2004年，对于楼市来说一半是海水一半是火焰。一方面，房价在不断地上升，一派热火朝天的景象；另一方面，政府频频出台宏观政策，希望降下楼市的温度。市场与政策在这一年互不相让。
■税率
个人所得税向卖房者要利润
2004房产新政开始实施，对老百姓影响最大的政策是，杭州对卖房者开始征收20％的个人所得税。
细则规定，个人出售自有房屋取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率为20%。应纳税所得额＝出售价－房屋原值－合理费用。
但同时也对两种人网开一面。即对两种情况下的个人出售自有住房减征或免征个人所得税：
1.对出售自有住房并在售房前后一年内已按市场价重新购房的，其出售住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分给予免税；
2.对个人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
政策出台前，风声早已传遍市场。为了躲避即将到来的所得税，2003年年末，二手房的成交呈现井喷，大量二手房抛售，又有大量人入市捡便宜。
转头到了2004年，上半年的几个月，二手房成交降到了冰点。
政策目的是为了抑制市场上愈演愈烈的炒楼现象，事实上确实起到了作用。很多炒楼者退出了杭州市场。几个月来，二手房交易群体绝大多数是为了改善居住条件的普通市民，炒楼者大为减少。但是每一项政策都是一把“双刃剑”，当市场还呈现求大于供的卖方市场时，不少卖家把个税转嫁给了买家，甚至在一定情况上助推了市场上的房价。
9月，当暂停征收20%个人所得税时，多数百姓的反应是松了口气。
■经济适用房
经济适用房政策侧击楼市
恢复征收所得税是一系列政策的开始。经济适用房政策也开始在2004年发力了。
扩大供应量
首先在房产新政里规定扩大经济适用房的供应量，以抵消商品房的影响力。新政规定，今后商品房与经济适用房的土地供应量将以1∶1的比例供应。
挤出炒作者
接着在4月，政府希望将经济适用房中的炒作者挤出市场。根据4月16日的规定，摇号的经济适用房在以后上市时，土地出让金将按新标准缴纳（这一规定还追溯既往，凡2003年3月31日后预售的经济适用房均按新标准缴纳出让金）。
在2003年3月31日后领取《商品房预售证》的经济适用房，达到规定年份后上市交易的，其经济适用房享受面积部分，需计缴的土地出让金为市物价局确定的同类地段、同类商品房市场价格与经济适用房价格之间的差价。
加上市政配套费以及相关税费，投资经济适用房的转让收益将接近于零甚至负数。
弥补政策漏洞
6月，经济适用房暂停发号。以前的政策门槛太低，太多的人可以申购经济适用房，使得真正需要的人无法购买。
新的《经济适用住房管理办法》开始公诸于世。即规定经济适用住房户型控制在中小面积、建设用地采取行政划拨、价格实行微利制、每户限购一套等。
9月，政策终于明了。经济适用房的新政，开始严控申购条件，降低户型面积，而且申购人员也将公示，以前职称高的人会多享受经济适用房面积，而现在这一待遇也已取消。
申购者必须同时符合两大条件，一、持有市区居民户口（含符合当地安置条件的军队人员）、属中低收入的家庭；二、必须是无房或现住房建筑面积人均低于12平方米和建筑面积小于48平方米的住房困难家庭。除此之外，符合前两项条件，年龄在35周岁及以上的无房单身者也符合申购标准。
经济适用房选房也不再凭运气。根据推出的房源数和预登记人数按1∶1的比例确定选房名单，以《准购证》号码顺序作为选房顺序号（原先确定选房名单后，通过抽签确定选房顺序，准购证号码不作数）。60平方米左右的住房提供给一户3人及以下家庭；80平方左右的住房提供给一户4人。申购经济适用房还拒绝特殊化，取消了原先按不同职务职称确定申请人经济、住房准入标准。严禁将经济适用住房作为招商引资或奖励进行分配；严格控制专项用房，并不再新开政策口子；逐步将拆迁安置用房从经济适用住房的建设、销售中分离。
公众监督购房者，由老百姓一起来监督经济适用房的整个申购过程。选房的名单都将进行公示，并且在申购者的社区内同时公告，以接受公众监督，一旦发生投诉且情况属实，相关人员的申购资格将取消。这一招吓退了很多不符合新规定的购房者。
到了11月，经济适用房预登记再扩容1200号，因为符合申购条件的大量准购证并没有来申购。
企业单位可自建经济适用房
11月，由市建委拟定的《杭州市区企业单位自建经济适用住房的管理办法》已经市政府同意执行。
除了在杭州市区规划范围内各企业单位、经省政府批准属历史遗留问题的中央、国家、省级机关，驻杭部队及其直属单位可以利用自用土地建设(含改建、翻建等)经济适用住房外，同时具备下列条件的企业单位也可申建：
符合杭州城市总体规划要求，规划为住宅用地的；在市区(不含萧山、余杭区)五类土地以外(含五类土地)，为单位自有住宅生活区用地的(不含集体宿舍、学生宿舍等其他用地)；属生产经营销售困难且职工住房困难的双困企业。
■透明售房
透明售房规范销售
8月，市场风传，透明售房将会在杭实施。透明售房将房产商的所有底牌都亮在市场面前，房产商们反应强烈。但是12月，透明售房还是开通了。
在透明化信息系统中，老百姓可以看到新盘预告、最新网上楼盘信息和楼盘查询三大栏目。
新盘预告显示的是最新拿到预售证的尚未开盘楼盘。包括新盘名称、项目坐落、开发单位、可预（销）售面积、性质、售楼部地址和预售证核发日期等信息。对购房者最有用的是楼盘查询栏目。只要输入关键词、区域、房屋类型、面积、预售证发放时间等任何一项或多项信息，就能帮你找到合适的房源。
人们可以看到具体房子的销售状态，绿色的表示可售，橙色的表示已售，黄色表示已被预订，红色为限制房产，白色则未纳入网上销售。凡是未售房源，每套房的建筑面积、套内面积及分摊面积均有显示。
以后，购房者只要看好自己喜欢的房号，就可以到开发商售楼处预订或交钱签购房合同了。房产商也不能再制造人为的紧张情绪，诱使购房者仓促下单。
■银行政策
银行贷款越来越严
5月，银行开始对房产行业收紧银根。首先是二手房首付提高到三成。一些银行也管起了人们买第二套住房，如农业银行对第二套住宅、高档住宅（售价在100万元以上、面积在200平方米以上）、别墅、商业用房必须严格执行新利率标准。
当时的标准是第二套住房、高档住宅、别墅等的贷款利率分别为：六个月（含）5.04％，六个月至一年（含）5.31％，一至三年（含）5.49％，三至五年（含）5.58％，五至七年（含）5.76％，七至十年（含）5.94％，十至十五年（含）6.30％，十五年以上6.66％。
杭州市商业银行也开始对部分房产类型实行禁贷。禁贷名单中包括：建于1990年以前的二手房。
原因很简单，银行要控制风险，而现在这些老房子的价格接近新房，风险太大。
一些银行更激烈，暂停了对别墅和商铺的贷款。
因为商铺是纯粹的投资品，购买商铺的人大多数希望通过租金或者差价来收回投资。相对于自住者来说，风险自然大一些。而目前空置的别墅占到了不小的比例，这些别墅业主长期不在住所，联系不畅，增加了银行贷款风险，所以别墅被列为严控对象。
7月开始，银行对外地人的购房贷款也开始收紧。要求他们在二手房按揭贷款时，要提供担保，如无担保则增加首付金额的比例。
到了11月，央行加息，这也是我国10年来首次提高银行存款利率。
房贷利率也同时上升，按照这次调整利率，个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%调整到4.23%，上调0.18个百分点；自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点。
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