多事之秋的2004年楼市，这一年中出台了许多与房地产相关的法律、法规、规章，也出现了许多典型的、令人难忘的案例。

中江大厦不诚信销售事件

2004年中江大厦开盘时，开发商以建筑成本增加为理由要求和认购户解除2001年签订的《认购协议书》，并重新办理认购手续，新的认购价格由当初的4770.46元/平方米涨到了10988元/平方米。该事件被省消协斥为“不讲诚信之典型”，并引起了省消协、杭州市房管局、各新闻媒体、专业人士与广大消费者的极大关注。该房产公司一名负责人竟公然面对媒体舆论和购房者宣称：“我就不跟你们讲诚信，我只跟你们讲法律。”每日商报和《浙江房产报道》、《浙江第一线》、浙江电视台等诸多媒体积极全面介入，对此进行披露，引起了社会各界的公愤，反响极为强烈。《民法通则》和《合同法》都明文规定：诚实守信，也就是诚信，是每个法人、自然人和其他组织必须遵守的法定义务。中江房产公司怎么能把诚信和法律截然分开呢？最后在巨大的社会舆论压力之下，中江房产不得不放弃对中江大厦认购价格的调价，争议的商品房按原价出售。

期房转让开始受限制

2004年以前，因法律规定不明确，各地对期房转让的态度不一。2004年4月26日，上海“期房限转”政策开始施行，引起各方关注。

何谓期房？期房就是预售商品房。期房转让行为在商品房买卖过程中大量存在，目前主要存在两种形式：一是购房合同的更名；二是订立附生效条件合同，等现房办出三证后再进行实际转让。期房转让在房地产市场里是出现纠纷比例最高的环节，因为其反反复复的违约隐患大量存在，随时随地都有可能毁约，而且还很难说清楚。正是由于期房转让存在很大的风险，容易引起许多纠纷，也影响房地产市场的规范操作，更为炒房投机者推波助澜，所以以上海市政府为代表的各地政府，相继出台了限制或禁止期房转让的相关规定或措施，使真正有需求的购房者买到了货真价实的商品房。

购房预订单被认定为有效购房合同

2004年6月初，浙江省高级人民法院判决认定首个案例：《福田花园预订单》具备商品房买卖合同主要条款，合法有效，应当履行。

2000年11月11日，购房者陈小红与浙江福田房地产开发有限公司签订了一份《福田花园预订单》。在该预订单里双方约定：陈小红购买福田花园21号到24号四套营业房，房价从3120元/平方米到3160元/平方米不等，支付预订金4万元，交房日期为2003年5月；在接到开发商通知后10日内，办理签订合同手续和支付房款；其他买卖内容以商品房买卖合同为准；如购房者逾期未办理签订合同手续，预订金不予退还，并被视为放弃购房。签了预订单后，陈小红按月交纳了预订金。

2003年，福田房产公司给陈小红发通知称：因为房屋拆迁难度加大，开发的成本不断增加，原预订单预订的权利义务难以履行，如果想继续购买此营业用房，必须以现价给予优惠购买；放弃购房的，公司则双倍返还预订金。陈小红认为，福田房产公司没有权力改变原预订单的内容，这是违反诚信原则的违约行为。

开发商则辩称：预订单并不是商品房买卖合同，仅仅是双方为以后房屋买卖签订合同的预订行为，而且预订单不具备《商品房销售管理办法》规定的合同应具备的主要内容，连付款方式、付款时间都没有约定，只能作为预约。收取的4万元预订金也不是房款，是作为双方以后签订商品房买卖合同的担保。

本案在一审时，杭州市中级人民法院驳回了陈小红要求履行《福田花园预订单》的请求。在上诉后，省高院作出了二审判决，认为预订单中对营业房面积的预订单价都做了详细具体明确的约定，并注明了交房日期，已具备商品房买卖合同的主要条款。被上诉人福田房产提高房价没有征得陈小红的同意，合同并未变更。双方应按照预订单的约定履行。

楼盘“统一装修”事件

2004年8月10日，本是萧山众安国泰花园业主们高兴的日子，因为这天正是他们所购买的房子交房的日期，可房产公司一封有关房子“必须先签订装修合同再交房”的告业主信使他们都乐不起来了。业主们称，他们所买的房子是不是要装修，以及如何装修都是各家自己的事，应该按照个人的意愿进行，而房产公司“一刀切”的做法实在不妥，现在更影响到了交房，他们的心里都很着急。而房产公司称，他们完全是按照合同的约定和业主们进行交涉的，并声称当初和业主们签订的《商品房买卖合同》就有这样的表述：本合同约定商品房实行一次性装饰到位，与装饰相关的事宜另行签订协议书。那么买卖双方到底谁违反了合同呢？

事实上，开发商的做法违反了《合同法》有关合同当事人法律地位平等的规定，是否签装修合同、怎么签，只有当双方意见一致时才能达成协议。并且该《商品房买卖合同》并没有明确约定有关装修事项的条款内容，所以，强行要求购房者签订装修合同为交房前提条件，开发商没有这种权力，因为按时交房是开发商应尽的义务。为此，该事件还被省消费者协会作为侵害消费者权益的典型案例进行了通报披露。

唯一生活用房不许拍卖

2004年11月4日，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台，其中第六条指出：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”也就是说，一个人如果欠债，没有其他财产可以偿还，那么剩下的唯一一套生活居住用房，他还可以继续安全、长期享用使用权。

这对“以人为本”、社会安定来说是件好事，但是也带来了不利的影响。比如现在好多商业银行就考虑这个问题了，购房者如果贷款购买的是唯一一套生活用房，银行就不敢轻易给予贷款了，房产商也不敢轻易担保，因为风险太大了。就是该购房者支付不出房款，法院、银行和房产商都对他没招，而该购房者却可以继续长期安全地享有该房屋居住权。

轰动全国的湖南嘉禾拆迁案

嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。这个项目的房屋拆迁是一起当地政府集体滥用行政权力、损害群众利益的违法违规事件。在未进行规划项目定点的情况下，有关部门为开发商发放规划许可证，先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》；在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。

在项目实施过程中，该县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，2003年12月份以来，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。最后在国务院直接干预下，2004年6月初，多行不义的当地县长、书记被统统拿下———撤职。这个事件也直接促进了国务院在2004年6月6日发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。

近几年来，我国城市建设事业取得较快的发展，但在城镇房屋拆迁中存在一些突出问题，关系到城镇居民的切身利益和社会稳定：一些地方政府搞形象政绩工程，盲目扩大拆迁规模；有的城市拆迁补偿和安置措施不落实，人为降低补偿安置标准，严重侵害被拆迁人的利益；有的地方政府甚至滥用行政权力，违法违规强制拆迁。这些现象不仅严重侵害了城镇居民的合法权益，引发群众大量上访，影响社会稳定，也造成一些地方和行业过度投资。

也是在这一年，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》出台。该规程内容具体明确，可操作性比较强，尤其是对强制拆迁进行了更为严格的规定：在房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须提交下列资料：

（一）行政强制拆迁申请书；

（二）裁决调解记录和裁决书；

（三）被拆迁人不同意拆迁的理由；

（四）被拆迁房屋的证据保全公证书；

（五）被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；

（六）被拆迁人拒绝接受补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；

（七）市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。

同时规定，拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房（周转用房）的，不得实施强制拆迁。从中可以看出，政府拆迁管理部门再也不能随意说拆就拆，必须依法行政，严格按照上述程序和条件才能进行强制拆迁。这样，被拆迁人（普通群众）的合法权益将得到比较好的保护，像嘉禾这么影响恶劣的违法强制拆迁事件就很难再次发生。

文/省律师协会建筑与房地产业务委员会主任、浙联律师事务所主任戴和平