土地出让重点区域的外移，商业、办公用地占半壁江山、银根收紧导致土地市场短期波动……2004年杭州的土地市场虽然没有上演像去年滨江、下沙地块出让那样跌宕起伏的大戏，但表面的平静却掩盖不住土地市场的多方竞争。
全年成交土地近三千亩
成交数量：根据中国地产投资网最新统计，自2004年1月1日起，截至2004年12月7日，杭州市国土资源局共公告推出国有土地81宗(含推出后因故取消地块)，出让面积为3609.07亩，其中成功出让地块66宗，总成交面积约2685.73亩，占出让土地总面积的74.41%，600余亩国有土地公告后因种种原因取消或推迟出让，另有少量地块近300亩因规模较小或所处区域成熟度不够等原因未成交。
土地性质：成功出让的66宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）为16宗，合计面积约1117.78亩,占总成交面积的41%；商住性质用地则有5宗，合计面积约325.13亩，占总成交面积的12%；商业、办公用地为36宗，合计面积约822.69亩，占总成交面积的31%；综合用地为4宗，合计面积约288.86亩，占总成交面积的11%；其他如加油站、体育休闲及公共设施用地为5宗，合计面积约131.27亩，占总成交面积的5%。加上目前已公示并将于近期陆续推出的1100余亩住宅用地，住宅用地（含商住）的推出比例将近70%。
有关人士认为，目前这种供应结构与杭州整个房地产的业态结构是基本吻合的，但是对照年初对外公布的全年商品房用地供应6000亩的总量以及住宅用地4500亩的量来说，仍有较大差距。
成交价格：目前成交的66宗地块中，纯住宅类用地平均每亩单价达到469万元；商业、办公类用地因为乘着钱江新城地块的东风而平均单价较去年有所提高，为442万元/亩，位居第二位。
土地分布：从分布上看，在中心城区的地块主要分布在拱墅区湖墅路一带、西湖区学院路、江干区清江路、钱江新城及辐射区域，土地主力价格区间集中在每亩500万至1000万元不等，有20宗地块；此外，每亩100万至300万元的比重也较大，占据了43.9％，这些土地集中在拱墅区、西湖区、滨江区等相对位置偏远的区域，性质为商业办公类用地。
从土地最高值来看，都集中在钱江新城、清江路区域及次中心学院路等黄金地段，每亩单价在800万~1000万元，其中（2004）1号地块即钱江新城A-04凭借其优越的地理位置和金融办公的用途以每亩1999万元的价格成为市中心的标杆。
各区域土地市场谁领风骚
1）滨江区：杭州土地市场主力
滨江区，作为杭州未来的城市新中心，自从2001年以来一直保持着一个持续增长的势头。据中国地产投资网统计结果表明，2004年1~12月份滨江区共推出土地19宗，其中成交15宗，成交面积为581.06亩，占1~12月份成交总面积的21.63%，成交金额约330818万元。
今年滨江区推出的土地，其涵盖的用途较为广泛，但住宅用地和商住用地仍旧占据主导地位，成交面积分别为132.9亩和232.85亩，占本区成交总面积的22.87%和40.07%。从成交土地的规模来看，滨江区50亩以下的地块有11宗，而50~100亩之间的地块有3宗。面积最大的一宗地块，是位于滨江浦沿镇占地约150亩的商住用地，于7月19日至7月30日通过挂牌方式成功推出，由杭州网讯科技有限公司、通和投资股份有限公司以356.3万元/亩的单价摘得。
值得关注的是，去年由大元房产摘得的原杭政储出2003（22）号、（23）号地块，因为资金等各方面的原因，该地块被国土局收回重新出让，但经屡次推出后，尚未有开发企业敢勇于出手。
2）钱江新城：创下全年最高地价
钱江新城继去年成交了880余亩的土地后，今年1~12月份又陆续推出了14宗地块，其中除了第34号地块未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交面积约512.175亩，成交额达373452万元。
钱江新城在今年的土地市场中想不引人瞩目都难，年度单价最高和总价最高的地块均出现在该区域，分别为（2004）1号地块即钱江新城A-04（单价为1999万元/亩）和（2004）28号地块（总价119768万元）。
从成交土地的规模来看，50亩以下的地块有10宗，基本上以商办金融用地为主，惟一一宗住宅用地即（2004）28号地块在5月19日的出让会上也出尽了风头：绝版江景地段、面积为121.51亩、良好的发展前景，吸引了如绿城、美达等9家房企前来投标，滨江、金都、南都等老牌企业现场观摩，最后由杭州星辰房地产开发有限公司以119768万元的总价竞得，成为杭州市实行公开出让以来总价最高的地块。据中标单位表示，他们意欲将此地块打造成钱江新城内的标志性住宅小区。
3）拱墅区：商业、综合用地占主导
今年1~12月份，拱墅区共推出地块23宗，其中成交22宗，成交面积约787.61亩，占全年成交总面积的29.32%，成交金额达243471万元。
从成交土地的规模上来分析，拱墅区成交地块大多在50亩以下，共有18宗，其中商业用地就大约占了2/3。成交面积最大为180.33亩的综合用地，是1~12月份成交地块中面积最大的，为会展中心用地。
拱墅区作为老城区的重要组成部分，所推土地特别是住宅用地颇受开发企业的欢迎。该区域中今年推出的地块中，商业、综合用地占据绝对主导地位，政府着重改造拱墅区居住环境的决心略见一斑。
4）杭州经济技术开发区：企业拿地热情减弱
下沙区块在今年1~12月比较低调，总共才推出5宗土地，面积约为275.2亩。其中成交4宗，成交面积约183.59亩，占成交总面积的6.83%，成交额达57768万元。
尤其值得关注的是，由于下沙前两年供地规模比较集中，已有相当可观的供应量，由此，今年开发企业下沙拿地的热情有所减弱，特别是规模较大的地块比较受冷遇甚至遭遇流标。不过下沙向来是杭州市各区域中的供地大户，接下来将迎来供地高峰，目前正在公示的、位于下沙及九堡沿江区块的就达1000余亩。
5）西湖区：多有学院概念
西湖区作为老的城市中心，以其配套设施完善和城市氛围的成熟，历来是各大开发商们的必争之地。目前区内在建或拟建楼盘区域泾渭分明：一是以老文教区为代表的学院路区块，云集了华浙·银马公寓、枫华府第、中豪·晴园等楼盘，以打造高档住宅为主导；其二是以新浙大辐射圈为代表的后城西区块，广宇·西城年华、耀江文鼎苑、亲亲家园等近10个楼盘，是目前杭城可实现居住的重点区块之一。
今年1~12月份西湖区共推出的6宗地块，文教区1宗（即为[2004]49号原杭州商学院分院地块），后城西板块2宗（[2004]29号东至通济路地块和[2004]30号南至董家路地块），总面积达219.52亩，为板块的蓬勃发展注入了新鲜的力量。
另外，一直只闻雷声不见雨点的转塘镇也开始在土地市场上显山露水，该区域推出的第一宗地171.84亩被杭州兴湖房产以270.12万元/亩的价格轻松收于囊中，据了解，转塘将成为今后杭州土地供应的又一大户，有业内人士认为，这是杭州市政府有意识地引导开发商开发五六类地段，从而填补了杭州房地产中低档市场的空白。
土地市场演绎新气象
现象一：土地出让成交率高，竞争激烈
2004年上半年，宏观调控措施相继出台，随开发商们拿地热情开始减退，观望情绪波及土地市场，全国各地开始出现了流拍频繁、地价短期波动等“普遍”现象。
但和全国的情况不同，杭州公开推出的土地中除滨江、下沙各一宗地因位置、规模不理想等各方面的原因而流标外，其余地块均顺利成交，并且绝大部分地块竞争相当激烈。像杭政储出2004（28）号地块（钱江新城地块）、（46）号地块（拱墅区块湖墅北路地块）、（49）号地块（学院区商学院分院地块）等现场竞价会上，均有多家投资商参与竞投，现场叫价此起彼伏，场面异常火爆，有些地块现场竞价多达70多轮，充分显示了杭州市强劲的购买力和开发企业对市场的信心。
现象二：商业、公建用地比重加大，城市建设协调发展
城市商贸、公建建设用地显著增加，这是杭州土地市场的又一明显特征。近两年来，“沿江开发”改造带动了大量公建项目建设，对杭州市新区配套建设起了较大推动作用，并有效地提高了各新区的经济功能和环境品位，这一点在滨江、下沙等地显得尤为明显。
而钱江新城作为未来杭州城东核心区块，该区块商业用地供应量加大，写字楼项目用地上市量更是方兴未艾。从全年看，今年1~12月份成交的14宗地块中，有12宗为办公商业综合用地。虽然目前尚未见到多少写字楼耸立，但从供地情况看，钱江新城已然成为杭州继武林、黄龙、庆春、湖滨四大区块之后又一新兴写字楼区块。
此外，随着住宅项目综合品质的日益提高，小区的配套公建以及社区商业用地也有增长趋势。
现象三：梯度供地，兼顾中小企业
自去年下半年以来，国家对房地产业实施宏观调控。针对这一实际情况，杭州市国土资源局地块出让采用了大小结合的方式供地，从6.48亩至180余亩之间，大中小地块各占一定比例，保证满足不同开发商的需要，实现了土地的梯度供应。
从全年看，20亩以下适合中小企业开发的地块就有30多宗，占到1~12月份供地总宗数的一半。这一举措既满足了大型开发企业大面积用地的需求，又给予中小型企业一定的生存空间，让他们有机会并有能力拿得到地。从竞标单位可以得出，新兴、中小房开企业拿地明显比以往积极，成为土地市场的主角。
现象四：土地成交价格略有小幅下调、开发重心向外扩散
2004年杭州1~12月份住宅的平均成交单价为每亩469万元，较2003年的每亩497万元，下跌了5.6%。究其原因，主要是今年所供地块明显往城市边缘区域拓展，老城区地块基本上屈指可数，加上城区边缘商业类综合用地占了相当大的比重，因此成交单价相对于以往来说有点下浮。
事实上，从长期来看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供应力度，重点推出城市外围周边地块，增大了普通商品房的土地供应量，因此，地价像以往那样大幅上涨的可能性不大。
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