拆迁房：从“人等房”到“房等人”

2004年12月28日，总投资约7亿元、总建筑面积达20万平方米的嘉绿景园拆迁安置房项目动工兴建，使杭州开工140万平方米拆迁安置房的目标在年终画上圆满的句号。在政策性住房中，为城市建设作出巨大牺牲与贡献的拆迁户的拆迁安置房建设无疑是最为紧要的。

据了解，目前杭州市在外过渡的被拆迁家庭有14600余户，其中已三年以上的有7800余户。对在外过渡五年以上的470户居民，政府主管部门的意见是，“只要拆迁户愿意，就可以进行房源调剂置换。”目前，市建委会同房管局逐个核对拆迁项目，落实安置房源，对到期无法交付使用的安置房，将通过置换调剂，从三里亭、景芳五区、近江小区望江片房源中进行解决，旨在使470户拆迁户的安置房源尽快得到落实。

而已经完成的《杭州市区100万平方米拆迁安置用地布点规划图》让广大拆迁户看到了希望：从这一规划来看，拆迁安置房基本集中在近江小区望江片、拱宸桥东西、三里亭南北、古荡嘉绿苑、三墩地块、朝晖地块、火车东站地块等38个区域，楼层设计将以多层、小高层为主，户型大多集中在60-80平方米。

据市建委介绍，为减少拆迁户在外过渡时间，杭州市新的拆迁制度正在酝酿之中：先落实拆迁安置用房地点、房源，再允许工程前期拆迁，以后将从“人等房”逐步变为“房等人”，而且将从三个方面来解决这些拆迁户的回迁：一是现有经济适用房中，确保90万平方米开工建设的量、40万平方米竣工的量用于拆迁安置。二是加快征地拆迁、完善调整规划等前期准备工作，连续三年建设300万平方米。三是尽快解决已在外过渡两年以上的住户；现在外过渡的拆迁居民，2006年将全部住进新家。

经济房：这一年回归平民本色

开着宝马去买经济房、经济房面积达200平方米……这些曾经在坊间流行的诟病经济房的极端例子，随着2004年11月14日杭州经济房新政的正式出台将不复存在。

1996年，杭州开始实施安居工程(后转为经济适用房)。初期的经济适用房承担了实物分房向货币分房转变、支持中低收入家庭购房、调节商品房市场等功能，政策适用人群相当广泛，但由于经济房与商品房差价不大，使经济房一度销售不畅，还拿到房交会上去推销。但自1999年下半年开始，随着房价快速上扬，众多属于中高收入的人群也加入经济房申购大军之中。到2004年5月，全市共发放了经济房申购证6万多张，而且有相当部分没有拿到房子。

就在这一年6月份，杭州暂停经济房申购与摇号，开始变革相关政策，着手挤去经济房中的“泡沫”成分。11月14日，杭州经济房新政正式出台，新规全面提高了准入门槛：原来按职级、职称享受购房的政策改变，明确经济适用房为“政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的普通商品房”。一户家庭不管通过什么形式，只要有一套房子且面积超过住房困难家庭条件的，都将不再允许购买经济适用房，而无房户、困难户则将被优先考虑摇号。这一政策使经济房真正“回归”。

按照经济房新政，市房改办在年末摆开了经济房大餐，两个月内连续进行了十三四次经济房销售，共3000余套房源，总面积近25万平方米。加上上半年5.7万平方米的摇号房源，全年公开摇号30余万平方米。这样，从1996年开始，杭州经济适用房到目前已经公开摇号约120万平方米。明年还将加大经济房上市力度，目前北景苑、都市水乡和九堡三大经济适用房居住区已大面积启动建设，截至去年11月底，经济适用房已开工50万平方米（不含拆迁安置用房）。今年经济适用房主要以九堡、丁桥、下沙大型居民区为主，预计公开摇号量将达50万平方米。

不过值得注意的是，“都市水乡”500多套55-60平方米的小户型两次推出，问津者寥寥，12月底两天的预登记，对此批房源有意向的人数竟然不到50位。经济适用房“救急不救穷”，让一大批希望改善居住环境的中低收入购房者左右为难。看来，经济房政策口子收紧了，只完成了改革的第一步，经济房该怎么建，如何在不违背市场规律的情况下既体现发展趋势又达到住房保障的目的等等，尚需探讨。

人才公寓：储备城市“后劲”

2004年12月19日，对很多年轻创业者来说是一个值得关注的日子：10万平方米的人才公寓在拱墅区祥符镇开工建设。三年后，这里的住房将更多地满足留杭大学生的住房需求。

曾经在浙江大学人气最旺的校园网BBS上，针对“毕业了，你会留杭吗”这一问题调查，45%的大学生选择离开杭州，其中80%的人提出“房价问题”是导致选择不留杭的主要原因。

有针对性地缓解高房价带来的人才流失，为“创业在杭州”提供保障，推出适合年轻创业人群的专项物业已非常迫切。早在去年1月，省委、省政府《关于大力实施人才强省战略的决定》提出，要建设一批高层次人才公寓或周转住房，避免因房价而导致人才流失。同年3月，市委、市政府《关于大力实施人才强省战略的决定》再次提出了这一点，建设大学毕业生人才公寓的设想由此产生，并成为政府“为民办实事”的举措之一。11月，《杭州市区人才创业公寓建设和租赁管理暂行规定》的出台，确定人才公寓为解决外地大学毕业生及以上学历人才来杭创业的政策性租赁用房；房子每套面积控制在40平方米左右，只租不售，租赁协议一年一签，续签租赁协议一般不得超过4次。同时，申请承租人才创业公寓必须具备如下条件：原籍不在杭州市六城区(上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江区)的具有全日制大学毕业及以上学历的单身者；拥有本市常住户口；在杭州市六城区内无住房(包括私房、公房、工作单位安排的暂住房等)。

位于拱墅区祥符镇的第一个人才公寓，按照政府主导、社会参与、市场化操作的方式进行建设。人才公寓以小户型为主，户型设计有一室一厅独租户和两室一厅、三室二厅等合租户型。特别让人关注的是公寓的环境建设，人才公寓内部配有统一的卫生间，外部除了提供统一物业管理外，还将配超市、公寓食堂、自助式金融机构、运动场所、酒吧等公共设施。人才公寓的市政配套设施、公建项目与公寓建设同步实施，同步交付使用。以后，符合租住人才公寓条件的大学毕业生，可以通过单位推荐或自荐等方式，向有关部门申请租用，入住前基本不用再添其他设施，背着包儿就可以入住了。至于租用价格，将严格控制在毕业生承受能力之内。

继祥符之后，下城、西湖、江干3个区也将陆续推出人才公寓项目，目前有3个点的规划选址已确定，用地规模分别达4公顷、11公顷、11公顷。

廉租房：受益面越来越宽

2001年，杭州市廉租住房制度出台，到目前为止，市区11批、378户最低收入家庭住上了这类特殊的物业，其中2004年共对168户市区最低生活保障线以下及特困职工在公示无异后进行配租。而根据民政部门提供的数据，目前杭州持有《杭州市困难家庭救助证》的家庭约10100户。在被调查的9000户家庭中，人均住房使用面积在6平方米以下的有600户，6-8平方米的800户，8-10平方米的有2400户。

不过，按照2003年7月以来实施的《杭州市区廉租住房管理实施细则》，申请廉租住房的家庭，必须同时具备几项条件，其中两项是：家庭人均住房使用面积在6平方米及以下（人均住房使用面积是指家庭每人占住房使用面积，核定家庭人均住房使用面积的户内人口包括：夫妻、子女以及同住一处的夫妻双方的父母亲；家庭成员中属农业户口的配偶、子女纳入核定家庭人均使用面积的人口数）；已领取市民政部门审核发放的《杭州市困难家庭救助证（低保、困难）》的家庭。

由于申请条件过于严格，许多人难以通过廉租房解决住房问题，而且还产生了一批既够不上廉租房条件又无力购买经济房的“夹心层”群体。为此，市房管局进一步完善廉租房供应、分配和管理制度，适当调整廉租房的准入条件，将家庭人均住房使用面积在6平方米及以下这一条件，放宽到8平方米以下及持困难家庭救助证，并将按照困难优先、逐步改善的思路，计划在两年内先行解决人均住房使用面积在8平方米以下的持证家庭的住房困难，使更多的经济、住房双困户纳入到住房保障体系中来。另外，房管局还出台了《关于对持有<杭州市困难家庭救助证>的公房承租家庭可享受租金减免的通知》，规定承租公房的经济、住房双困家庭享受廉租租金制度，解决“夹心层”群体住房困难。

由于持《杭州市困难家庭救助证》家庭大多数知识水平不高、对政策不甚清楚，因此，市房管局还与各区民政部门、各社区建立起三级廉租房政策宣传网络，通过对全市各社区主任廉租房政策相关知识培训，将申请表下发到各社区内，让持救助证的家庭清楚申请廉租房的各项条件，并就近领取申请表，公示无异议后，一般每季末都能通过配租解决住房困难。

在保障最低收入家庭住房建设方面，主要通过两种途径完成：承租房居住制，通过二手房收购、旧公房改造和新建一批出租房的方法，低价出租给既买不起经济适用房又不符合享受廉租房政策的困难户居住。而在廉租房的建设方面，既可继续在新建经济适用房项目中专门建设一批廉租房，也可以探索公房使用权定向上市政策，交易只面向具有经济解困房和廉租房申请条件的家庭。

十大居住区：缓解市场供需矛盾

2004年的最后一天，规划占地面积5491余亩的丁桥大型居住区部分工程正式开工。这一住宅区有住宅用地近2000亩、经济适用房用地约1000亩。至此，商品房10大居住区规划建设逐一从规划蓝图走向现实。

杭州房价一路飞奔的直接原因是供需矛盾。政策房只是调剂房市、提供保障性质的重要砝码，而真正缓解房市供需矛盾的则是加大商品房的供应量。为此，杭州确定了“东进北上”、规划建设10大居住区的方案。其中包括九堡、丁桥、下沙、长睦、香积寺路以北、东新路以东区块等6个。另外，城北规划建设三个大型居住区，祥符、半山和庆隆地区。祥符地区规划用地为280.44万平方米，其中居住用地为77.04万平方米(包括公建配套)，市民居住用地将达48.52万平方米(包括部分经济适用房用地)，未来将是一个总人口达2.7万余人的大型居住区。半山为纯居住区，规划用地达60.02万平方米；庆隆用地面积达82.86万平方米。此外，城西古荡区块，居住用地达120.24公顷，目前正在建设当中。