2004年，杭州楼市剧情跌宕起伏。银根收紧、20%个税征收、土地流标……从年初到年中，一阵又一阵疾风刮过杭州楼市上空，楼市寒意袭人。不过，从今年第三季度末开始，杭州楼市似乎泛出了几个温暖的泡泡———20%个税暂停、查处闲置土地……在楼市冷暖空气的交替过程中，杭州楼市一年之间交织的悲喜似乎超过以往数年。

关键词一：银根收紧商业银行冷却放贷雄心

回放：4月份，工、农、中、建四大国有银行在杭州市萧山的分支机构暂停对该地区的住房抵押贷款业务。而今年“五一”前后，银行暂停房贷。5月初，杭州市商业银行、中国民生银行杭州分行开始对部分房产类型实行禁贷。禁贷名单中包括：建于1990年以前的二手房、别墅、商铺。一些信息灵通的房产商将一些原本准备在5月中旬杭州房交会推出的项目提前开盘，而慢了一步的房产商正好被购房者终于停下来的那一脚踩中，呈现出开盘时欢天喜地，两天后就门庭冷落的现象。在烈日下排了大半天队最终却放弃了签约的现象屡见不鲜。

背景：在房产企业70%甚至更高的负债率情况下，面对一路狂奔的房价和房产企业持续扩大的投资冲动，金融系统早在去年开始放出加强“房地产开发信贷规模”的风声。从今年年初开始，房产信贷控制政策于上半年密集出台：2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%；4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率；4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。

随着中央对房地产开发信贷规模的控制加强，五一前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。

点评：不仅是开发商的自有资金比例被抬高，开发商的整条资金链都处于严控之下。上游，房地产开发贷款被设限；下游，买房人的消费贷款也被设置越来越多的前提条件。比如，月均还款额总和不能超过收入的50%，比如对第二套以后购房贷款更严格的审查。银行间联网的所谓房贷“黑名单”也让买房人对自己的贷款行为采取更加谨慎的态度。

关键词二：土地流标打破地价一路高歌惯例

回放：6月11日，习惯了一路高歌的杭州土地市场首次出现了流标现象———4宗土地招标，其中34号和27号地块两宗因投标企业不足3家而流标，而成交的两宗土地总共也只有7家企业竞标，成交价格仅分别比底价高出了5.12%和12.28%。比较有意思的是，同处三墩北部且南北接壤的29号和30号地块，分别于6月11日和5月19日上市出让，前后相差不到一个月，每平方米楼面价分别为2546元和2883元，后出让的比前出让的低了近340元。

背景：央行今年出台的系列文件，对土地抵押贷款作出的种种限制，使得本来自有资金有限的许多开发商运作项目捉襟见肘，由此引发了土地公拍参与者少和举牌者不踊跃的现象。而五月份房贷紧缩，甚至出现部分银行不再发放房贷的情况。这种寒意也自然波及到了土地市场，特别是五月房交会后，开发商竞标定价，不再像以往那样参照近期、临近地块和楼盘成交价而提价竞标，反而持平报价甚至降低了几分。

点评：五月份开始，杭州土地竞买“疲态”显现，足见宏观调控与楼市整体预期影响的威力。下半年，随着楼市回暖，土地市场也相应有所回暖，虽然老城区土地备受青睐，郊区土地拿地氛围依然不浓，总体价格与五月份前持平。像11月22日，出让的位于老城区的65号与68号两宗土地都经过50轮以上的竞价，其中68号地块楼面价为4337.3元/平方米；而64号、67号两宗位于滨江区的土地，相对较为平静地出让。

即便是现在楼市回暖，想要置地的企业拿郊区土地时也变得谨慎。这一点，可以从今年下半年以来土地招拍挂操作程序的细微变化可见一斑。市国土资源局开始了先预告、再确定推出地块的做法。

关键词三：地产典当地产阔佬也进典当行

回放：6月初，杭州某地产公司携市中心写字楼和两块土地到典当行求贷2000万元资金，最后因典当行不能提供如此巨额资金、典当时间不能超过一年以及典当年利率高达30%等众多苛刻条件，不得不放弃这一融资方式。

浙江知名典当行———浙江中财典当行有关统计表明，从1月份开始到6月初，在不到半年的时间内，他们为房产公司办理了近10笔借款业务，放出的贷款累计达1.2亿元，其中最大的一笔为750万元。

背景：去年央行121文件的影响还在持续；存款准备金率又有所提高；房产信托再度收紧……在接二连三的信贷政策调控下，削减房地产贷款首当其冲。而在杭州，部分银行的房地产开发商贷款、商业用房贷款、住房抵押贷款等贷款品种，4月份就遇到了“无款可贷”的困境。房地产市场的各环节都普遍感到了资金吃紧，一些企业已经面临“断炊”。

面对房贷新政和资金缺口危机，许多房地产商不得不千方百计开辟新的融资渠道。而各种房地产资金信托、股权投资信托、委托投资及房地产资产信托化处理等金融创新工具层出不穷，而贴息委托贷款的尝试、房地产基金的探路、私募房地产产业基金的浮出水面在业界也备受关注。但就像上市通道是房地产“大鳄”的专利，各类信托、基金之门也只为好的项目和公司而开，特别是在信托门槛抬高、投资发行风险渐显的情形下，广大中小房地产企业更是无缘染指这些新式融资。万般无奈之下，一些资金实力较弱的企业想到了典地融资的方法。

点评：土地典当由于受种种因素的限制，可融资量十分有限，数百万元的典当金对房产开发而言犹如杯水车薪；土地典当金极低，一般皆在市价的50%以下；年利率高达24%-42%的典当融资成本，是银行的4-6倍。另外它还得承担房企品牌信誉下降的巨大风险。

但在上半年国家宏观调控政策和房地产贷款政策一片风声鹤唳之中，一些资金实力不强的中小房地产企业依然直扑典当行，房地产企业自有资金比例不足、融资渠道单一等问题凹显，也为房地产企业以后的发展提供了借鉴。

而在房地产企业的资金链拉紧过程中，不难发现房地产企业两极分化的走势：有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。日益规范化的房地产开发市场正在成为品牌型、实力型企业新一轮角逐的战场，整个市场的品质将有全新的变化。

关键词四：土地整顿唤醒杭州2410亩冬眠地

回放：8月底，杭州开展了新一轮闲置土地清理，通过对1999年新土地法实施以来市区2179宗具体项目地块的排查，共清理出闲置地块72宗，唤醒了2410亩“冬眠地”，其中7宗406亩土地被依法收回。

背景：2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令），要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此产生了“8·31大限”这个名词。

点评：随着供地数量的增加，以及原来杭州老市区以外其他区县的协议土地出让的积累，杭州圈而未开发、征而不用的土地也日益增多，“倒地户”长期存在，赚取土地差价，这不仅影响到了楼市供应节奏和终端供应量，而且在一定程度上助推了房价快速上扬。

从前年国土部的11号令，再到今年的“8·31大限”，杭城地产商们终于看到了官方由上至下执行严格土地政策的决心。未来两年，土地开发进程将提速，比如闲林区沿线4500余亩圈而未开发的土地、滨江前几年供出的大量土地，不太可能有机会晾在那里晒太阳了。这些土地的开发无疑将增加楼市的供应量。

关键词五：房交会冰火两重天

回放：5月份，浙江省第十一届房展会除了第一天灵市面的如潮人流外，其他日子里弥漫着浓厚的观望情绪，成交量大幅下挫。此届房展会上不仅外地购房者遁形，而且本地购房者也开始犹豫……导致其在寂寞中收场。组委会的统计数据显示，本届房展会的参观人数、商品房成交面积和成交额，均比上届下降了32.4%、281%和201%。

10月份，杭州第五届人居展情况却迥然不同。房交会上排队抢房子的情况再度出现，温州、台州人的身影又开始出现在房展会上，而且下单快而狠。据人居展后一周我们对杭州在售楼盘的统计，有的楼盘，外地购房者比重占到了50%以上，最高的居然达到80%。而据官方统计，人居展四天内共有37.3万人次参观，实际总成交面积约20.20万平方米，实际成交金额约14.50亿元。