对于杭州楼市来说，2004年是不平静的一年，从年初跳跃式上涨，到夏季供需僵持，再到秋季因为个税取消打破了市场原有的平静，都让人感到2004年似乎是杭州楼市调整的一个年头。经过这一年的调整，楼市买卖双方都趋于理性，供需市场趋于平衡，原来地价的高增速、项目的高利润时代已经过去，过去那种一个楼盘3天内售完的快速销售现象很少出现，疯狂抢购似乎已经成为历史。进入2005年，杭州楼市的发展将发生大的变化，进入一个稳步增长、竞争日趋激烈、产品开始进步的时期。从2005年杭州楼市的总体供求关系，我们可以分析楼市在房价、产品核心价值以及区域板块竞争三个方面的走向。
供需关系———矛盾趋于缓和
总体供求预测：供应方面，2005年楼盘总体供应总量应该比较充足；产品质量向着核心价值方向发展，总体质量会上升；产品结构上，中档产品将会受到一定的重视，以满足中层消费者的需求。需求方面，消费心理受到宏观政策影响会比较大，2004年的升息可能是连续升息的开始，一定程度限制了部分消费者购买力，其影响主要停留在心理层面，可能造成一定的恐慌；而经济适用房的继续放量，将在一定程度上消除这种消费者心理的恐慌；另一方面，市政规划上对交通问题继续重视，郊区和市区之间的交通更加完善，也增加了消费者去郊区买房的信心。2005年杭州楼市总体供求上趋于平衡稳定，矛盾相对过去显得缓和。
2004年第五届最佳人居展的稳健落幕，随之带来的影响是，与上半年相比成交量大幅上升，二手房交易也非常活跃，并且价格有小幅上扬，这些现象在某种程度上说明从2004年下半年开始杭州楼市呈现市场供需两旺的场面，供需关系逐渐步入成熟。
在人居展上汉嘉机构进行了大型的需求调研，从需求特征看，杭州楼市已经进入“大杭州”的概念，而且需求架构越来越清晰。调查显示，需求段基本集中在首次置业和改善两个主流需求上，分别占21.3％和17.5％。另外，奢侈需求也有明显的上升，已经达到需求的5.3％。由此可见，首次置业的需求仍是主流需求，在2004年这部分需求供应缺口非常大，以至于很多人买不到新房而转向二手房市场。随着产品结构的调整，2005年这部分需求缺口有望得到填补，而杭州经济适用房的继续放量，也使消费金字塔下部的需求得到满足。
总之，杭州楼市的供求关系在2005年将不再有尖锐的矛盾，但是政府方面仍然会继续完善现有的法规和政策，也可能有新的政策出台，以保证楼市规范和健康的发展。
房价———开始稳步上涨
据汉嘉土地库和楼盘库综合比较显示，由于2003、2004年土地放量增加，2004年下半年和2005年上半年将有较多新开楼盘；由于受国家宏观调控的影响，一些本该开盘的楼盘被开发商推迟开盘时间，也集中在2004年年底或2005年推出。所以2005年上半年的开盘量将显得比较集中，进而供求矛盾也会趋于缓和，整体上房价缺乏大幅上涨的动因。
二手房方面，2004年个税取消，二手房价格出现短期的反弹，但是个税毕竟不是决定房价的根本因素，由于个税取消后二手房放量，加之2004年下半年新盘供应充足，2005年二手房除了稀缺地段和高品质产品价格仍然较高之外，其他房源将比较平稳甚至回归。因此，2005年杭州二手房市场将进入到一个比较合理的价格体系。
综合考虑供求关系和市场表象，2005年杭州房价将仍然保持上升趋势，但是涨幅趋缓，价格在高位盘整后，会有小幅上扬。城中区域和湖滨区域由于土地资源的稀缺，新盘越来越少，将呈现出二手房交易为主，日后再有新盘肯定是“豪宅”概念，价格依然坚挺；各郊区板块之间由于竞争的加剧，价格将逐步趋向一个平稳。
产品———产品结构调整核心价值
回归2004年，杭州楼市仍然延续着一直以来的中低档产品供应不足的结构性失衡的特点，但是由于郊区房的不断出现，特别是郊区大盘的大量出现，随着配套的不断成熟，大大地填补了杭州楼市的中档产品的缺口。
另一方面产品出现细分，较多单身公寓及酒店式公寓在人居展上亮相，说明产品类型日益丰富，开发商已经开始重视产品细分的问题。相信2005年，这种针对市场需求细分的产品细分调整将变得更为明显。
前几年的杭州楼市的坐地起价伴随着产品同质化，似乎地段主导着楼盘的价格。在宏观调控下，消费者越来越理性，开发商为应对这种现象，必然要注意产品核心价值在今后楼市竞争中的重要性。地段再好，如果没有符合需求的好产品，也不会被市场接受。好的产品是能够在市场竞争中生存制胜的关键。现在及今后，杭州楼市的产品将从概念、地段向产品的核心价值回归。产品品质作为产品价值的三个最核心组成部分之一，将和地段、品牌一样受到重视。一些眼光敏锐的开发商已经意识到了产品的核心价值在今后竞争中的强势地位，开始打造精品，这些楼盘也将成为日后杭州楼市的领跑者。
2005年，杭州楼市将会真正步入产品时代。
区域板块竞争———诸侯争霸进入鏖战时期
第五届人居展有两百多个新建商品房楼盘集体亮相，规模突破历届人居展，郊区房产是这一突破的主要力量，成为供应的主力。郊区陆续推出大型公寓项目，如闲林的翡翠城、江南的苏黎世小镇等低密度公寓；富阳、桐庐、临安等周边楼盘纷纷进入杭州市场。另外，2003、2004年推出的土地绝大多数分布在郊区，要在2005年或以后开发成楼盘上市。因此杭州日后的新盘供应的主角将是郊区，许多楼盘面临的竞争首先是板块之间的竞争。
汉嘉在10月人居展上的调查显示，“到郊区生活，过有车又有房的生活”这种想法已经有20.7％的消费者认同，比例大大提高。同时在区域选择调查中显示，前9位的排名中市中心的主力位置已经下降到第3位，郊区区域成为主角，12.3％已经确定在郊区买房；另外有20％的消费者选择“不确定”，经过相关分析，这部分购房者的购房需求是比较实际的，基本上都打算在两年内购房，“不确定”表明选不好区域，预示着板块之间竞争。而且排名后六位的区域差距相对较小，说明2005年杭州郊区房产的板块竞争将比较激烈，进入板块竞争激烈的“诸侯争霸”时代。同时由于杭州楼市大环境价格趋于稳定、产品结构丰富并走向合理、供求关系向着稳定平衡的方向发展，任何一个板块想独占鳌头都不是一件容易的事情，所以一场旷日持久的鏖战不可避免。
从各方面来看，2005年杭州楼市供求关系将趋于缓和，整个市场从卖方市场向买方市场过渡。价格仍将持续上涨，但是涨幅趋缓，由于供应增量，价格缺乏大幅上升的动因；产品品质将开始受到前所未有的重视，产品时代真正到来；郊区板块之间激烈竞争的序幕也将正式拉开。2005年，政策层面的一些不确定因素也将尘埃落定，杭州楼市经历过调控与观望之后将逐步走向成熟。
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