萧山区域
本地人购买强劲
划分范围:萧山新区、城厢镇区域
在整个杭州楼市的发展中,去年萧山的房价涨幅较上年平稳很多,近一年中上涨9.8%。
萧山城区由于有雄厚的实力和购买力作为依托,在数年内仍将保持其强势地位,它的突出优势表现在:浓厚的商业配套、商业氛围及规划定位。
从目前萧山的房地产布局来看,未来两到三年内,重点将北向钱塘江方向(以风情大道和市中心北路两侧为主线)、西向湘湖区域转移。但萧山的沿江区域定位(和滨江区不同)以高级行政、商贸为主,预计房产开发总量不会太大,这样就决定了萧山北部区域接纳的人口总量不会很大。西部湘湖区域和滨江腹地面面接触,土地相对较多,可接纳较多人口。
2003年底,萧山平均房价为3600元/平方米,而去年一季度房价突破5000元/平方米,上涨了1400元/平方米以上,涨幅为33%,房价直追滨江区域。快速上扬的房价,与宏观调控政策的密集出台,使得萧山各大银行一度引发房贷风险恐慌现象。
萧山高房价的背后,也有土地成本提高的原因,更有民间资本雄厚的原因,在投资比较单一的情况下,购房置业成为不少人投资和保值增值的渠道。目前,萧山楼市消费者九成左右为本地居民。
据统计,去年萧山区域供应量近100万平方米,目前看来,在售与待售楼盘很少。
银湖区域
别墅是它的土特产
划分范围:银湖开发区(1-7月银湖区域包含在西南区域,西南区域包含之江区域及银湖区域,故1-7月均值银湖区域均值以西南区域均值代替)。
随着银湖区域供应量的增大,该区域特色已经逐渐明显,11月底该区域的价格已达到了6698元/平方米,比8月上扬20.5%,上涨幅度很快。
与其他居住区域相比较,银湖区块的区位优势主要反映在开发的前瞻性上。相对于其他郊区板块来说,银湖区开发较早,目前成片发展,楼盘规模普遍较大,并有品牌开发商参与开发,板块概念已经深入人心。在某种意义上,银湖开发区便是别墅居住区的代名词,绿城·七里香溪、金都·富城山居、美达·五月香山、万安·秀水山庄、清源上林湖、大有青竹蓝庭、三江鸣翠蓝湾等纷纷“加盟”。十月人居展后,银湖区块再次整体上涨,从中可以看出它的魅力所在。
未来几年,富阳银湖板块房地产开发既有机遇又面临挑战。机遇主要来自于杭州住宅需求将进入郊区化加速阶段;但是人们对住宅的要求不仅仅需要优美的自然环境、便利的交通,还需要很好的基础设施和配套条件(学校、医院、商业、娱乐等)。今后杭州楼市将进入郊区楼盘大比拼期,近郊西有闲林五常,北有三墩、勾庄、良渚板块,南有闻堰,东有下沙,甚至临安、德清、安吉都纷纷把眼光瞄向了杭州市场,计划在杭州郊区化过程中分羹。配套以及竞争也是银湖板块面临的挑战。
老余杭区域
传统而便利的小镇
划分范围:余杭镇及附近周边区域(1-7月老余杭区域包含在余杭区域内,故1-7月均值以余杭区域均值代替)。
随着文一路延伸段等道路的建设,老余杭区域逐渐升温,去年11月低价格已接近3950元/平方米,跟一年之前的闲林价格相近。
老余杭的房价优势是显而易见的。据我们统计,该区域大部分在卖的房源都在4000元/平方米上下,而城西的房价则高出一倍甚至更多,对于长期呆在杭州市中心的人来说,4000元/平方米的房价真的可以称得上一种惊喜了。随着文一路延伸段建成并通车,老余杭与市区有了捷径,而这种作用是相当大的。
目前老余杭的楼盘以普通公寓为主,由于小镇属于比较传统的那一类,规模档次以及整体居住环境与市区相比略有不足,特别是对于长期习惯于都市生活的年轻一代来说,这样的居住可能较难适应,但用作投资或者父母养老居住会更加合适。
据不完全统计,近期老余杭的总供应量达到40万平方米左右,有远东·紫竹人家、碧景园、南湖丽景、西园·凤都苑、大禹·御景城、同城印象等楼盘。
临平区域
概念在这一年中预支
划分范围:临平城区、星桥、运河镇等(1-7月临平区域包含在余杭区域内,故1-7月均值以余杭区域均值代替。)
副城和地铁线的规划,使临平的房价迅速升温,去年房博会的召开把临平房价推到了4697元/平方米的阶段性高位,11月底,价格为4420元/平方米,其中部分楼盘超过5000元/平方米,与去年1月3814元/平方米的价格相比上涨了15.9%。
从临平区域的在售楼盘来看,无论是规模还是档次都在不断提升,这几年涌现了大批诸如绿城·临平桂花城、东海·水景城、华鼎豪园、新城·保元泽第、世纪嘉园·晴彩巴厘等的精品楼盘。
应该说,目前临平的居住环境还算不错:道路绿化与江南几乎相似;区域内有多路公交车和多辆中巴车直达杭州;从市区驾车到临平至少有三种选择:临丁路、320国道、沪杭高速公路皆可到达。而且规划于2010年建成的地铁一号线,曾给临平房产开发与投资加了一注兴奋剂;规划将在临平北面建58平方公里的工业园区,也曾让一些单身公寓项目的开发商与投资者看到了前景。也正是这些概念的先期透支,使得临平房价自去年1月份以来,上涨了1000多元/平方米。
据统计,今后一年左右的时间里,临平上市量保守估计将超过60万平方米,这个供应量对一个以自住型为主的城镇而言是个大考验。
瓶窑区域
需要有更多的合力
划分范围:瓶窑镇、良渚镇、塘栖镇区域(1-7月瓶窑区域包含在余杭区域内,故1-7月均值以余杭区域均值代替)。
随着郊区供应量的增大,瓶窑区域也逐渐形成了自身的特点。绕城公路的建成、三墩区域的逐渐成熟,带动了瓶窑区域的房产发展。去年8月以后,我们开始对该区域单独划分,据我们统计,11月底,该区域房价均值达到3928元/平方米,比8月上涨了3.5%。
瓶窑仅有的几个楼盘有三个位于大桥北路,除了窑山花园、兴泰花苑这几个新建的小区,其他民房高低错落,而且都有了一定的“年纪”。瓶窑的街道比较窄,车辆不算多,在镇上通行的交通工具主要以摩的和三轮车为主。从生活配套设施角度来看,这个小镇略显欠缺。
瓶窑房地产开发是近两年才红火起来的。随着城市化进程的加快、旧城改造力度的加大,瓶窑、良渚、塘栖等地的房地产,在拉动本地需求的同时也吸引了杭州的购房者,房价也是水涨船高。2000年,瓶窑地区的房价在1100元/平方米左右,如今的新盘,均价基本稳定在3700元/平方米左右,商铺的价格在5000元/平方米左右。
近期该区域的新盘较多,有南都·良渚文化村、华达·窑山花园3期、水榭花都、星海云庭二期、清合嘉园等。这一区域的房产品质,总体上还是参差不齐,开发企业实力也相差悬殊。在具有价格优势的基础上,如何做好低密度、低容积率的规划,如何合力营销,这些都应该是开发商们要考虑的问题。
江滨区域
透过现在可看到未来
划分范围:滨江一带钱塘江两岸(1-7月江滨和滨江为一体,故1-7月的均值是两个区域总体的均值,8月区域重新划分,江滨和滨江分开独立成为一区域)。
钱塘江的魅力,逐渐成为临江区域楼盘的重要卖点,江景房楼盘的价格,与其他滨江区域的楼盘价格相比就高了很多,所以我们把沿江的房产列出单独统计。该区域均值去年11月底达到了8040元/平方米,与8月相比上涨7.88%。其中北岸和南岸的楼盘价格相差也很大。北岸的楼盘售价有的超过1万元/平方米,南岸的基本是在6500元-7500元/平方米。江滨去年的供应量较大,售房大战已经拉开,钱江两岸在售楼盘共有13个,还有数个楼盘也在近几个月开盘。
江滨区域总价在80万元左右的多层、70万元以内的小高层比较讨三口之家和白领们的喜欢,像贺田·尚城多层低密度住宅的销售策略,一期推出以后快速销售一空,尽管二期均价在一期的基础上调高了200元/平方米,但开盘不到一个月也获得良好的实绩;旅游·水印城年前部分开盘,销售状况同样火爆。
江滨区域许多在建楼盘,像盛元·慧谷、南都·逸天广场和西房·锦绣江南等都开始在提高社区通透性、增加绿化景观等方面做文章,像南都·逸天广场还在精装修、户型紧凑度、搞活动网罗目标客户等方面做文章,希望以此来增添未来楼盘销售的筹码和卖点,引起目标客户的注意。
滨江区域
江南实惠的居住
划分范围:高新区(除沿江)
去年8月,我们把滨江区域与江滨区域分开统计,重新划分区域后,由于八九月区域新盘和二手新盘交易样本较少,所以未能计算均值。10月钱塘春晓开盘。
和杭州其他板块一样,滨江区的房价也是快速上涨。而相对于江滨区域动辄近万元的房价,滨江5000多元/平方米的房价要实惠得多。但目前该区域在售楼盘较少,前两个月热卖的钱塘春晓已基本售完,均价为6000元/平方米。华业·南岸晶都、温馨风情苑、广润·同方燕语林森预计今年上半年开盘。
三墩区域
高价房背后的获益者
划分范围:三墩、勾庄区域(1-7月这一区域包括在城西之内,故这一时期均值以城西区域替代)。
浙大紫荆港校区的建设、绕城公路的开通,蒋村商住区的辐射,使三墩区域的人气逐渐形成,去年11月底的平均房价比8月上涨了15.8%。
三墩、勾庄区域城市连接性强、交通便捷,绝大多数楼盘都在绕城公路以内,到市中心距离在10-15公里之间。另外,区域内水网密集,环境较好,具有典型的水乡特色,因此,这一区域是开发城市主流住宅———近郊大盘较为理想的区域。目前区域总开发量中的80%以上为多层公寓。
三墩房价的上升势头颇为稳健,目前在售量不大,只有亲亲家园、棕榈湾等项目,售价在6000元/平方米以内,而二手市场上,一些较好的房屋超过了6000元/平方米。总体感觉,这一区域的开发商在定价方面表现为“可持续性”,但事实上,被“挤”出市中心的一批购房者仍较看好这一区域,这使得上述两个项目的销售情况相当乐观。
今年开始,总户数达3000余户的文鼎苑、规模为10万平方米的南北·兰韵天城、12万平方米的天阳20号地块、近23万平方米的名都·西雅城和15万余平方米的广宇·西城年华将陆续上市,近两年内这一带总供应量将在80万平方米左右。早在去年七八月份,一些开发商感觉未来开发有相当压力,但随着楼市回暖,他们的信心也随之回升。由于这一区域是属于“可实现居住”的,因此其前景仍被看好。