近期公共租赁房颇受媒体关注。北京大张旗鼓的出台《公共租赁房的管理办法》，并计划年内开建50万平米的公共租赁房。另外，常州也宣布今年将首批推出200套试点的公共租赁房。还有，郑州、淮安、上海等地也在积极试点或研究筹措。

　　公共租赁房到底是什么玩艺？猛一看，还真点陌生，但提到老公房，大家应该熟识。实际上公共租赁房的性质，基本等同以前的老公房，都是以低租金向民众分配公有产权的住房，主要区别在于后者面向大众，前者仅供中低收入家庭。有人可能会犯嘀咕，老公房不是历史名词了吗，如今缘何重新走红，莫非住房产品也像时装风潮一样，二十年一个轮回。

　　回顾我们住房制度改革之种，可谓一路坎坷，其中的主旋律，就是公房私有化。1980年代初，开始尝试公房出售，提出了国家、单位、个人三者合理负担的售房原则；1988年，第一次全国住房制度改革工作会议召开，提出变住房实物分配为货币分配，通过提高租金促进售房。1991年，国务院颁《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出了部分产权理论，要求实行新房新制度。

　　公房制度变革，在黑暗摸索了近二十年，改革总在原地打转转，收效不大。1998年终于出现历史契机，受亚洲金融危机影响，我国经济出现困难，中央把发展住宅产业作为拉动内需新的经济增长点，在这一强大外力的推动下，推出了“23号文”，下决心彻底抛弃福利分房制度，代之以货币化分房制度。老公房时代迅即结束，私权化的商品房大潮席卷全国。

　　结果呢，老公房都卖了，新房子都商品化了，房价也大涨了，开发商暴利了，炒房者赚大了，中高收入群体的居住环境改善了，而低收入群体不干了——因为住房保障步子太慢了。举世道理就一个，住宅产业与民生密切相关，必须两条脚走路：一条市场化、商品化，另一条民生化、保障化。

　　住房保障的新思路是有了，2007年“24号文”，标志着国家朝花夕拾廉租房和经济适用房——早在1998年“23号文”中已提及。2008年“9000亿安居工程投资计划”，以及“131号文”，则从实操层面极大的推进了住房保障建设的步伐。经济适用房非议甚众，而且地方政府并不积极，目前看来3年新建400万套的目标难以完成。

　　廉租房也属于公房，只是我国对其定义比较苛刻，受益群体必须符合两条标准：既要是低保户，又要是住房困难户。根据建设部门的摸底统计，目前我国城市住房困难户大约1000万户，即使全都享受廉租房政策，也只约占城市总户数的5%。而香港公屋解决了全港三分之一居民的住房问题，欧美发达国家住宅私有率在40-70%之间，平均有二成的居民以低租金住在政府提供的公房里，其余去市场上租房。

　　显而易见，在目前高房价的环境中，经济适用房矛盾重重，廉租房保障面过窄，不可避免的出现一个数量较大的“夹心层”——既不符合廉租房标准，又无力购买经济适用或商品房。政府有义务，为其提供有别于廉租房的另一种公房，即公共租赁房。在很大程度上讲，这是我国借鉴国际经验，完善住房保障体系的必由之路。

　　实际上，2007年建设部曾有种提法：低收入家庭的住房问题通过廉租房和经济适用房解决，中等收入家庭考虑通过限价房和经济租用房来满足，中等以上收入家庭通过市场购房。其中所谓的“经济租用房”，内涵比较接近目前的公共租赁房，共同点在于都是以低于市场价格的租金提供给中低收入家庭，区别在于前者的产权性质不一定是公有。

　　今年初，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，今年要加大租赁市场方面的探索工作，将研究制订《公共租赁住房指导意见》。中央表态，地方行动，一场公共租赁房热潮正在掀起。

　　从运作方式分析，各地的做法是一手抓新建，一手抓收购存量房。笔者建议，还要关注一下历史遗留的、尚未私售的老公房。各地存量不一，比如上海仍有3800万平方米，约95万户，规模很大，这部分老公房仍实行低租金政策。难点在其使用权已经固化，部分人用于出租谋利，如何盘活资产，将其纳入新型的廉租房和公共租赁房体系，是政府需要考虑的。

　　另外，不要奢望地方政府都会积极推进公共租赁房建设，这是花大钱的事，在目前连廉租房资金都难以保障的情况下，完全依赖政府并不现实。所以，还应发动社会资源，比如欢迎企事业单位、社团组织、民间机构参与进来，只要别把住房产权私有到个人就行。这方面，德国比英国做的好。英国曾由政府大建公房，后来财政不堪重负，1980年代撒切尔上台后，铁腕推行住房私有化，结果2000年以来房价高涨后，英国中低收入群体重新出现购房难、租房难。我国应避免再走英国老路，提前谋划公共租赁房的可持续发展战略。

　　本文来自杨红旭搜房博客：http://blog.soufun.com/6578965/5898143/articledetail.htm