提问：让我们思路更清晰 

多考虑没房子的百姓

问：请问你怎么评价现在的房地产开发商的价值观？

龙永图：因为房地产界的朋友我非常少，基本上不认识，所以我很难对我们的开发商做出一个基本的评价。我有一个感觉，一谈到中国的富豪，好像一半都是房地产开发商；而且一谈到这个人是有钱的，相当一部分在海南，或者在什么地方炒过房地产，都有在海南淘金的历史，我感到这里面有相当大的问题，为什么我们行业一半的富豪都在房地产业，应该研究这个问题。现在既然有那么多的富豪，那他们能不能显示出社会的责任，多考虑我们社会上还有那么多的老百姓没有房子住？我也没有什么解决的办法，我认为就是这个问题。只要开发商遵守国家的政策法律，他就是一个好企业家，如果他一分钱都不拿出来资助没有房子住的人，我们也没有办法。这只能靠良知和责任。

央行加息震撼世界

问：十月底央行突然加息，对整个房地产业都有震撼的影响，有人认为宏观调控有一个立法缺失的问题，您怎么认为？

龙永图：我们这一次加息的幅度是非常低的，所以对老百姓来讲并没有引起很大的波动，引起波动的倒是在国际社会里面，这个波动并不是因为我们加息对他们实际影响有多大，而是表明中国在全球经济中的影响正在增加，所以更大程度上对整个国际上的资本市场、对国际金融界有不小的影响。中国的任何一个措施都对世界产生影响，这一点我感觉中国经济的发展对全球经济发展的责任更多，我们应该承担更大的责任。我们加息以后得到最大的反应就是，对中国老百姓没引起大的波动，并不是让他们的钱都存到银行里去。所以对我们房地产业也不会有太大的影响。

人民币不存在升值可能

问：我提一个问题。现在关于人民币升值的讨论非常多，您觉得人民币升值对房地产的发展有什么影响？

龙永图：首先你提这个问题的前提就不存在，从我现在来看，不存在人民币升值的可能性，因为现在国际游资给我们中国金融体制、经济体制那么大的压力，如果在这种情况下人民币升值后果不堪设想，因为他们得了一次好处，就会向我们提很多的要求。我们绝对不让国际的投机者有任何机会，也绝对不能让国际的投机者在人民币上获得任何好处，因为让“赌博者”得到一次好处，我们今后中国的政策制定就会产生很大的问题。他们越给我们压力，人民币就越不会升值。所以我也不会讲它会对我们房地产有什么影响。

外资进入影响多大

问：据说现在有一百亿美金进入中国房地产市场，对中国房地产市场的影响有没有？

万科集团董事长王石：是不是进了一百亿我也不太清楚，这个应该问周小川，我们从2003年的统计来看，外资进入房地产尤其现在主流的住宅市场占的比例并不是很多。但是这种情况到了2004年的下半年有了非常明显的变化，就是外资进入中国的住宅市场非常猛烈，但是现在还没有具体的统计数字，所以现在很难用数字来表达。但是可以感觉到，外资进入中国的住宅市场以前一直是迟疑，真正作为基金进入房地产市场是2004年下半年开始的。如果我们利率不调整的话，大量的外资会涌进来。

房产巨头不超过20%

问：未来的中小房产企业怎么生存？王石：在美国，包括建筑业、中介、房地产在内的企业一共超过15万家，中国的房地产在未来有两个文件左右着，一个是2002年的国土资源部的文件，拿土地越来越难，第二是2003年的121文件，从金融风险上对房地产商加以约束，要求的自有资金比例越来越高。

针对121文件出现了很奇怪的现象，95％的发展商唱反调，5％的企业要死掉，但是一年过去了房地产的冬天到来了吗？房地产的企业死了一半吗？

不过行业游戏规则有了变化，使有一些房地产发展商占据有利的地位，比如万科、上海的绿地。但是现在大发展商面临的问题，比中小发展商面临的大得多，中小发展商机会是很多的。在发达国家，房地产发展商数量比中国要多得多，但是淘汰得也非常快。我觉得十年之后，所谓大的发展商的市场占有率，在所在城市为3％以上，全国的大发展商市场占有率加起来最多不会超过20％，80％的市场是由中小企业占的，所以中小企业根本不用担心怎么办，机会在中小企业。

从土地考察房价

问：房价还会不会涨？王石：中国在城市化的过程当中有两个体现，一个就是存量的土地变化，一个是增量的土地变化。存量的土地变化就是原来的城市建成区的存量土地变化，有一个说法就是叫退二进三，就是第二产业搬出去，第三产业搬进来。这种转变当中，土地的价格在增值，如果不增值这种转换没有任何的意义，所以存量的土地本身通过工业往外迁移的过程当中，土地在增值、价格上升，自然会影响房价。第二个就是增量，从农村的土地变成城市土地，农民土地变成城市土地也是级差地租，从第一产业变为第二产业甚至第三产业，它的价格也不会下降。

争论：长三角房产兴旺的理由 

浙商投资有限公司总经理　张国安

前些时候，长三角的房地产从全国的亮点到一个热点，发展到现在成为一个大争议点，很多人认为长三角的房地产充满着泡沫，要崩盘，甚至还排了时间表，认为一年以内房地产马上要崩盘，围绕这个观点，我个人对长三角房地产经济的发展进行了关注。

长三角用2％的土地完成我们国家30％的税收以及外资利用额的大半江山。GDP已经具备中等发展国家的水平。我们上海、杭州和南京连续三年可支配收入的增长都超过了10％。在这样一个大的经济背景下，我觉得长三角房地产这几年的发展基本上还是和我们国家的经济发展相适应的，我很关注崩盘论和泡沫论，它们所提出的一些指标分析，经常用香港、海南的情况以及包括国外的一些现象作比较。我们可以关注海南的情况：当时处在全国宏观调控，而且海南是纯粹的土地圈地。

实际上长三角这几年房地产的销售率达到90％以上，无论商业和房地产都是非常活跃，我最近又看到网上文章，他们拿房子和汽车相比，觉得中国的房地产将会和中国的汽车行业一样不断往下走。我们中国汽车的价格是因为我们的关税，以及我们的规模和世界上相比出现严重的倒挂，汽车行业价格下调是正常，作为房地产行业，我们国家土地在全世界的稀缺性超过很多国家，我们人均土地只有1.5亩。劳动力成本的提高加上我们建筑成本的提高，房地产不可能和汽车一样。

对于崩盘论，可能它对房地产行业起到一个警示作用，但我觉得它给我们国家带来四个不负责。第一，对我们宏观经济的不负责，我们宏观经济普遍很好，房地产涉及50个行业，如果我们房地产出现崩盘后果不可想象，宏观经济将会出现动荡。第二就是对我们房地产行业发展不负责任，我们中国房地产出现这样那样的问题，应该从市场上来引导和规范，但是不应该对这个行业唱衰。这几年房价上涨有很多的原因，如浙江等沿海地区富裕起来的农民购房；而人们对长三角的预期也比较高。第三个不负责是对我们拥有房子的人不负责任。无论与社会的稳定，还是社会的公平性都是不相称的。第四可能对持币观望的人不负责任。现在能不能买房子对他们来说是一个问题，以前许多声音说房地产的冬天马上就要来了，在这样的声音中很多人都不买了；而三年后的今天，无论杭州还是南京的房价都翻了一翻甚至更高。消费者到现在为止没有买房子，连呼上当。

但是我也感到长三角这几年房地产的发展确实有很多问题和矛盾。我们老百姓很大一部分收入用来买房子，短时间影响可能不大，但是时间一长，房地产总有一个顶，上涨太快我们老百姓肯定不能接受。我觉得作为开发商，我们应该有一定的社会责任，我们对房价不应该有过高的预期。这方面我建议我们开发商、政府通过各种途径把房价的增长控制一定范围内，把它控制在比人均收入还要低的水平。