黄先生的2004年遭遇

从买房到卖房，黄先生在2004年可谓感慨万千。他一直住着单位的房改房，想换一套八九十平方米的房子。可这年年初，准备换房的他高兴不起来，开发商的新房不是在郊区就是“天价”，于是转而关注二手房。

在这之前，征收20%个税的消息已漫天飞扬，原本以为个税可以给房价降降温，没料到之后却一路飚升。跑了几天，他看中的二手房大多要交个税。房东一个“净价”要求中包含着少则一两万、多则五六万的税费，实在令他难下决心。抱着对房价会降一点的期望，他熬到了三月份，哪知道仍只见“抢房”，不见降价。说到“抢”字，黄先生觉得一点也不过分，因为他看好的两套房子，就在他犹豫了一个晚上之后都被人家签下了。痛下决心的他发誓看好了就付钱，一分钟也不耽搁了。终于在四月初，买了交通还算便利的三塘某小区，但是价格可是该区域的历史最高水平。“新房”的三证还未办好，黄先生就开始准备将原有的房子卖个好价钱。虽然有客户已经开始来谈价格了，可是看好前景的他一分不还。5月房交会之后的冷清，让头脑正热的黄先生开始犯难。而房贷政策的紧缩正卡住了他的老房子（上世纪80年代建造）。他终于同意降价了。那段时间他几乎每天都到中介公司报到，可房子就是无人问津，在中介的建议下，他只好无奈地把房子先出租了。

2004年在杭州房产市场上穿梭的人们，还有很多像黄先生这样在一半坚持一半怀疑，又对这个市场充满好奇与期待。而这一年的二手楼市，确实也充满好奇与期待。

市场成长也有“青春期”

1996年，杭州的二手房交易发迹，到如今已有8个年头。住在杭州或想住在杭州的人们明显感受到了房产逐渐狂热，人们所说的“七年之痒”（消费者对单一产品、无差别服务的厌倦，也证明了资源使用中的边际效用递减）迟迟不来。毕竟杭州房产市场化的程度还不高。

比较而言，我们的房产市场更像是一个正处在青春期发育时期的“小男孩”。而2004年的20%个人所得税的恢复征收又暂停征收、房贷政策紧缩、银行的加息等宏观调控政策更像是作用于这个“男孩”身上的内分泌激素，给他带来了“青春期”的种种波动。而这种波动又带来不同的反应，泡沫论、崩盘说随之而来。看着是非常不平静的一年，实则是成长的必然。处在发育过程中的二手房市场承受能力比较脆弱，有一点风吹草动就容易波动。因此这个相对“散户”市场的理智控制能力还不够有力。我们的二手房市场，从来不曾经历像2004年这样的多番波折。但也正是这样的几起几落使得不少售房者和买房者心态有所调整。

青春期的“内分泌激素”

20%个税为了打压炒作泡沫，使楼市健康发展，2004年的1月，20%个调税恢复征收。但由于当时的市场突出的供不应求情况，使得挂牌市场房价疯狂地往上蹿。给（春节）原本的交易淡季来了个上加霜。根据金丰易居的分析，与2003年12月相比较，2004年1月供应、需求下降超过2.5倍，配对成功率也明显低于以往。不涉税的房改房一跃成为买方市场的新宠儿，求者众多价格自然上涨。而要缴税的房产（部分私房）由于交易成本的增加幅度较大，卖方则把缴税的“责任”推到了买家身上（当时各报纸房源广告里频频可见“个调税自理”的字样）。因此，无论涉税、不涉税，或私房、房改房，挂牌价格一律上涨。此时成交的客户中，大多数是购房意愿相当迫切的“必要需求”，他们对短期内暴涨的房价（税费折算在房价里）表现得非常无奈。承受范围以内的可挑选房源实在是少之又少，抱怨的人也多了。

我们认为，新政策在一定程度上可以制止炒房的行为，交易成本的大幅提高使得炒房利润空间缩小，投资者入市的态度会更加谨慎。但是这个效果需要较长一段时间才能显现，短时间内提升的是挂牌价格。要靠这个政策遏制投资实现降价短期内不太现实。因此，在实施了9个月后，地方政府还是决定暂停征收。直接涉税的二手房交易成本大幅度降低，在挤掉房价内摊进的个税后，又马上激活了之前搁浅的交易房源，其中包括一部分因故转租的物业也回归到置换市场，同时在增加市场的供应量的同时，也挽回了二手房市场人气。从下图中我们可见，9月后成交量一路飙升，迎来了二手房市场金九银十的旺季。

加息　关于加息的话题，人们揣测多时后，终于在2004年10月28日正式揭开面纱。虽然房价的大幅度抬升使更多的消费者必须使用贷款，但活跃的二手房市场并没有因为这一次小幅度加息（仅为0.18%、0.27%）而受到过多的干扰。因为，出台（加息）前，利率属于历史最低水平，小幅加息在所难免并不应视为利空消息，对于购买自住者影响不大。

对取消超额收益的企盼　20%新政的出台曾经令房改房趁势火了一把。但暂停征收后，房改房面临的压力着实不小，据我们了解，有三成左右的卖家为了夺取最有利的房屋转让时间，调整了挂牌价格。个税暂停征收后，房改房“不涉税”的光环被拿走，而其需要缴纳的“超额所得收益”等劣势逐渐明显。在这样的背景下，“取消超额所得收益”的消息传出，令许多房改房业主兴奋了一阵。特别是一些拥有次新房改房（1998年以后建造）的业主，这些待售物业都是因为涉及超额所得收益（高的往往达到10万元左右）而暂未成交。

不少消费者希望该政策能在今年实施，这样就会有更多成新度较高、面积较大、配套齐全的市区内房改房会消除顾虑，积极入市，同时也能盘活那些处于租售两难境地的房改房（超过总量10%左右）。

青春期反应之一住宅投资逐渐归位

处于“青春期”的二手房市场，面临更多的是压力：一方面市场容量极度扩张，特别是需求增加使它积蓄了大量的能量；一方面关注度提高，政策纷至沓来，各种各样的变化要处理得当，当然就比以前复杂了。加之其他各种压力交织在一起，楼市状况可算得上是风云变幻、此起彼伏。

记得2003年在20%个税消息的影响下，市场反季节活跃的现象，曾为我们展示了投资客手中的巨大房源储备和市场巨大的吸收能力。政策频频调整总是能引起市场的趋向变化。其中，对市场敏锐度更高一些的投资客更是频繁活动。而相对2003年而言，2004年的投资结构也有巨大的变化：

投资时间　　投资对象　　　　　　　　　　　　　投资时限

2003年　　　快进快出、价格明显低于市场价物业　2—3个月

2004年　　　物业升值投资、高品质物业　　　　　半年以上

从表中，我们可以清楚地对比出2003年与2004年投资者的心态变化。应该说2004年已经有部分投资者退出了市场，价格的攀升、政策的变动和市场的反复多变都使一般“小打小闹”的投资者不敢贸然进入或无法进入，短期套利炒作的买家大大减少。并且我们强烈地感觉到，有不少投资客选择在2004年将手头库存“房源”减仓清负。

而资金实力较强的、对市场把握较准的小部分投资者，则从赚取“差价”实现赚取“物业升值”利润的转向，他们同样也在这多变的市场赚得盆满钵满。站在市场的角度来看，我们认为入市结构和投资环境已发生重大的变化，宏观调控已逐渐显效，它的作用，不仅直接影响房产企业的行为，同时也抬高了投资者进入的门槛。

在投资客活动逐渐减少后，二手房市场上的本地人成为主流（成交的买卖双方超过80%为本地人士）。2004年8月后，旧房入市高峰到来，主要是由于一部分杭州人“卖旧买新”造成的。他们当中4成以上属于改善型购置（购买面积在100平方米以上、6年成新为主），让我们真正感受到了本地人士的浑厚的购房能力。这样也顺势成全了新房价格平稳走高，次新房再次成为市场热点。从结构上看，这样的层次更加合理，更能促进市场“梯级消费、逐级改善”，也充分体现了“物有所值”的价值规律。

青春期反应之二供求比例逆转动荡

楼市看起来风云变幻不可捉摸，其实都是在一个周而复始的公式中进行，那就是供与需之间是否匹配的问题。

从上图我们可以看到，2004年供不应求、供小求大的状况均分天下，打破了一直以来完全卖方市场的格局。在这场拉锯战中，买方拉绳的手时松时紧，过程曲线波动却始终步调相符。两次供求比例逆转导致的市场景况却完全不同。第一次出现在5-7月，当时消费者对价格上涨缺乏信心，造成挂牌集中和需求锐减，许多有效的需求被高价压抑，有的甚至转向租赁市场，这样情况下的供需矛盾造成成交萎缩。而人居展后的11月、12月，供应赶超需求量，不同的是买方心态有了转变，在经历了一年动荡后坚定了买房信念，因此成交率比以往高出一筹。由此我们可以认为，杭州的一手房市场无法解决很多市场需求，因此，尽管投资因素在日渐减少，但高位盘整尚需时日。关于二手房市场今后的供需关系，我们有理由相信将得到缓和。