2004，杭州楼市的“政策年”
2004年初，央行出台了《贷款风险管理指引(征求意见稿)》。一些地方的金融机构开始限制对外地人的按揭贷款，甚至停止对部分别墅、商铺项目发放按揭贷款。各大商业银行普遍将个人按揭贷款首付比例从最低20%上调至30%。无论是开发商还是购房者想从银行贷款都变得不那么容易了。4月25日，人民银行将金融机构的存款准备金率上调了0.5个百分点。
4月30日国家发展和改革委员会部署了清理固定资产投资项目工作，其中多项涉及房地产，特别是土地市场。
4月底，国家决定将适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，提高房地产开发的门槛。房地产开发固定资产投资项目资本金比例由原来的20%调高到35%！
10月28日，央行宣布加息，虽然幅度很小，只上调0.27个百分点，但这是8年来连续减息后的首次加息，表明中央政府对投资过热与通货膨胀的担忧。中国在今后若干年里很可能进入加息周期。
在杭州，多项“房产新政”陆续颁布施行。包括：
●在城市总体规划和居住区专项规划的指导下,加大市区普通居民住宅用地的供应量,规划建设若干个大型居住区、大型楼群，并尽快投放市场，加快中低档商品房的建设，经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%；
●从2004年1月1日起,对房地产交易征收20%税率的个人所得税；
●建设一批大学毕业生和外来务工人员的租赁公寓；
●加强对商品房开发的土地管理,遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为，对征而不用超过两年的土地,由市国土资源局按照《土地法》的规定依法予以收回；
●加强房地产信息体系建设，等等。
●12月16日，杭州透明售房系统试运行。
2004，杭州房价涨势依旧
银根紧缩、清理规范土地市场、透明售房……所有这些政策，目的只有一个：抑制对房地产的过度投资、限制房价过快上涨。
1—3月，在“房地产交易征收20%税率的个人所得税”政策刺激下，二手房价格直接上涨20%以上，一手商品房当然不肯落后，价格出现了跳空式、攀比性的猛涨。
由于杭州楼市属于纯粹的卖方市场，这种税赋只会转嫁到买方，加重购房者的负担。2004年元旦过后，杭州二手房几乎所有出让报价都注明是“净价”，这意味着普通购房者除承担契税、印花税、过户费、交易手续费外，还要承担20%的所得税。无论是买方承担，还是双方均摊，这项政策都让买房者付出了高昂的代价。
4月份中央各项宏观调控政策如组合拳般连续出台，给市场一定的震慑。4—8月，杭州房地产市场确实产生了浓厚的观望气氛。5月份房交会，成交额仅5亿多元，比历史同期大幅下滑。其后，二手房市场成交清淡，一些营业部关了门；个别楼盘价格甚至出现松动现象，开始打折。
6月15日，杭州市国土局4宗土地竞价出让，仅有两宗成交，其中成交的两宗土地溢价幅度很小（10%左右），楼面地价均在2800元/平方米以下。比2004年5月19日推出并成交的相近地块价格低12%—40%！土地出让遭遇流标之尴尬为近几年来杭州市土地市场交易中所罕见，原计划7月8日招标的一批商品房开发用地被迫延迟推出。
9月份，对房地产交易征收20%税率的个人所得税政策取消后，被压抑的房地产投资热情再度被唤起，真实与投资的需求得到尽情释放：10月份房交会人气迅速恢复，成交迅猛增长。与此同时，房价也稳中有升，房交会上商品房成交均价达到7159元/平方米。
2004年10月20日，杭州市将基准地价上浮了34%！
11—12月，杭州楼市再度“繁荣”起来，价格也节节攀升，出现了价升量增的现象。个别楼盘开盘几日即被抢光，如金色家园一、二期，水印城一期等。
综合全年情况我们不得不说，对于杭州楼市而言，宏观调控第一年似乎收效甚微。
抑制对房地产过度投资的目的达到了一些，就是自有资金不足的中小型开发商贷款困难，有的不得不求助于典当行，或寻求合作或放慢了开发节奏。据悉，截至2004年10月，杭州房地产典当金额达到16.79亿元，同比增长50%以上。典当者最多只能拿到典当土地或房产市场价格50%的资金，却要承担相当于典当金额30%的年利息。但只要楼市还在卖方市场，房产价格在涨，资金不足的开发商并不惧怕增加一些成本和耽误一些时间；按揭贷款从严，对于买房者影响也并不大。
限制房价过快上涨的目的显然没有达到。2004年底，杭州市主城区7000元/平方米的房子已经十分难觅，万元楼盘则比比皆是，与2003年底相比实际上涨幅度不会低于20%。据官方的杭州房地产信息网公布，截至2004年12月底杭州全市上网可售商品房11000多套，约共计120多万平方米，已预订约2800套，约计42多万平方米，已正式销售15000多套，共计约205万平方米，成交均价8500多元/平方米。2004年11月，杭州二手房成交均价比去年同期上涨了28.43%，达到7864元/平方米。
杭州房价为何步步走高
国家的宏观调控以及地方的房产新政为何屡屡失效？为什么杭州房价可以在宏观调控的背景下持续走高？
紧缩银根是一把“双刃剑”：它一方面抑制了旺盛的需求，另一方面也大大延缓了房产的供应速度。
更重要的是，国家的宏观调控政策是针对全国总体情况的，而中国这么大，各地的实际情况千差万别，杭州房地产与西藏、吉林、湖北等地显然不同，怎么可能一药治百病呢？
杭州房地产的实际情况是：城市格局比较小，在全国较早实行土地储备和垄断供应。致使房地产有效供给不足，表现为不但中低档住宅供不应求，而且中高档住宅也供不应求。杭州自1995年开始，在房地产的最主要“原材料”———土地供应上一向奉行“有计划出让、非饱和供应、保持卖方市场”的策略。土地的卖方市场直接导致了房产的卖方市场：即供不应求。在商品供不应求的情况下，价格只有不断上升。
由于长期实行土地的“非饱和供应”以及城市规划相对保守，城市发展相对滞后，扩容速度相对较慢，杭州房产供给欠账太多，价格才越涨越高。这才是杭州房价持续走高的根本原因。
要解决杭州的房价问题只能从土地供应入手，彻底扭转房地产供求关系，变卖方市场为买方市场。
除此之外的所有措施，都不能解决根本问题，反而可能是火上浇油。不改变卖方市场，只会适得其反。例如对房地产交易征收20%的个人所得税政策，开征即成为房价的“助推器”，停征则成为鼓励投资与投机的信号，左右不是，执行了8个月，就草草收场。
2005：杭州房产供不应求的状况可能还将持续
俗话说，“温故而知新”，要预测杭州楼市2005年的走势，先让我们来回顾一下10年来杭州土地供应的状况：
据统计，1995年—1997年杭州供应商品房用地1907亩，1998年2200亩，1999年开始全面实行公开招标或挂牌方式出让房地产经营用地，土地供应冻结了一段时间，全年只出让了500亩。
杭州的房地产正是从1999年以后开始活跃起来，房价开始迅速攀升的：
2000年，杭州土地供应开始恢复正常，但依然维持在比较低的水平，为2200亩，杭州作为一个省会城市，年度土地供应只相当于外地一两个大型楼盘的用地量。2001年，2033亩；2002年略有增加，达到2800亩；2003年，稍稍加大一点力度，达到4549亩。
2004年3月24日，在房地产工作会议上，杭州市郑重宣布：2004年杭州商品房用地供应将达6000亩，其中住宅用地4500亩。如果按经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%的杭州“房产新政”，还将有4500亩以上的经济适用房建设用地推出。
几年来翘首等待杭州楼市“拐点”的普通百姓仿佛看到了希望。但不少开发商对杭州商品房土地供应能否真正放量表示了怀疑：
首先是杭州的城市规划能否快速落到实处？
其次，新区的道路、水、电、排污、煤气、电信等城市基础设施、配套设施能否跟上？
再次，土地征用、清理、拆迁的能力能否迅速提高？
最后，各级地方政府作为房地产开发卖方市场最大的受益者，近年来每年有上百亿元的卖地收入以及巨额的税费进账，能否真正愿意把杭州房地产市场引导向买方市场，把杭州房价降下来？
事实证明，这样的怀疑不无道理。如今，2004年已经过去，盘点下来，2004年杭州实际供地约4000亩，实际成交约2600亩，其中含住宅用地仅1800多亩，仅占计划出让的4500亩住宅用地的40%！4500亩以上的经济适用房建设用地在哪里也无从知晓。成交价格方面，钱江新城平均每亩达到850万元，最高价则为1999万元/亩，真是“寸土寸金”。
看来，杭州以及本省开发商对于杭州楼市的脉搏的确把握得更加准确。“泡沫论”、“拐点论”都是所谓“专家”、所谓“学者”坐在书斋里炮制出来的，他们根本不了解杭州楼市的本质：垄断决定了可控、利益决定了上涨。有土地供应者坐庄，房价怎么会跌？就算立即放量供应土地，在土地上盖房子供应市场也需要一至两年时间。而且，大的项目往往分期开发，并不是同时供应市场，房价短期内根本下不来。比如广厦·天都城占地6579亩，从2000年到现在四五年了，真正供应了多少房子？野风·现代城与钱江·彩虹城建筑面积均超过50万平方米，每年的实际上市量也不过10多万平方米。
这样，就不难理解为什么2004年的最后一次土地拍卖———12月29日挂牌的460亩用地（其中住宅用地270多亩），开发商竞价如此踊跃，气氛如此火爆了。
钱江大桥南岸的71号地块，经过86个轮次的竞争方见分晓，70多亩地，成交总价4.03亿元，楼面地价3413元/平方米，比2.3亿元的起始价高出75%以上！最终杭州东润实业投资有限公司力压钱江房产，如愿以偿。
拱墅区登云路附近的75号地块同样引人注目，虽然只经过16轮角逐就由温州京都房地产公司以4.28亿元拿下，但加价幅度之大，十分罕见。第三、第四轮报价竟然一次加价5000万元！最终楼面地价为5195元/平方米。预计75号地块每平方米开发成本将达到7200—7500元！
有人说，71号地块是滨江概念、75号地块是市区城北概念。而位于中心城区与下沙之间的九堡的两幅地块，成交楼面地价也达到2900多元/平方米！比广州市中心的土地还贵。
72号地块，被长河房产以4800万元竞得；73号地块被旅游房产以4.62亿元揽入怀中；74号地块，被美达房产以3.75亿元拿下……这次杭州土地一级市场的岁末大戏，轰轰烈烈收场了。开发商们以实际行动对2005年以及其后的杭州楼市表现了充分的乐观。与此形成鲜明对照的是，财大气粗的大老板们对同时推出的两块科研用地兴趣索然，嘉和科技公司没有遇到任何竞争者，就以底价7849万元和2675万元直接摘取。
2005年，杭州要完成商品房和公建供地4500亩，其中住宅土地供应将下调到3000多亩，土地供应依然不足。杭州房产总体供不应求的状况很可能还将持续相当长的时间。
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