青春期反应之三新房老房待遇变迁

对于消费者来说，更为关心是房价的涨跌。我们感到2004年与2003年的一个迥异之处，是物业涨跌的规律进一步显现。我们特地从一年中两次房交会期间的新增挂牌样本中抽取的几个同类物业，可以发现挂牌价格变化轨迹（已做系数修正）：

抽样案例名称　　　　上半年成交价　下半年成交价　差价幅度

大学路新村（约1986年）7351　　　　　7060　　　　　↓4%

海月花园（约2000年）　7500　　　　　8608　　　　　↑15%

阳光地带（约2003年）　7664　　　　　8993　　　　　↑17%

兴隆新村（约1986年）　6014　　　　　5937　　　　　↓1%

庆丰村（约1983年）　　7646　　　　　6909　　　　　↓10%

上表可见，新房全部上涨而旧房全部跌价，并且半年时间不长，涨跌幅度不小，稍有的区别无非是幅度不同而已。我们分析后认为，连续几年房价高速上涨现已到达缓冲期，而经历了许多波折之后，买卖双方在调整后能从容地面对这个市场，积极进行价位调整（希望尽早出市）。事实证明，那些更老的房屋使用功能随着时间的推移日渐落后，尽管随着城市化的发展，市区物业的土地获得增值潜力，但其未来上升空间已非常有限。折旧贬值、信贷支持力度的缩减对它们起到了反向作用的效果。相对而言，老房抗跌性差，而新房仍有一定价格上涨的空间，二手房市场二级分化并且出现非常明显的界限，这是我们在这一年中强烈感受到的。

从去年3月开始，高单价物业就已经迫不及待地入市试水，不少物业头一回盖上“万元物业”的帽子。从二手房发展历程看来，万元房出现并非偶然。我们知道，在2004年有许多三证完结可以入住的物业开始出售，这其中有一部分买主原本就是投资者，也有部分原准备自住但看到巨大利润后“见利思卖”的。但我们又发现这些物业也并不完全都是品质极高的物业：其中有仰仗优越的地理位置、有品牌和环境而“养尊处优”的万元物业，也有“不甘人后”挂高价“挂尊处忧”的跟风“万元房”。不同的卖主，出于对市场的不同的预期，作出不同的挂价决定。9月以后，20%个税暂停征收，备受关注的“万元房”真正显露其“燎原之势”，成交渐入佳境。我们认为，就目前市场承受能力而言，部分高品质物业还是有一定的消化空间，其波及区域也将日益扩大，从而使整个市场价格持续上扬。

杭州二手房转眼间变得炙手可热，供应房源可以说遍布杭城各个角落，涵盖各个层次，且供应量也源源不断，选择的余地远远超过了商品房。而其中成新度较高的次新房更是打破了人们传统印象中的二手房概念。“看了就可买，买了就能住”让更多换房时代的潮流者体会并认可了这种“快捷”房产的便利。可想而知，成新品质物业在今年还将继续风光无限，而缺乏竞争力的物业只有调整好价格才能脱手。

梯级消费的四个阶段：租房———初次购房———初次换房———追求高品质房。从这个角度考虑，我们分别把2004年上半年和下半年的成交物业价格，按照每相差1000元/区间分类后发现：二手房市场的需求方面在下半年晋级发展，可以认为已经迈入初次换房时代的门槛。其中8000元/平方米以上的成交单价大幅度升高，说明购房者对于房龄的敏锐度也在强化，虽然房龄较长的物业在价格上还有一定的优势，但买方似乎更青睐于成新度较高、价格不菲的次市区物业。

青春期的两只个股

我们相信，在今年，同质化的房源竞争将愈加激烈，而市场也更趋于成熟，不会再呈现出2004年之前“全面开花”的局面，取而代之的是市场调配后的有跌有涨，楼盘差异性显得更加重要。而且往往就是在房产市场出现阶段调整的时候，中档以及高档物业所受影响最小，而它们将会促成成交市场的结构变化。

据我们统计，去年成交物业平均面积为79.56平方米，在相比2003年大幅度提高的基础上，可以说市场供应结构已基本稳定下来。其中成交物业在120平方米面积以上的物业达到总量的22.8%，而50平方米以下的小面积物业也恰好占二成的比例。从供应面积结构来看，形成了比较合理的两头小中间大的“纺锤状”。是否大房子就受欢迎我们不置可否，但可以肯定的是，其在成新度以及户型结构甚至配套环境方面要明显优于小户型物业，这也是2004年二手房市场一个突破性的变化。以“改善居住条件”为需求的主旋律决定了市场的结构。

各区域成交状况一览表

从上表中，我们可以看到，今年与去年的成交热点不尽相同。成交热点由2003年的城西不知不觉中转移到2004年的市中心及城南一带，而下沙及远郊一些楼盘也受到了不同的关注。

城西重建信心在杭州众多的板块中，城西的房产争议最大。在有些购房者心中，它是中高档物业的集中地，购房非它莫属；在有些人眼中，拥挤的交通拉大了它与市中心的距离，也隔断了一部分人的工作与生活，首选该区域的兴趣大打折扣。与此同时，在很多人手中，城西的房产为他们赚取了意想不到的利润……正因为如此，城西房产成为20%个税最强的感应者。2003年城西物业的成交量占到总量的25.4%，而2004年下滑至20.6%的比例，总体下降了近5个百分点。

一月的冷遇、二月的回暖、三四月的升温、九月后的放量，从这一系列的变化中，我们可以看出很多购房者对城西私房难舍又难分的情结。而该区块成交量也通过挂牌价格的回落与上升，在不同时期呈现不同景象。一些像山水人家、星洲花园等“新二手房”在城西市场的清淡期内，支撑了市场的半边天。捱过了一夏的寂寞之后，在9月，城西二手房成交开始放量。

对城西来说，9月的挂牌量是令人为之振奋的。取消个税后原本转租或待售物业明显开始掉头入市，应该说政策调整后，城西物业打破了个税桎梏而受益良多。我们单从挂牌量来看，它连续几周占据领军位置。该地域物业在蒋村一带高端物业的带动下，文教、三墩一带已明显活跃起来，城西区块供应恢复活力。人居会期间，该区块占到了总挂牌量33%的份额。

10月以后城西市场进入补偿增长期，有的房源挂牌不出3天就能出售。该区域最为热销的是一些环境较好、成新度高、价位在7000元左右的大众物业，比如南都花园、金都花园等；另外一些如求是小学、学军中学、文一街和文三街小学等附近的学区房也是抢手得很，一次带看就成交的案例比比皆是。

上图给我们展示了2004年城西成交价格的变化水平。如果以2003年末5500元/平方米的平均成交单价来衡量去年的价格，很多人又要悔不当初了。但是我们看到，1月到8月城西区域的单价以顽强的态势不断增长。而9月起（20%个税暂停征收后）已在7000元大关刚刚露头角的价格线开始停止向上发展。目前，城西价格还是有所挺进，积累多时的需求群体释放程度日益加大。

城东上涨略乏有人说杭州目前的房产市场可以用“东拉西扯”来形容，一方面城市东移的大格局已定，另一方面在城西开发的楼盘还是非常密集。与城西相比，去年城东的关注度可以说明显提升了。但是奇怪的是，传统的城东地区的成交量却呈现出下降趋势，而且价格上涨乏力。这与城东部分区域的上涨幅度过大有关（例如南肖埠、采荷、景芳等区域，一年的上涨幅度达到20%），当上世纪80年代的老物业挂价也达到7500元/平方米左右的时候，购房者自然要考虑到底还值不值。

而新兴的钱江新城、下沙等区域可以说活力四射。钱江新城的高定位以及优越的地理优势，带动了周遍二手房价一路上涨，且显出供不应求的态势。与2003年相比，下沙的成交比重翻了一番，前年成交量只占总量的0.6%，去年虽不大，却也已经达到1.2%。这说明越来越多的人已开始关注和接受这个已经发展了10年左右的区域，或许也可以说是屈于市区购房压力的缘故。这一区域中，物业成新度较高的东海未名园与月雅苑成为成交主力，平均单价在5500元/平方米以下。在今年，相信下沙的价格优势将进一步突显。随着交通条件的改善、九堡地区的建设，下沙必将受到更多的关注。

这孩子让人跌眼镜

虽然杭州众多的二手房诚心客户并不希望看到房价上涨的事实，“回归理性”“挤压泡沫”也是一直挂在嘴边，但走势不得不让他们对二手房市场重新估测。

看到图中2004年一年的成交价格走势后，许多人定会有种错失时机的感叹，特别是9月个税暂停征收、市场出现补偿性反弹之前的那一刻。而人居展的举行使仅平复了两个月的价格又开始继续上升。看来尽管经历了有价无市的清淡期，卖家对于市场预期还是持乐观态度的。

经过这几年的发展，二手房与商品房1∶1的成交量昭示其已成为杭州房产市场不可小视的力量，甚至成为众多购房族的首选。二手房市场还在持续积聚着巨大的能量，潜在需求不会减少，实际需求更在不断增加。

经过2004年消费者对于频出的政策适应能力加强，虽然这一年起起伏伏、跌宕回转，但这毕竟是市场走向成熟的必经之路。与其去责备一个处在成长周期中的孩子，不如去更多地关心他、了解他的心思。

虽然高房价可能导致部分买方考虑租房，但后市情况我们依然看好；而房产是一种可滞后的消费，也是多渠道的消费，租赁市场同样也是值得尝试的居住方式。