楼市是冷是暖，做项目的开发商总会最先体会到。在这一年里，虽然他们更多的时候在埋头做项目，但对于市场前景及各种争论显然也是很关注的。作为一线打拼者，他们在这一年里感慨颇多。无论是对杭州楼市、产品开发，还是对企业运作，各公司老总都有其理念和判断。
见证楼市起伏和企业跨越 坤和建设集团副总裁 王慧敏
2004年市场的特征我认为是两头热中间冷，起伏比较大。各级政府、开发商、客户以及媒体等各种力量交织在一起，使得今年的市场看点纷呈。从开发商和客户来说，我认为今年是走向成熟的一年，这种成熟表现在开发企业更加重视品牌建设，客户选择更加理性，楼市产品有热销也有滞销。
尽管市场总体状况仍然十分良好，但是对于开发企业而言，竞争和成长的压力普遍加大，企业的发展走向新的层面，以坤和建设为例，2004年我们面临着从一个现代企业向优秀企业跨越的问题，因此，我们启动了一系列从工程到设计、营销等全方位的贴身学习和差距寻找，确立年度主题为“品质质量管理年”，进行住宅产品通病防治的系列攻关和试点，尝试客户营销的新模式等等，从各个方面提升我们产品和服务的品质。回望2004年，作为参与者，我们很庆幸见证和经历了市场的调整与发展，见证了开发企业新的思考和跨越，相信2005年的房产市场依然会是社会关注的焦点，我们期待着自己迅速实现从现代企业到优秀企业的跨越，也期待着市场更加理性、成熟和规范。
我们背负了许多不该承担的压力 通策房产集团董事长 吕建明
从今年的整体情况来看，虽然有国家宏观调控的影响，以及银行加息等问题，但杭州的楼市依然在一个非常迅猛的发展状态中，像我们的通策广场、和睦苑都卖得非常快。当然，面对房价上扬的这一年，说句心里话，我对目前的楼市也是有一点无奈的，因为它增加了本地居民买房的困难，但杭州这个城市的特殊性决定了它的吸引力，大量人口的涌入是无法阻止的。不过今年杭州的房价不能说是暴涨，而是稳步地在涨，从行业的角度来讲，是一种比较健康成长的态势。
杭州的楼市存在着结构性的问题，我觉得高端市场永远是有限的，这个市场大约占到10%到20%左右。而低端市场的量非常大，而目前许多开发商忽视低端市场。为什么大家都去做高端，我想最主要的一个问题还是土地供应，本身地就少，拿块地不方便，价格也比较高。好不容易拿块地，大家当然都去做高端住宅了。这一块的利润比较高。
因为房价的问题，这一年下来，我们开发商背了许多社会道义上的压力，这种社会贫富差距的加大而引起的社会结构矛盾，全部转移到了开发商身上，而且还会愈演愈烈，这是让我比较担心的问题。其实有许多问题不该由我们背的，我们却背了下来。
置业需求两三年不会变 滨江房产集团副总经理 朱立东
今年杭州房地产市场给我印象比较深的是两件事，一件是五月份国家的宏观调控对杭州楼市的影响，使得六月到八月间杭州的开发商拿地变得谨慎，房价上涨也比较平缓，市场上的观望气氛比较浓，许多人开始持币观望。另一件就是今年秋季的人居展，以及在这一时期发生的二手房暂停征收20%所得税，使得人居展以后的楼市比较火爆，前一段时间受到压抑的需求在这一时期得到释放。
从今年整年的情况来看，我觉得市场主要的特点还是供不应求，我感觉杭州有强烈的置业需求，而这种需求在两三年内不会改变。
今年杭州的房地产开发商开始更注重对项目前期规划、设计和产品的定位等问题，在这方面可以说是上了一个台阶，许多开发商都请境内外的知名设计公司进行设计，比如我们的两个项目，一个是金色海岸，一个是金色家园，请的是澳大利亚柏涛建筑事务所设计，此外在电梯的使用上我们选择的是奥的斯，现在开发商越来越注重楼盘的品质，在每一个细节上追求精益求精，同时，开发商对精装修楼盘也越来越注重，而这也是今后杭州房地产市场发展的一个趋势。
专业构筑品质生活 金都房产集团总裁 吴忠泉
即将过去的一年对于金都来说具有特别的意义，这一年我们迎来了金都集团十周年，这十年来我们一点一滴积累形成了“专业构筑品质生活”的理念。
2004年是房地产业话题热闹的一年，宏观经济政策调控、土地资源的稀缺、银根紧缩、房地产泡沫论等等，使我们更加清醒地认识到这一行业的艰辛和信心，我觉得今后房地产开发商的生存之道是品牌化经营、特色化发展、优秀文化的打造。
在这一年里我们主要的课题是人居环境，我们把做好人居环境作为我们明确的指导思想，所以我们把2004年列为“金都人居年”。对人居环境的五个层面、五大系统的理论学习和研究，使我们进一步理解了人居环境的深刻内涵和丰富思想。我们把所有新开发建设的项目整体申报“中国人居环境建设金牌试点”。
在这一年里我们的项目被建设部列为“国家科技示范工程”，运用了许多高科技的手段，此外我们还加强对产品的文化诠释，比如金都华府所提出的“人文的月光照庭院”，就是要体现杭州的文脉、杭州的特质，把房产品与地域文化很好地结合起来。
杭州的供地还是不多 广宇房产集团副总经理 阮志毅
今年杭州的房价涨幅比较大。价格最主要的决定因素是经济发展水平和人口与土地的关系，从今年的情况来看，杭州的经济发展势头比较好，而它又是一个比较典型的人多地少的城市，所以房价一直以来涨得比较厉害。我觉得目前杭州的房价处于一个阶段性的高位，对于明年，我认为房价起码不会跌，同时房价的涨幅可能会趋缓。因为明年的供地比较少，而住房的需求不会减少。大多数老百姓买了二手房想换商品房，市中心有了房想在郊区再弄一套。很多时候我们盖好了房子，都不怎么需要地产营销机构去包装，因为房子太好卖了。
今年我们的几个项目都卖得非常好，基本上也是销售一空，我们觉得在杭州这个市场，如果地段好，做高档、做精品销售是不成问题的，杭州的购买力还是很大。我们这几个项目的市场定位比较准，所以都很成功。
从这几个项目业主的调查来看，我们觉得杭州市场上的投机性需求是比较小的，基本上买家都以自住为主，需求比较稳定，而且是真实的需求，所以不存在某些媒体上说的泡沫，这话其实已经说了四年，每年都在说杭州楼市有泡沫，老百姓手里捂着钱观望，结果房价还是一路涨。
今年我们开发了七八个项目，其中广宇·西城年华上月也开工了，另一个项目是钱江铭楼，是一个写字楼项目，此外我们在黄山、广东等地也有项目正在运作。最近我们在杭州拿地比较少，最主要的原因是杭州供地还是太少，多以小幅地块为主，而且杭州土地市场的竞争实在太激烈。另一方面，我们的发展方向是全国性的公司，所以在今年5月国家宏观调控政策出来以后，暂缓了在杭州拿地的步伐。
楼市走向成熟的一段经历 金纬房产总经理 韩航
从现在的情况看，应该说杭州楼市已经逐渐适应宏观调控的影响，岁末，市场又出现了新一轮上涨的强劲势头。
现在，我们越来越感到杭州五个中心城区可供开发的土地缺口很大，它必然导致“僧多粥少”的局面。另一方面，市场的购买力还是很强，因为它吸引了整个浙江甚至省外的购房人群，这从10月份火爆的人居展、年底提前还贷的热潮等现象中可以看出来。而银行对个人住房贷款的支持政策力度不变，也增强了有效购买力。从这两个角度来分析的话，相信明年杭州城区楼市会仍然坚挺。
今年上半年，国家金融政策调整，有很多人认为大量企业会面临资金压力，从而降价销售并波及整个楼市。确实，一些依靠同一个项目进行多次融资的房产企业面临着“前债难清”的困境，但对更多的企业来说，他们的一些项目取得了“四证”，并符合银行其他条件，通过土地抵押贷款，他们仍然能贷到土地款60%-70%的款项。因此，这些企业资金不会十分紧张。在这种前提下，要降低售价以求快速回笼资金的可能性也就不存在了。在这种背景下，房产企业将出现“优则更优”和“劣则淘汰”的两极分化。对优秀的房地产开发企业而言，为更好地抵御市场风险，他们更愿意花费最大的精力专注于产品的创新和研究，而好的产品必然也会带来好的市场反响。这是楼市走向成熟的一段经历。
“透明售房”带来楼市变化 南都置业营销副总监 程健
杭州楼市在2004年经历了从旺销到观望再到旺销的U字形走势，综观全年走势，可以深切地感受到目前的市场对于国家宏观政策的敏感程度正在加大。但10月人居展后，房地产市场大幅回暖，与此同步升温的还有二手房市场，整个市场供需两旺，买卖交易量陡增。
“透明售房”将给明年楼市带来新的变化，旺销的楼盘会更旺，而相对滞销的楼盘可能会更遭冷遇。杭州房地产市场会由普涨向细分过渡，受市场青睐的优质楼盘会领涨大盘。
地域上，郊区房产会成为市场供应的主流。随着杭州主城区可供开发的土地越来越少，明年的竞争重点将向郊区转移。杭州一些品牌公司都会在明年推出规模不小的郊区楼盘，郊区房产的竞争也将从纯粹的地段、环境向更综合的竞争（比如规划设计理念的人性化、配套设施的齐全、文化品位等综合因素）转变。这也促使开发商转向运营商，提高综合竞争力。郊区楼盘的竞争性将使品牌与非品牌开发商的距离进一步拉大。好的开发商吸引更多人的注意，没有品牌的部分企业将很难在郊区的竞争中立足。
从长期来看，未来推动房地产发展的力量，主要来自于城市化与消费结构升级，它们将刺激这一行业形成新的供求均衡，并以高出GDP增长率4%（即12%～20%）左右的速度获得长期、稳健的发展。
“以变应变”创新开发 云天房产总经理 吴俊
2004年是一个政策年，从20％个税政策到宏观调控再到加息，房产市场经历了一波三折，始终有一只计划的手在影响着整个市场的运行。而2005年这样的局面一定会有所改变，理性的回归将引导整个房地产市场遵循市场规律走上有序良性发展的轨道。
在明年，随着杭州市中心的房产开发量趋缓，整个房产的开发将更呈现出“四面开花”的局面。由于城市周边一些区域的发展不够整齐、配套没有跟上，而市场反应仍然供不应求，因此预计明年的房价将持续低幅增长。
同时，明年楼市趋于稳定的发展态势将吸引投资者重返市场，投资群体将带有更多的理性思考，投入前会充分分析产品，整个市场也会趋于理性。商业地产卷土重来，并且随之而来的是新商业的兴起，以往临街小商铺的模式逐渐被淡化甚至摒弃，取而代之的是规划合理、主题鲜明的商业街区，综合性Mall和社区化Mall将成为未来商业地产的发展主流。
面对现今杭州房产品同质化日趋严重的现象，各种创新将再次兴起，以寻求更细分的市场。我们公司一直以来就以这样的一条思路来面对市场：从杭城第一家引进TOWNHOUSE概念的阳光地带，到杭州第一个规划成熟的城市综合体阳光都市，从杭州第一家真正意义上的酒店式公寓财富中心，到24小时酒店式服务的人性化写字楼上海财富时代大厦。我们坚持的是以“变”应万变，以实践来实现，以房地产开发促进社会文明的精神理念。
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