楼市拐点了吗—杭州楼市

“拐点”之说过于乐观

什么才是房地产领域的“拐点”？
每次楼市政策严控的时候，“楼市拐点论”就会随之进行讨论，而争论的焦点即在于楼市是否到了“拐点”。而这这事实上是一场关于拐点概念的争论。那么何为“拐点”？房地产领域的“拐点”与数学概念上的“拐点”是有区别的。数学上的拐点定义并非是从字面理解的“拐弯”，即由增到减或由减到增。数学上拐点的存在一般是两个过程，即曲线先有平缓趋向于陡直，再由陡直趋向于平缓（或者相反），中间不变的点叫拐点。而房地产领域的“拐点”应该理解的更为直接一点，即趋势的根本扭转。

    “拐点”之说过于乐观
    根据历史的经验，在对待中国楼市价格趋势方面，看空要特别小心，历史多次证明，看空的失败概率要多于看多的失败概率。当前说房市迎来向下的拐点，为时尚早，中国房价进入下行通道，还需要更多的时间来印证。
    每每出一次政策，开发商和原房主就有理由涨一次价，房产税出台前夕，房价集中成交，而且价格上涨很快。很多人在年前和年后看房，都能差价达到10%。这就是人们逐渐对于政策出台，遏制不住房价，反而推高房租的失望。实际上，当前出台的政策，在短期内形成一种强压，使得市场有乌云压城的感觉，因此，现在购房者与卖房者都选择了观望。受到二套房的首付比例和利率影响，加之三套房的停贷，广大改善型住房需求者被逼到一个两难的境地。更多购房者进入“观望等待”大军。实际上，改善需求者只是在房市政策强烈压城下一种尴尬的群体。由于市场的不确定性增加，开发商开始趋向商业地产，但是，商业地产最大障碍在于交易成本太高，要缴纳的税费太高。如果这个不改，市场只能是被逼着往这里来。
    事实上，房价要真正的进入下行通道，光靠限购等目前一系列的政策显然不够。如果不从根本上解决，目前的楼市状态只能说是短期的调整。房价相对于我国的经济目前一直处于牵一发而动全身的大问题。尤其从目前的土地市场的状况来看，楼市遇到高压政策，土地市场就变得尤为冷清。而目前地方政府财政都是土地财政，如此一来势必影响到地方的财政收入，降房价变成了不得已而为之的尴尬事。【“限价”怎么变成了“限涨”？控制目标是不是数字游戏？】

    易宪容：预期逆转才是楼市真“拐点”
    尽管有人说中国房地产的“黄金十年”已结束，但做出房价已经开始出现下跌调整的判断则过于草率。只有房价上涨的市场预期出现逆转，才是国内房价出现向下调整的真正拐点，住房市场的宏观调整政策才能显现效果。
    新国八条之后，各种遏制高房价的政策陆续出台，比如“房价备案制”、整顿住房交易市场秩序、住房的限购限价等，但这些政策能否达到目标实在十分令市场质疑。最近国务院又按照以往惯例派出工作组摸底房地产政策调控的效果，但这种摸底是否能够看到住房市场的真实情况，市场对此肯定不寄太高希望。因为，每年的情况都是如此，但房价照样飙升，住房的投机炒作同样普遍。为何？如果不能够了解当前房地产价格快速飙升的实质，并采取相应的政策，那么住房市场要得到很好的调整是不可能的。【详细】

楼市开始步入调整期

    密集政策出台楼市面临强压
    1月27日楼市调控“新国八条”出台，限购令向全国扩散，房产税如期而至。限贷、首付比例提高、加息等调控老政新政，令人目不暇接的调整政策令整个楼市无暇喘息。而从目前的种种迹象表明，楼市后续调控政策仍有升级加温的可能。三轮调控政策下来，楼市面临强压。【详细政策点击>>】
    “限购令”下，各地楼市都出现了成交量大幅度的萎缩，“零成交”、个位数成交量的现象见诸报端。纵观杭州楼市近端时间的成交报告，楼市成交一直处于低迷的状态，尤其表现在主城区。而三月份开盘的楼盘也集中在杭州周边地区。与新盘成交状况类似，二手房成交也只能用“惨淡”来形容。不过虽然成交量大幅下滑，但价格却依然坚挺。

   开发商资金链面临断裂
    面对一轮又一轮密集的政策出台，国家对房地产行业的调控力度也不断升级，从提高准备金率到加息，从房产税到国八条，不少房产商紧绷的资金链面临严酷的挑战。
    其实，宏观政策每一轮进入紧缩期，每当此时，房地产企业的资金面就如临大考。今年以来，市场利率不断攀升，一些银行在中长期贷款市场上拍卖信贷额度，贷款发放的利率往往较基准利率上浮20%左右；SHIBOR隔夜利率则从去年12月初的1.9%左右上升到今年1月底的7.7%左右，资金面紧张程度凸显。信贷压缩的大环境可能会给原本资金链紧张的房地产商带来较大的杀伤力。
    在楼市走向平稳上升通道时，不少开发商往往寄希望于良好的市场预期，通过快速回笼的现金流来确保项目进展。可是楼市一旦出现盘整和观望情绪浓厚，销售受阻企业的现金流就倍受煎熬。融资问题，立马跻身企业第一考题。如何融资？在通常情况下，银行对企业的贷款中，一年期贷款往往占到总量的90%以上，以往的做法都是“还旧借新”，还款与新的贷款发放之间，只有很短的时间，房企可以筹措短期资金“过桥”。今年情况则不同，一旦旧贷款已还而新贷款不能获得，房产商将立即面临巨大的现金流压力，甚至有资金链断裂的风险。对于不少“霸王硬上弓”、走“擦边球”的项目来说，银行越加苛责。

   “打折”、“存抵风”再起
    2011年，杭州楼市本就是供应大年，加上新政，各个楼盘之间的竞争显得更加激烈。鉴于政策的限制，能买房的人少了，能袋房的更少，而大部分有能力购房的客户都处于持币观望中，为此，分期付款、直接打折、定向营销、通过中介机构卖房，开发商们的脑子，再次活络起来。
    曾经在去年风靡过一段时间的“分期付款”方式，再次重出江湖。九堡某楼盘也允许下单客户用“分期付款”的方式来付清全款，但只针对其一线临江精装修房源，具体为“签合同时首付50%，六个月后付30%，交付前再付20%”，客户不需要作任何抵押。另外，大部分楼盘都退出了“存x抵x”的优惠，还包括送车位，折上折等活动。

“拐点”说的各家之言

    正方：认为“拐点”向下理由充足。今年以来，楼市调控的政策刚性明显增强，1月27日楼市调控“新国八条”出台后，第二天沪渝开征房产税的消息就正式公布了，时隔一个星期央行又宣布了加息。史上最严调控之下，房价下行可能性增大。
    潘石屹：今年房价会是怎样的走势呢？潘石屹在微博上回答网友该问题时表示，新的拆迁条例影响土地的供应，对房价是看涨的因素；利率的提高对房价是看跌的因素；新出台的“国八条”和各个城市的实施细则，尤其是以限购为主的政策对房价是看跌的因素。最后一条的影响可能会很大。北京市政府的限购令对市场和未来会造成什么影响？中国别的城市会不会效仿？对此，潘石屹说，现在都言之过早，“但我认为这条政策的影响力一定是非常巨大的”。
    合富置业首席分析师龙斌：限购短期内会影响各个城市的交易量，购房者出现观望，一些不符合条件的购房者将退出市场。“楼价方面，我认为目前条件下，房地产市场整体会比较稳定，但也不排除供应集中的区域会有大幅度的促销现象。”
    地产经济学家邓浩志：从一二轮调控后的市场情况看，第三轮调控估计也会经历3个月左右的观望期，期间市场成交量会急剧萎缩，楼市小拐点或许会在五一出现，“因为此次第三轮调控的力度太强了，房地产市场可能会受重挫。”
    上海某房地产研究院综合部部长杨红旭：快则3月，最可能是4月，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现"拐点"。在"国八条"和限购令等政策的调控下，投资投机性需求多数被挤出市场，而主要由刚性需求者购买的中小户型较为乐观，改善性需求集中的中大户型的情况介于二者之间。

   反方：之前的任何一次楼市调控，在当时来说也可称之为最严厉，但短暂经历了“成交量骤降——打折促销”后，房价又重回上升势头。每一次房价短调，都让未出手的人后悔莫及，至今未有破例。
    中山商报：当前说房市迎来向下的拐点，为时尚早，中国房价进入下行通道，还需要更多的时间来印证。春节房市冷清，似乎与2009年有点类似，即成交量比较低迷，但是要明白，2009 年是金融危机爆发后的冷清，当时市场氛围是比较悲观，而今年春节却是在房产税和一系列政策实施之前，有过一阵小高潮，在量上属于小波动。
    中国不动产研究中心尹晓波：楼市近日再次出现“拐点说”，但是并没有出现市场大量供应的现象，业内人士分析，跳出房地产调控“屡调屡涨”的怪圈，需要对调控艰巨性有充分的认识。目前人们担心的问题有三：一是政策过早撤出。二是调控效力被消减。一些地方可能会想各种办法“抬市”。三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市，但在部分二、三线城市，仍存在房价快速上涨的趋势。楼市调控要防止“按下葫芦起来瓢”。

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