简要内容：尽管有人说中国房地产的“黄金十年”已结束，但做出房价已经开始出现下跌调整的判断则过于草率。只有房价上涨的市场预期出现逆转，才是国内房价出现向下调整的真正拐点，住房市场的宏观调整政策才能显现效果。

　　尽管有人说中国房地产的“黄金十年”已结束，但做出房价已经开始出现下跌调整的判断则过于草率。只有房价上涨的市场预期出现逆转，才是国内房价出现向下调整的真正拐点，住房市场的宏观调整政策才能显现效果。

　　新国八条之后，各种遏制高房价的政策陆续出台，比如“房价备案制”、整顿住房交易市场秩序、住房的限购限价等，但这些政策能否达到目标实在十分令市场质疑。最近国务院又按照以往惯例派出工作组摸底房地产政策调控的效果，但这种摸底是否能够看到住房市场的真实情况，市场对此肯定不寄太高希望。因为，每年的情况都是如此，但房价照样飙升，住房的投机炒作同样普遍。为何？如果不能够了解当前房地产价格快速飙升的实质，并采取相应的政策，那么住房市场要得到很好的调整是不可能的。

　　首先，我们从国家统计局最近公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，无论一手房还是二手房，无论环比还是同比，住房价格下降的城市并不多，最多的是涨幅回落，这种情况在二手房表现得更为明显。不过，在当前国家统计局的住房价格体系下，要想透过这些数据来判断房地产市场形势或房价调整效果是不容易的。因为，目前一手房的价格，与之前的住房价格本身不是相同体系的，当然无法比较出其价格是涨还是下跌。二手房的价格本来虽是住房价格上涨或下跌的一个健康衡量指标，但二手房市场只从近几年才繁荣起来，加上其指标体系的科学性令人质疑，所以据此来了解国内住房价格的真相并非易事。因此，仅从最近国家统计局房价指标来看就认为国内住房价格开始出现下跌调整，仅看到2月份国内一二线城市住房销售量急剧下降，就认为新国八条的政策效果显现，实属为时过早。

　　2009年第二季度以来，国内住房价格快速飙升，基本上是政府过度的住房优惠政策激励的结果。在激励政策的推动下，国内住房市场早已成了一个住房投机炒作市场（在高房价下一般消费者是没有支付能力进入的）。我们知道，住房消费及住房投资对住房的定价、定价运作机制、需求关系是完全不同的。在一个以住房投机炒作为主导的市场，其价格完全是由投资者的市场预期来决定。而投资者的市场预期又在于投资者的融资成本、融资的杠杆率、融资易获得性所导致的赚钱效应。只要购买住房的赚钱效应存在，投资者对房价上涨的市场预期就不会改变。

　　从当前的情况来看，尽管新国八条明确表示要对住房的投资及投资炒作进行严格限制与打击，但仍是心有余而力不足。差别化的个人住房按揭贷款政策，利率、首付比例的调整，对异地购买及多套购买的严格限制，所有这些政策仅对新进入的住房购买者有作用与限制，而对早已存有大量住房的投机炒作或投资却鞭长莫及。在这种情况下，那些住房投机炒作者一定会认为政府打击住房投机炒作政策是暂时性的或阵风式的，只要限制政策的时效性一过，住房投机炒作又会闻风而动。因此，他们预期住房的价格会随着政策过时而又出现报复性反弹，现在最好的策略就是紧紧把已购买的住房持有手上，等待房价反弹再出手。对已有存量住房的投机炒作者来说，住房价格上涨的预期不仅没有改变，反而还在强化。

　　而在以投资为主导的住房市场，只要房价上涨的市场预期不变，住房价格要想下跌是不可能的，住房价格不变，住房市场又如何显现政策的调控效果？

　　对于新进入者来说，尽管当前进入住房市场的门槛高了许多，进入成本也有所增加，但是由于住房市场的赚钱效应没有改变，特别是当这些新进入者看到只要持有住房，政府的住房政策就鞭长莫及时，这些人就会千方百计来突破现有各种政策的限制而进入住房市场。在这种情况下，住房销售者只要采取各种营销方式及价格的稍微调整，就会很容易诱导他们进入。这时，无论是住房销售者（比如住房开发商）还是住房购买者，其住房价格上涨预期同样没有多少改变，住房市场表面望去有些楼盘价格下跌了，但这只是表象化的东西。

　　再有，从新国八条的税收政策来看，无论是住房交易流转税，还是交易所得税，其税率对住房投机炒作根本谈不上有针对性的打击作用。反而，过低的住房交易税及不征收住房财产税则成了鼓励进入住房市场进行投机炒作的催化剂。在全世界的任何市场经济国家，还找不到哪个国家相关的住房税收会低到如此地步。既然住房流转、所得、财产持有方面的税收不动真格，那么只要购买住房就有利可图，赚钱效应就会蔓延整个住房市场，这时岂能不激励更多的人进入并投机炒作呢？在这种情况下，推高的房价要想出现下跌的态势或者说让新国八条产生调控效果并非易事。

　　如果不去除住房市场的赚钱效应，房价上涨的市场预期就不会改变。尽管有人说中国房地产的“黄金十年”已结束，但做出房价已经开始出现下跌调整的判断则过于草率。只有房价上涨的市场预期出现逆转，才是国内房价出现向下调整的真正拐点，住房市场的宏观调整政策才能显现效果。因此，我们不要过高地估计新国八条对国内住房市场产生了立竿见影的作用，还要看政府对这些政策的落实及根据实际情况所进行的调整。

　　文/易宪容 1958年10月出生于江西上高。目前是中国社会科学院金融研究所研究员。著有《现代合约经济学导论》《交易行为与合约选择》《科斯经济思想研究》《金融市场与制度选择》《现代经济学入门》（合著）《金融市场的合约分析》《经济学与经济的迷思》《金融市场的震荡与发展》《经济繁荣与权力运作》等书。