楼市真探

临安是杭州十区中唯一“不限购”的区域，同时也是杭州罕见的一二手房价格“反倒挂”区域：新房普遍卖得不错，但同板块的二手房，价格、行情普遍都低于新房。

最近有位购房者联系我们说，3年前他以157万的价格，买入一套临安的二手房，前段时间想换房，发现不涨反跌，挂牌半年无人问津，几番挣扎后，他以比买进还要低7万元的价格卖出。

“不限购”临安，市场行情到底怎样？新房好不好摇？二手房值不值得买？我们实地踏看，采访房产专家、业内人士，为你还原一个真实的临安楼市。 

买了一套临安二手房 3年亏了20万

“当时要是在杭州市区买就好了。”小林说起自己买的第一套房，连连摇头。

2018年，小林曾参加过杭州市区的新盘摇号，没有摇中。因为担心房价会涨，再加上他老家就在临安，于是通过中介，急急忙忙买下了临安老城区的一套二手房。

房子面积120平方米，总价157万元。本来是想自己住的，但小林和女友都在杭州主城区上班，通勤不便，所以买房后这几年，房子一直在出租状态。“租金远远不够还房贷的。”思来想去，小林准备卖房，置换到离主城区近点的地方。

去年年底，他把临安这套二手房以168万的价格挂出去了。没想到，挂了半年都无人问津。

前几天，这套房终于卖了，成交价是150万元，比当初买来的价格还要便宜7万元。小林说：“不降就卖不掉，只能趁现在赶紧脱手，以后装修旧了更难卖。”

记者粗略给他算了一笔账，这两年多的租金不高，贷款利息却有10多万，再加上割肉甩卖，一进一出小林实际亏了近20万元。

临安老城区的二手房 价格确实跌了

临安区的二手房不涨反跌，真的是这样吗？

德祐苕溪店的中介陶炜栋告诉记者，今年临安老城区的二手房价，整体价格确实下降了。房龄较新、品质较好的小区单价在1.8万元/平方米；老小区则在1.2万-1.3万元/平方米。

小林当初买的这套房，是城区中心上世纪90年代的老房子，没有物业管理，小区环境也很一般。“这样的‘老破大’，相对就没那么保值。”陶炜栋说，面积小一点，总价低的，相对又好卖一点。

“临安老城区的购房者以本地人为主，比如原来住在楼梯房的，置换成电梯房。还有一部分临安的乡镇居民，比如於潜、昌化的，来城区买房。”

临安多数新盘受市场认可 没有轨道利好的最近也卖得不错

临安老城区的二手房价格在跌，新房市场怎么样？

记者实地探访了解到，临安多数新盘颇受市场认可。

如青山湖板块，未来旭辉城、荣盛檀越府等楼盘已相继售罄，其他在售新房，特别是高层房源库存量也在减少。

开发商口碑较好的一些新盘，摇号中签率正在走低。

比如，板块内少有的精装交付房源绿城桃李湖滨，高层约27000元/平方米，前期中签率26.5%；滨江湖光山社前不久开盘，均价约22300元/平方米，中签率35%。

在青山湖另外一个新盘售楼处，一位销售表示近期来看房的客户很多。“上个周末，我一个人接待了两三百组客户，比我们开盘的房源都要多。”这位销售还展示了一份房源预选表，说里面1/4的房源，已经有意向客户选了。部分紧俏的楼层，一个房号下写了六七个名字。

易居克而瑞浙江区域研展总监安鑫说：“从克而瑞市场监测数据看，不仅青山湖板块，临安城区没有轨道利好的楼盘，近期也卖得比较好。一些加推房源几天就能认购去化完成。还有个别楼盘车位价格从12万调整到了20万。”

有购房者担心被限购 “先买再说”未必是真正的居住需求

临安楼市去年年初不温不火，年中地铁开通带来一波行情，但到了年末已经略显疲软。近期，临安又为什么成为购房者的“置业热土”呢？

易居克而瑞浙江区域研展总监安鑫分析：一方面，和楼市调控有关。杭州限购区域调控不断升级，一些在主城区没有了购房资格的人群，还有一些外来的客群，被挤压到了目前还不限购的临安区。

另一方面，和供求结构有关。临安在售的新盘不多，之前拿地的新项目大多还没有上市。新房库存量的减少，导致外来的购房需求转向了那些原本不好卖的项目，造成新盘普遍变得好卖了。

第三，和客户的心理预期有关。整个杭州从政策面来看，仍在不断收紧。临安虽然目前不限购，但一些购房者觉得它迟早会被纳入限购，担心失去机会，从而加速了买房决策。

但“先买再说”未必体现真正的居住需求。像小林那样，不但没有“买到就是赚到”，反而亏掉不少的，也并非个例。

临安楼市“反倒挂”情形比比皆是

青山湖板块能走出“独立行情”吗？

再看临安的二手房，整体来说和新房走势相反，其他板块常见的一二手房价格倒挂在临安完全没有出现，“反倒挂”的情形倒是比比皆是。甚至老城区还在“跌价行情”里。

但我们也注意到，今年，青山湖板块的二手房出现了量价齐涨的苗头。

我们从周边中介门店了解到，青山湖板块二手房成交量今年有所上升，房源市场价在2.1万-2.3万元/平方米，比老城区要高不少，但和同板块内的新房相比还是便宜一些，没有出现倒挂。

杭州贝壳研究院的数据显示，青山湖板块的越秀星汇城，小户型挂牌价多数为每套190-200万元。而一年前，该小区同户型的挂牌价格是150-160万元，相比之下，高了40-50万元。

周边德祐门店的经纪人赵强解释：“去年年初，青山湖周边小区的入住率很低，居住氛围很冷清；但地铁通车、青山湖宝龙广场开业后，这里的生活便利度大大提高，比如星汇城一期二期，现在入住率已经有80%左右。”

从几家中介门店了解到，选择在青山湖买二手房的购房者，大多是未来科技城、城西的年轻人。主要原因是未来科技城的房价较贵，青山湖的楼盘距离未来科技城、地铁站都比较近，小户型200万左右的总价，刚需更能接受。

越秀星汇城的二手房是成交量相对最多的，目前挂牌459套，今年以来成交了106套，平均每个月卖出30多套。

房地产业内人士建议：摇号青山湖未能如愿的购房群体，以及对该板块感兴趣的群体，可以考虑包括星汇城在内的青山湖二手房。