都达成了一致：杭州的低密项目越来越多了。
客观的数据如何？浙报传媒地产研究院从土地出让和新房规划公示两个维度做了整理。
*数据说明：①本文低密宅地指容积率≤1.5宅地；②土地和新房数据的杭州范围为市十区。
去年至今，低密宅地成交占比逾四分之一
2024年至今年5月中旬，杭州十区累计成交124宗涉宅地，平均容积率2.0，成交总价2095.7亿元。其中容积率≤1.5的低密宅地为29宗，宗数占比约23%，成交总价274亿元。
占比的趋势在持续上涨中，从两个数据可以得到印证：
①杭州十区成交宅地的综合容积率从2016年的2.3已下降至2025年5月的1.9；
②容积率≤1.5的宅地占比从2016年的7.4%上升到了2025年5月的26.9%。
（杭州十区2016-2025年容积率趋势/低密宅地宗数占比）
从上图两个数据走势不难看出，随着低容积率地块占比的提升，杭州的宅地综合容积率进入了新的区间体系，而低容宗数的占比自2022年开始直线拉高。
土地供应方面，杭州还有不少低密宅地在路上。
今年以来，仅容积率下调的详规公示就有：
钱塘区东部湾新城单元QT020102-08、QT020102-13地块，两宗地块容积率由2.8和2.6均下调至1.4；
萧山区蜀山单元（蜀山西片区）XS150102-05地块，地块容积率由1.8下降至1.45；
萧山区蜀山单元（蜀山片区）XSCQ2711-12地块；地块容积率由2.3下降至1.0；
临平区崇贤新城单元（LP28）LP280204-04地块，地块容积率由2.2下调至1.8；
富阳区新登单元FY150304-21、26等地块，地块容积率由1.5下调至1.1。
限价放开后，“高低配”重出江湖提升低密供应
事实上，市场中的低密供应不仅来自上述的低容积率宅地，还有不少供应来自非低密项目：杭州自2024年6月末限价放开后，容积率1.5-2.0的宅地普遍规划为部分低密+部分高层/小高层/洋房的项目业态，也是大众俗称的“高低配”。甚至也不乏容积率2.0以上的宅地作出这样的规划选择看，比如：
国泰世纪新街项目（容积率2.5）规划2幢高层和10幢叠排；
滨江房产市北项目（容积率2.5）规划6幢高层和4幢叠排；
英冠世纪城南项目（容积率2.5）规划3幢高层和3幢联排；
滨江房产湖墅项目（容积率2.6）规划4幢高层和4幢叠排；
滨江房产四堡七堡项目（容积率2.5）规划7幢高层和3幢6F叠排……
这其中最突出的是滨江房产奥体项目（奥体博览中心单元BJ1706-10地块），容积率2.7，规划了7幢高层和2幢叠排。
当前，杭州在土地出让时，对部分地块已经做出了建筑高度限制：项目最高部分与最低部分高度比不超过3:1。在“好房子”大背景下，这一规则对项目内部的均好性和纯粹性做了一定的保障。
杭州叫停极限高低配，新规设置高低倍差3:1内，是好事吗？
17个月公示44个含低密业态项目
低容积率地块成交占比提升、“高低配”项目重出江湖，两大因素作用下，新房市场的低密项目到底新增多少供应？这从项目规划公示可见一斑。
2024年至今，杭州十区累计公示了44个含低密类项目（纯低密+部分低密），约占出让总地块的35.5%。
其中纯低密项目19个，合计建面88万㎡，项目业态主要以叠排、联排为主。
含部分低密项目25个，这些项目中除了低密业态外，绝大部分含有高层属性，总计为196幢联排、70幢叠排和11幢洋房。
这些项目的公示中还能看到另一个趋势：洋房业态正在减少，今年拿地已公示的项目中未有洋房产品。这与低密项目提升存在关联关系。
随着产品溢价天花板空间打开，开发商打造洋房产品的意愿下降，挤压洋房项目空间。典型案例是临平区的杭铁越秀·星缦和润发布批后修改，将6-8F洋房改为4F/7F叠拼加2F合院产品，总户数由1284户调整为996户。户型面积由105㎡、135㎡洋房改为约210㎡、220㎡叠拼、约250㎡合院。
从中不难看出，开发商对于低密的销售预期远高于洋房或高层。
目前，2024年始成交的宅地中，还有8宗低密宅地未公示，其中有杭州楼面价地王——建发蒋村项目。
（2024年至今容积率分布）
（2024年至今杭州纯低密项目情况）
分布：萧山市北、翁梅乔司、运河新城占比最高
行政区方面，2024年至今萧山区包揽了12个含低密类项目，宗数占比27%。这与萧山区宅地成交总量高也密不可分，萧山区2024年至今出让了26宗地块。
其中，仅萧山市北板块就有3宗，分别为英冠绿城·晴澜轩、滨江·潮语臻境府和兴耀市北项目。
目前仅英冠绿城·晴澜轩开盘，规划为高层+联排的组合。项目高层面积约199㎡，联排面积约200-350㎡。因为项目限价，联排摇号热度空前，共28套触发拼社保，据悉有1000+人参与，最终有261人入围，整体中签率约10.73%。地块精装限价41300元/㎡，是杭州今年首个拼“顶格社保”楼盘。
其次为临平区和拱墅区，各有6个和5个含低密类项目，占比分别为13.6%、11.4%。
临平区2024年至今出让的7宗宅地中，6宗容积率都在1.5以下。其中，翁梅乔司板块3宗，分别为绿城·湖栖云庐、英冠·春棠雅韵府和英冠·如玺华院。绿城·湖栖云庐已经全部售罄，项目规划为13幢4-6F叠排，户型面积195-285㎡，均价在44223元/㎡，为精装修交付。
拱墅区2024年至今出让了19宗地块，虽然纯低密宅地供应不多，但是改善类需求旺盛，催生了“高低配”项目增多，含低密的5个项目中3个为“高低配”产品。这其中运河新城有2个项目，分别为越秀运河新城项目和金茂运河新城项目，两个项目均未开售。
