21楼市大片之《天下无贼》
世纪最贵的是“土地”
《天下无贼》里贼首眼中最宝贵的是“人才”，但历经了2004年的地产商的答案肯定是“土地”。开发商是干什么的？盖房子，没地怎么行！
对地产商来说，2004年是个不同以往的年景。两年前的4月，国土资源部下发11号令，要求所有经营性土地必须在7月份开始公开交易。一纸号令终因各种形式的“口子”而收效甚微；今年4月，国土资源部再次为遍布暗箱操作的土地协议出让设置大限——2004年8月31日。然而配合此次规范的不再是“口子”，而是地方政府系列的收紧政策。于是，大限来临前的地产界格外忙碌：有些人忙着出货，恐怕“粮票过期”；更多的人开始担心自己的储备，地要没了，要断顿了。
地还在，规矩要变了。国土资源部明确土地垂直管理体系，以北京为例，新组建的北京市国土资源局7月1日正式挂牌成立；“8.３1”之后，招拍挂成为经营性土地交易的必选方式……整体形势是，上至中央下到地方，在酝酿许久之后，政府的决心已定——从土地到金融，从组织到管理，要营造出一个没有暗箱、公开的透明的市场，所谓“楼市无贼”。
宏观调控的声音回荡了一年，可是“舞照跳、马照跑”，2004年神经绷紧的地产商的日子过得还是相当滋润。“有组织，无纪律”，政策的滞后效应也许真正影响到的还是来年地产。2004年不过是先打个招呼，不按规矩办事，将会是——“后果很严重”！
对地产商来说，最严重的后果是什么？尽管政府通过各种渠道摆事实讲道理，比如，北京“过关”土地已经够开发5年的了。但地产商嚷得最响的还是地不够用，并且对规则制定者也提出了自己的质疑——政府是否有能力保证市场所需的土地供应量？政府的土地供应计划何时出台？
谁会从“无贼楼市”中获益最大？上规模的开发商都说自己是规范的收益者，他们的生存空间将得以净化。“队伍好带了”之后，利益链条是否可以向楼市的终端——买房人那里倾斜呢？希望这里能有一个符合节日气氛的大团圆结局。。（首席记者 张晓莉）
楼市大片之《哈利.波特与魔法石》
金融“魔法石”失灵
这是一种具有惊人功能的神奇物质。魔法石能把任何金属变成纯金，还能制造出长生不老药，使喝了这种药的人永远不死。
——充满神秘色彩的《哈利.波特与魔法石》中这样描述魔法石。
2004年，开发商、投资人依赖的信贷、房贷却失灵了。
不可否认，以前房地产开发大多数靠银行贷款，以很少的资金就能启动一个项目的运作，获得巨额利润。
然而，这块“魔法石”——宽松的金融政策被一系列防范金融风险的严厉的新政策所替代：从2004年4月25日起，中国人民银行将存款准备金率从7%提高到7.5%，房地产作为资金密集型产业，获取项目开发所需的大规模资金受到限制，必然会降低房地产开发投入的速度；紧接着，4月27日又发出通知，适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。越来越紧缩的银根，令开发“门槛”大大提高，加速了房地产公司优胜劣汰的过程。
从前游刃有余的投资人也失去了“魔法石”。2004年9月2日，银行业监督管理委员会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中规定个贷收入比不得超过50%，而且，要求商业银行统一将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案，“个人住房贷款申请表”包括对申请人进行风险审核的多方信息，依据申请表较为全面的信息即可以对申请人的总体情况有所把握。“风险评估书”已基本涵盖了对借款人进行分析的各个方面，如偿还能力、还款意愿、担保情况、财务状况、基本情况及其他情况。
个人炒房由于有了银行贷款这块“魔法石”，使得炒房一族逐渐壮大，上海曾有一例：一人从银行贷出19笔房贷用于炒房，总金额是1900万元。该金融政策对“借款人”进行了严格的规定和限制，这意味着金融“魔法石”从此消失匿迹。
“加息”政策也对投资型买家的“炒房”行为产生一定影响。2004年我国9年以来首次提高利率，业内普遍认为今后将进入一个持续加息的阶段，意味着房地产“魔法石”时代彻底终结。（晨报记者 叶晴）
楼市大片之《大话西游》
房价上涨 给个理由先！
至尊宝：英雄啊！你放过我吧！
白晶晶：放过你？你给我一个不杀你的理由！
至尊宝：正在想……你给我个杀我的理由先！
当至尊宝还在念叨“放过我”的理由时，其实许多老百姓也在2004年继续上涨的房价面前大犯嘀咕：“给我个理由，先！”
不管市场如何变化，政策怎样出台，价格的走势才是最牵动购房者神经的焦点。2004年的房价在老百姓心中不但是个惊叹号，还充满了问号。虽然在各种干预下，2004年楼市价格的疯涨有所遏制，但继续上涨的势头仍然明显。
2004年房价仍在高位。房价的上涨已是不容争辩的事实。
国家信息中心经济预测部在28日的有关报告中就指出，2005年物价上涨压力依然难以明显减弱。报告预计明年房地产价格会继续上升，房地产价格稳中趋升与物价上涨形成互动。房地产需求过旺、价格上涨将使房地产业预期利润率上升，社会资金更多流入房地产开发，而房地产投资过快将刺激钢材、水泥等建材价格坚挺。报告指出，部分城市已经形成严重的房地产泡沫。
供应量的减少是房价上涨的因素之一。“8.３1”大限后，土地供给受到抑制，同时开发商的信贷受到银行紧缩，房地产市场供应放缓，但需求并没有减少。虽然在房地产开发政策和金融政策的影响下，开发项目的资金大大增加，但这些项目也不能形成有效的供给，供应量的减少必然促使房价上涨。而开发商也利用了购房者的心理预期压力，大喊“货紧”来抬高房价。
经济适用房开发规模减少，对平均销售价格的平抑作用减弱，而住房潜在需求也正在转化为有效需求。国家统计局投资司副司长贾海分析住房需求时认为主要来自于三个方面：居民住房需求的升级换代，旧城改造和城市基础设施建设带来的城市拆迁，城市新增人口其中相当部分是富裕农民进入市场购房。
而另一个值得注意的是，10月28日，央行公布了加息的消息，房价当然是在加息后大家最关注的方面。开发商和专家们对房价涨涨跌跌的言论也是此起彼伏。但加息至今，房价并没有因加息而立竿见影地降下来。其中一个导致房价在调息后仍然“逆市而上”的重要原因就是，出于对美元贬值和对未来人民币升值的预期，海外购房团正在大量涌入楼市，以购买高档楼盘来作为保值投资品，从而相当程度地拉高了当地的楼市价格。（晨报记者 李雯）
楼市大片之《手机》
做“开发商”要厚道
武月打来电话，严守一扯着喉咙喊：“啊……说话呀，听不见！……你大声点！……我说话你能听见吗？……信号不好……我在火车上，回老家！……喂……”对方挂了电话。费墨悠悠地说：“像，演得真像。我都听见了，你却听不见。”严守一说：“费老，做人要厚道。”
《手机》中这个镜头倒出了经典句：做人要厚道。
2004年，楼市依然与各种维权相伴度过。作为媒体记者，看到一件件业主维权的事例，他们的等待与无奈，真希望：做开发商要厚道。
2004年全年的房地产纠纷涵盖了规划、施工、按揭、交房、收房、物业管理的各个方面，基本上没有哪个楼盘让业主从购房到入住能“安静，并快乐着”的。楼市维权事件此起彼伏，业主行为够激烈，参与人数够多，时间够长，才能引起媒体、市民和有关部门的关注，才能迫使开发商坐下来和业主协商、解决问题。于是不少事件愈演愈烈，业主堵门堵路的事情屡有发生。
维权之路如此无奈和艰辛，开发商们如果能够换位思考一下，一定明白业主们花费那么多时间、精力和金钱作斗争，绝非吹毛求疵，而是忍无可忍。其实，即使从开发商自己的角度来考虑，房地产业后“8.３1”时代是比拼实力、树立品牌的新时代，做个厚道的开发商才能成就百年老店。
幸好，在“厚道”的开发商还没诞生之前，2004年政府和管理部门陆续出台了一系列关于商品房买卖和物业管理的新政——从高院《司法解释》的施行、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的实施、《业主大会规程》的公布到业权分配的推行，成为楼市维权的一柄柄“重锤”，让作为弱势群体的买房大军终于可以“重装上阵”。
另外，一些业内人士认为，开发商与物业自身也可能因维权事件成为受害者，因为他们做得不到位就会影响自己的名誉，对销售会带来影响，这也是开发商与物业不情愿的。要解决这些问题，业主不能采用过激的行为，要保持理智地与开发商进行交涉。而房地产纠纷涉及的专业问题及法律之外的问题较多，应该主张消费者采用仲裁渠道解决纠纷，比如可在消协设立仲裁机构并建立仲裁基金，同时建立企业信用体系，对一定时期内没有争议的企业返还所缴基金。（晨报记者 王晓）
| 
