星创城沙盘图

星创城售楼处实景

现在的杭州新房市场，红盘的诞生大多产生于两种情况下，一种是板块热度极高，另一种是项目自身优势明显。

例如未来科技城，受到板块热度的影响，但凡有新项目首开都能引来极高的关注；再例如，前段时间首开的彩虹天空之城，因为天空之城的IP影响力以及项目的TOD属性，因此即便在并不热门的南站新城，它的中签率仍然低至个位数。

当然，也有上述两种红盘要素都具备的项目，更是受到购房者追捧，比如即将首开的星创城。这个位于大城北CBD的TOD项目，自地块出让那天起，就成为了杭州楼市的关注焦点，“下一个城北万象城”，早早成为它的另类标签。

星创城的魅力真有那么大吗？本周二，商报记者前往项目现场实地探访。

大城北再度上新 新房价格回到一年前

星创城位于莫干山路和好运街的交会处，由宝龙、星创和地铁集团在去年9月联合拿地并开发，整个项目占地约14万平方米，总体量约80万平方米，是个不折不扣的“巨无霸”。

从项目现场来看，北面是一大片空地，东北面紧邻在建的地铁站，西侧沿着西塘河。一眼望去，项目周边几乎看不到什么比较新的商品房，基本以低矮的房屋、空地、工厂为主，对比而言，西塘河的另一侧住宅更多，界面也更成熟一些。

记者探盘时，正值阴雨天气，因此当天的售楼处也比较冷清，只看到两三位在岗的置业顾问，并且也没有同时段一起参观的客户。

据置业顾问介绍，星创城共分为两期开发。“一期是住宅，一共有16幢高层，总户数达到1868户；二期是商业部分，现在还没有确定是什么，但是名字应该就叫星创城，这个部分还包括约200米的超高层写字楼和五星级酒店。可以看到我们项目体量比较大，所以开发的时间也会比较长，大约要在2024年6月交付。”置业顾问对记者说道。

开盘方面，置业顾问表示：“首开推出1号、2号、7号三幢，靠近南面的河道，户型有100平方米、115平方米、131平方米三个面积段，100平方米的户型房源最多，占一半左右，全部是两梯四户设计。”

价格是星创城的另一个优势。星创城住宅精装限价29000元/平方米，跟去年年底入市的运河云庄持平，低于所在板块目前30500元/平方米的最新限价。

目前，星创城已经开放了100平方米和131平方米两个户型的样板房，其中100平方米的户型做了三房两厅两卫，两房朝南，户型中规中矩；131平方米的户型则做了四房两厅两卫，各个房间以及客餐厅尺寸都非常阔绰，舒适度很高，客餐厅采用横厅设计，加上大飘窗，采光充足。值得一提的是，星创城在交付时会包阳台，这样一来，对很多刚需群体而言，又多了一块十分实用的空间。

据介绍，星创城的精装标准为3000元/平方米，略低于同板块内的其他项目。在大件配置上，星创城配备了丹佛斯地暖和海尔中央空调，厨房家电则采用老板的油烟机和燃气灶，卫浴龙头基本采用科勒，全屋以乳胶漆交付，玄关柜和衣帽柜不在交付标准内。

板块热度加持的TOD大盘

会是无房户和人才的专属吗？

TOD，是星创城最突出的优势，它是地铁4号线勾阳路站上盖物业，与地铁零距离，从小区地下室可以直达地铁站，不用忍受暴晒，也不用忍受冷风，可以说是杭州为数不多的纯正TOD项目。

星创城的另一个优势则是地段。自从杭州大城北规划建设启动后，曾经的勾庄摇身一变，成为了炙手可热的大城北CBD，尤其是城北万象城的入驻，直接激发了板块活力，让这里成为了杭州楼市备受追捧的优质板块。

根据板块规划，星创城周边商业和休闲配套非常可观，除了自带的商业，从勾阳路站往东一站即可到达城北万象城，并且附近还有中央公园等丰富配套。

也正因如此，板块内二手房近期也卖得火热，最典型的代表是万科·杭宸，紧邻城北万象城，地段优势最为明显。根据透明售房网数据显示，该小区两天前刚刚有一套成交，签约价44735元/平方米，目前整体挂牌均价则在42974元/平方米。

另一个关注度较高小区是滨江旭辉·万家之星，据透明售房网的数据显示，万家之星的挂牌量并不大，仅有8套挂牌房源，最近一次成交是在11月24日，毛坯签约价34726元/平方米，挂牌均价44670元/平方米。

对比星创城29000元/平方米的精装限价，倒挂红利接近万元，难怪那么多购房者都对这个项目虎视眈眈。

不过，对于不少购房者来说，看起来很美的星创城或许与自己无缘。自今年9月4日楼市新政出台后，大城北CBD就成为了热点项目的高发地，运河云庄和万科·前宸都成为了专供无房户和人才家庭的热点项目。

目前，虽然星创城是否会被认定为热点楼盘暂不确定，不过在置业顾问眼中已经是八九不离十了，记者探盘时，置业顾问的第一句话就是“您是无房户吗？”

首开或遭遇红盘分流

刚需家庭该如何抉择

星创城什么时候开盘？记者加入的星创城摇号群中，每天都有人在询问这个问题。

此前，星创城对外放出11月底开盘的消息，现在看来很大概率要泡汤了。置业顾问对记者表示，目前项目正在等预售证，开盘时间暂时无法确定。

对于购房者来说，着急等待星创城开盘的同时，也可以把目光瞄准同板块的另一个项目，那就是万科·前宸。

今年9月中旬，万科·前宸以首批热点楼盘的身份首开，加上当时红盘扎堆开盘进行分流，使得被普遍认为中签率会很低的前宸，最后中签率高达25.62%。首开轻松售罄后，前宸便一直没有加推，目前传出的消息是，将在11月或12月再度开盘。

按照红盘分流的策略，前宸加推有很大可能性将和首开的星创城“撞车”。倘若真是这样，这两个项目，该怎么选择？

从周边配套来看，星创城和前宸几乎共享完全相同的配套。相对来说，前宸距离城北万象城更近，而且当下的城市界面来看，前宸更新更完善。

从项目本身来看，星创城自带商业，体量大，内部配套会更丰富，而前宸有万科背书，受品牌影响，未来二手房可能会有一定的溢价，并且交付比星创城早上一年，如果是刚需家庭还能够省上一年的租房支出。

星创城最大的优势还是价格，精装均价29000元/平方米，比前宸的30500元/平方米便宜了1500元/平方米。前宸的最小户型是99平方米三房两厅两卫，星创城则是100平方米三房两厅两卫，户型设计基本相同，同样购买最小户型，星创城的总价要便宜10多万元。