土地出让重点区域的外移，商业、办公用地的半壁江山、银根收紧导致土地市场短期波动……2004年杭州的土地市场虽然没有上演像去年滨江、下沙地块出让那样跌宕起伏的大戏，但表面的平静却掩盖不住土地市场的暗流涌动。
住宅供地仍偏少
根据中国地产投资网统计，自2004年1月1日起至2004年12月7日，杭州市国土资源局共公告推出国有土地81宗(含推出后因故取消地块)，出让面积为3609.07亩，其中成功出让地块66宗，总成交面积约2685.73亩，占出让土地总面积的74.41%，600余亩国有土地公告后因种种原因取消或推迟出让，另有少量地块近300亩因规模较小或所处区域成熟度不够等原因未成交。
成功出让的66宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）为16宗，合计面积约1117.78亩,占总成交面积的41%；商住性质用地则有5宗，合计面积约325.13亩，占总成交面积的12%；商业、办公用地为36宗，合计面积约822.69亩，占总成交面积的31%；综合用地为4宗，合计面积约288.86亩，占总成交面积的11%；其他如加油站、体育休闲及公共设施用地为5宗，合计面积约131.27亩，占总成交面积的5%。加上目前已公示并将于近期陆续推出的1100余亩住宅用地，住宅用地（含商住用地）的推出比例达到了将近70%。有关人士认为，目前这种供应结构与杭州整个房地产的业态结构是基本吻合的，但是对照年初对外公布的全年商品房用地供应6000亩的总量，以及住宅用地4500亩的量来说，仍存有较大差距。
附：一年以来杭州土地成交情况
| 用地性质 |
宗数 |
面积（亩） |
占总成交比例（万元） |
每亩单价 |
| 住宅用地 |
16 |
1117.78 |
41% |
469 |
| 商业办公用地 |
36 |
822.69 |
31% |
442 |
| 商住用地 |
53 |
25.13 |
12% |
281.37 |
| 综合用地 |
42 |
88.86 |
11% |
386 |
| 其他 |
51 |
31.27 |
5% |
/ |
住宅用地单价下降
目前成交的66宗地块中，全市成交总价约117.33亿元，平均每亩土地单价约436.86万元。在各类性质用地中，纯住宅类用地平均每亩单价达到469万元，拔得头筹；商业、办公类用地因为乘着钱江新城地块的东风而平均单价较去年有所提高，为442万元/亩，位居第二位。
再从分布上看，中心城区的地块主要分布在拱墅区湖墅路一带、西湖区学院路、江干区清江路、钱江新城及辐射区域，土地主力价格区间集中在每亩500万至1000万元不等，有20宗地块；此外，每亩100万至300万元的比重也较大，占了43.9％，这些土地集中在拱墅区、西湖区、滨江区相对位置偏远的区域，性质为商业办公类用地；从最高值来看，都集中在钱江新城、清江路区域及次中心学院路等黄金地段，每亩单价在800万-1000万元，其中（2004）1号地块（即钱江新城A-04）凭借其优越的地理位置和金融办公的用途，以每亩1999万元的价格成为市中心的标杆。
住宅平均成交单价每亩469万元，这较去年每亩497万元的价格下跌5.6%。究其原因，主要是今年所供地块明显往城市边缘区域拓展，老城区地块基本上屈指可数，加上城区边缘商业类综合用地占了相当大的比重，因此平均价格相对于以往来说有所下降。
事实上，从长期来看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供应力度，重点推出城市外围周边地块，增大了普通商品房的土地供应量，因此，地价像以往那样长期大幅上涨的可能性不大。
竞争激烈，出让率仍很高
2004年上半年，宏观调控措施相继出台，随着4月份央行货币政策公布，要求严格控制房地产贷款资金的发放，规定开发商自有资金将提高到35%，在银根紧缩与市场疲软双重压力之下，开发商们拿地热情开始减退，观望情绪波及土地市场，全国各地开始出现了流拍频繁、地价短期波动等现象。但在杭州公开推出的土地中，除滨江、下沙各一宗地因位置、规模不理想等方面的原因而流标外，其余地块均顺利成交，并且绝大部分地块竞争激烈。像杭政储出2004（28）号地块（钱江新城地块）、（46）号地块（拱墅区块湖墅北路地块）、（49）号地块（学院区商学院分院地块）等现场竞价会上，均有多家投资商参与竞投，现场叫价此起彼伏，场面异常火爆，有些地块现场竞价多达七十多轮，充分显示了开发企业对市场的信心。
与此同时，我们也发现“梯度供地”的现象。自去年下半年以来，国家对房地产业的宏观调控措施以前所未有的密度紧急出台，霎那间整个房地产业充满着山雨欲来风满楼的态势。尤其是那些中小企业，将面临生存的严峻考验。针对这一实际情况，杭州市国土资源局地块出让采用了总体规模、零星结合的方式供地，从6.48亩至180余亩之间，大中小地块各占一定比例，保证满足不同开发商的需要，实现了土地的梯度供应。其中20亩以下适合中小企业开发的地块就有30多宗，占到1-12月份供地总宗数的一半，这一举措既满足了大型开发企业大面积用地的需求，又给予中小型企业一定的生存空间，让他们有机会并有能力拿得到地。从竞标单位可以得出，新兴、中小房开企业拿地明显比以往积极，成为土地市场的主角。
相关：楼市事件频繁发生直指大众购房心理
| 
