昨天记者就外立面脱落相关问题，采访了杭州市住保房管局房屋安全管理处，得到以下答复：

按照杭州2015年出台的《杭州市城市房屋使用安全管理条例》，第五章建筑幕墙安全维护管理的相关内容规定，房屋使用安全责任人是业主，除对建筑幕墙进行常规维护和检修外，自竣工验收合格并交付使用之日起，至少每十年进行一次安全性检测鉴定。

如果遇到下列情形之一，应当委托具有资质单位，进行安全性鉴定。

1.面板、连接构件或者局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂的；

2.遭受风暴、地震、雷击、火灾、爆炸等自然灾害或者突发事件造成损坏的；

3.相关建筑主体结构经检测、鉴定存在安全隐患的。

对达到设计使用年限的建筑幕墙，要实施改造、加固或者拆除的，应委托具有相应资质的单位负责实施。

《条例》规定，各职能部门根据各自职责，分别负责建筑幕墙的全生命周期监督管理。如设计阶段由规划主管部门负责，施工阶段由建设主管部门负责，而在使用阶段则由房产主管部门负责。

举个例子，如果你家小区外墙瓷砖或者干挂石材脱落，那么可以分下面几步走：

1.拥有业委会、物业的次新小区。

召开业主大会，委托具有幕墙检测资质的房屋安全检测机构对小区外墙进行检测，视检测结果，由业委会确定是否需要动用物业维修基金进行整修。

2.没有业委会，只有物业的小区。

通过社区、物业，委托第三方进行外墙安全检测，由物业向所在区住建部门申请物业维修基金整修。

3.没有物业的老小区。

发现外墙脱落的情况，可以联系社区，由社区联系所在区住建部门，视情况看是否需要第三方检测，也可以直接申请物业维修基金进行整修。

总而言之，作为第一责任人，需要各位业主多加注意观察自家小区的外立面情况，特别是时间超过十年的小区，物业、业主都要时刻注意，经常检测外墙安全。

杭州市住保房管局相关负责人则表示，小区物业企业在日常巡查中如果发现有建筑物的外立面出现安全隐患，应该及时报告业委会、社区等，积极协助采取警示防范措施。

建筑外立面为什么会脱落？

住宅外墙的主体结构，一般都是混凝土或者砖块。

在杭州，因为对建筑物都有保温的要求，所以，在主体结构外面会有一层保温层，保温层外面才是饰面层，也就是大家看到的“外立面”。

在上世纪90年代，商品房刚刚兴起的时候，有不少建筑商喜欢采用瓷砖外立面，看起来“洋气”。不过这阵流行很快褪去，开发商们更喜欢看起来高档的“干挂石材”。

而现在，随着居民楼越来越高，有关部门规定，三层以上房屋不准使用“干挂石材”，各色涂料成为建筑商的首选。

杭州市建设工程质量安全监督总站负责人表示，较早的面砖，主要是使用黏结剂粘贴。后来的干挂石材，则需要打钢筋龙骨，将石材挂在龙骨上。

根据相关的规范，对不同建筑物的外立面，在验收方面，都有不同的要求和规定。

外墙的黏结强度，也是验收时主要的一个指标。

不过外墙面长时间遭受日晒雨淋，特别是杭州的梅雨季节，雨水较多，水对黏结强度也是有影响的。如果外墙长期泡水的话，黏结性能会越来越弱，容易导致墙材脱落。

目前，在建筑物的外墙上，都有防脱落的考虑，包括黏结剂必须要有正规的检测报告，黏结强度必须达到规定的要求，使用前都会要求进行测试，没有问题后，才可以正式使用。

据了解，根据杭州建设主管部门的相关条例，对普通装修工程，有两年的质保期。对防水防渗漏要求高一点，质保期是5年。而消保法对防水防渗漏的要求是8年。

而住宅都属于普通装修工程，涉及外墙面脱落的情况，质保期一般都是两年。

杭州文创意图装饰有限公司的负责人吴佩嘉表示，目前杭州小区外立面，高层住宅中，8成以上都选择全涂料，还有2成则是在一二楼做干挂，其余楼层涂料。”

“我们接到过不少老小区改造工程，不少采用面砖的老小区，在小区改造时，业主也会提出特别要求，铲除面砖，直接换成涂料。

不论面砖还是干挂石材，都对施工要求很高，如果一个步骤疏忽，就容易造成缝隙。一旦有了缝隙，雨水就会侵蚀黏结剂，时间长了，就会造成脱落。而这种脱落，都是大片成块的。

干挂石材更危险，由于需要挂在钢筋上，随着时间和雨水侵袭，钢筋锈蚀，石材本身较重，会连带钢筋一起掉落，非常危险。

所以在遭遇长时间梅雨、大台风，或者雨水浸泡后，小区业主就需要多多注意外立面的情况，最好是能检修。

去年保俶花园外立面坠落砸坏车

业主同意动用物业维修基金整修

昨天，快报记者也联系了近十家具有幕墙检测资质的第三方检测机构。这些机构表示，目前专门联系来做外立面安全检测的小区非常少，每年几乎只有一两家左右。

很多小区发现外立面脱落后，都是直接进行维修，并不会专门进行检测。

西溪街道保俶花园，在去年4月，就因为长时间雨水浸泡，围墙外立面掉落，砸坏了几辆车子。

随后社区很快介入，和保俶花园自治服务站的工作人员一起，通知了小区所有业主，在业主们同意后，动用了物业维修基金，对围墙外立面进行了整修。

因为是房改房，这笔物业维修基金是在房屋房改的时候，业主们出了一部分，原本的单位出了一部分，一直放在市政基础维修中心。等这笔钱用完后，社区会通知业主，再重新出钱存入其中。

外立面脱落隐患能不能提前发现？ 空鼓锤、无人机、红外热成像仪……

浙江城乡工程检测有限公司是杭州市住保房管局房屋鉴定资料库成员之一。记者昨天采访了公司工程师、副总经理李新建和汤锦丰。

李新建说，房屋外墙抹灰层或饰面层检测主要涉及空鼓、裂缝以及脱落。外墙材质分很多种，例如有饰面砖、砂浆抹灰外做真石漆或涂料等。

外墙脱落原因很多，外因为环境因素如温度、雨水、冰冻等，内因如材料质量、施工质量、不当使用、外力因素等。

汤锦丰说，目前外墙热成像检测，上海相关机构在这方面已经普及，公司的技术在浙江这块也做得相对较早，杭州老旧小区做房屋鉴定的较多。

汤锦丰说，裂缝主要依靠裂缝宽度仪、无人机拍照等进行检查，外墙空鼓、脱落主要利用红外热成像仪检查。

外墙饰面的裂缝会形成雨水及湿气的窜入，进而形成热胀或冻胀等形成基层与面层的剥离，出现空鼓。

发现外墙有脱落隐患，常用工具是红外热成像仪和空鼓锤相结合。

红外热成像仪原理主要是对被测物体发出温度信号（不可见光信号）的采集和转化，粉刷砂浆和墙面砖剥落产生一定的空气层。封闭的空气层有很大的阻挡能力，因此外墙表面和主体之间的剥落层热传导率较低。所以检测外墙空鼓，下雨天就不适合做。

另外阳光无法均匀地照射到墙面的情况下，照射不到的那部分都是影响检测精确程度的因素，这样无法照射的墙面也没办法检测，所以这种情况下，需要利用传统的空鼓锤来辅助检测。

近年快报报道过的外立面脱落事件

2020年9月6日，一星期内，意盛花苑小区南北两幢楼的外立面砖块接连掉落下来两次。

2017年7月3日，上城区凤凰南苑唐先生的雷克萨斯轿车，被1幢1单元外墙脱落下来的瓷砖砸坏，损毁严重。

2016年4月18日，滨江区盛元慧谷小区的业主们向快报反映：小区外立面墙体频繁坠落。为了保障自身安全，有的业主出门只能不走地面，从地下车库出来。

2015年9月11日，康乐香港城读者赵女士打进快报热线：“今年四月份的时候，车停在小区里，被小区外立面掉落的石膏板砸了，昨天有事没开又被砸了，后窗都碎了！”

2015年8月2日，读者反映西湖区康乐新村1幢、2幢、22幢2007年进行了立面整治，当时这三幢房子墙上贴的瓷砖开始往下掉落。事情发生以后，相关部门都决心做整改，但资金还不够，只能做一些弥补工作，敲掉小范围易脱落的瓷砖，一片一片地抹上水泥。

2015年3月16日，西湖区康乐新村张先生的车子停在小区楼下，被楼上外墙掉下来的瓷砖砸中，后挡风玻璃砸出两个大洞，后备厢也砸出了坑。