重庆市长黄奇帆

    重庆市长黄奇帆：建议国家对高端房收特别房产税

    房价愈来愈高企的今天，大城市中的不少人不但买不起房，还租不起房，北京、上海等地甚至出现白领出走的情况。对此，重庆市长黄奇帆有着清醒的认识——“人才流失对于一个城市来说非常危险”。

    近日，在如火如荼的重庆公租房建设正在成为全国焦点之际，黄奇帆表示，“只要地方政府肯动脑筋，房价是可以控制的。”

    “双轨制”模式：

    30%至40%搞公租房 60%至70%搞商品房

    公租房模式是涉及民生的重大改革。重庆市提出了“双轨制”模式：30%至40%搞公租房，60%至70%搞商品房。30%至40%的公租房，可以把经济适用房和廉租房统一起来，公租房、廉租房、经适房三位一体。

    黄奇帆说，重庆的公租房面向低收入群体，但也不是最穷的人，那些最穷的租廉租房的人，也和公租房住户住在同一个小区里，只是他的租金是按照廉租房的标准，一平方米一个月8毛钱，50平方米的房子一个月只要40块钱。公租房的家庭住50平方米，一般要500元/月。现在按市场的租金价格，一个50平方米的独套公寓，可能要花1000元/月。比商品房的租金价格低，体现了公租房的优惠，但又比廉租房要多十倍。

    住公租房的人住五年以后，如果想要产权，可以买下来。他买下来，就相当于买了经济适用房，而他本来已经在这里住了五年，确实是低收入群体，政府也不用考核。但是买了以后，政府控制他不可以卖到市场上去，他只能卖给公租房管理局。公租房管理局回收以后还是公租房。黄奇帆说，这个“双轨制”的理想境界叫做“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”，形成一个比较完善的住房管理体系。

    用税收杠杆 调控60%至70%的商品房市场

    “双轨制”还得有60%至70%的商品房市场，这个市场怎么调控？黄奇帆说，这个市场用税收杠杆控制。三句话：低端不收税、中端税收优惠、高端增加税务。

    “低端不收税”的意思是，比如公租房，土地是划拨的，没有出让金，造房子的时候不交配套费，整个施工过程不用交营业税、所得税和契税。造的房子也不能有利润，也不是房产商造的。在这样的背景下，没有税、没有利、没有费，没有（出让）金，要知道这四个方面的费用一般占商品房成本的40%至50%。事实上，四个“没有”使得公租房的成本比一般商品房低了50%，那相应的租金也自然可以低50%。

    黄奇帆说，商品房有这四个方面的费用，但对中等收入家庭还是应该给一些优惠。金融危机的时候，国家为了启动房产市场，把契税降到0.5%。金融危机一过，没理由再帮你了，政府就又收税了。所以，重庆市政府在3月份宣布，金融危机期间2008年、2009年所有老百姓自己住的第一套商品房，税收政策不变。这个叫“中端有优惠”。

    黄奇帆说，“在高端房上，要变本加厉地收，同时我们建议国家收特别的房产税。我们做了一套方案，如果你这房子是200平方米，价格又相当于市场均价的3倍以上，我就收你1%的特别税。这是每年都要交的。你的房子今年是100万元要交1万元，你如果买了300万元的二手房，你就得交3万元。比均价高三倍，就收1%，高四倍就收1.5%，高五倍就收2%。因为是年年要交，300万元的一套房子，2%就是6万元，然后300万元本身还要付利息，利息本身就有6%，所以就变成8%，还要付物业税，一套房子的物业税怎么着也得五六万元/年，这样一来，一年要10%以上。六七年时间，都能够再买一套房子了。”

    黄奇帆表示，国家可以先在重庆试点，那就是对高房价收税。把它叫做特别房产税，不一定叫物业税，但按物业税的收费每年来收。这么一来，群众的情绪会比较平和，因为没有打击到大部分人头上。炒高房价的动力也没有了。

    控制房价上涨 地方政府应该有什么作为？

    在政府控制房价上涨方面，重庆市有一套管理方法，主要看三个指标：第一，每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%，但也不能太低，低了会显得供应不足。第二，城市人均居住面积不能超过30平方米。第三，地价不能卖得超过房子销售价的35%。如果一个地方的房价是1万元/平方米，那么楼面地价一般卖到3300元/平方米。

    黄奇帆说：“所以只要动脑筋，政府是可以控制住房价的。还有一招：在旧城改造的时候，政府绝对不能让房产商去拆这个房子。房产商去拆，房子成本会越拆越高，政府应该掏自己的钱，去把这个危旧房拆了。政府不能只想着赚钱，还得考虑社会环境，香港现在一平方米几十万港币，很多有产阶层或者有识之士都跑到深圳或上海去买房了。一个城市失去中产阶层是很大的损失。再有就是对高档房要收遏制性的物业税。高档房被3%甚至5%的特别房产税一收，以后房价就炒不上去。”

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    对高端商品住房的税收约束

    为节约土地资源，限制高档住房数量，遏制房地产泡沫，重庆市设想：通过征收特别房产税，对高端住房价格和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入，全部用于公共租赁住房建设和维护。重庆市与财政部税政司共商，特别房产税的政策设计是：

    (一)征收对象。方案一：凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。方案二：住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。

    (二)计税办法。拟按评估价值的70%至80%计算。对评估值实施一定折扣后作计税依据，是国际通行的普遍做法。同时，计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。

    (三)税率。拟采取分档累进税率。方案一：(1)独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。(2)建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。方案二：住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。

    据经济参考报