日前，贝壳研究院发布了《2020城市刚需购房报告》（以下简称报告），对全国30座主要城市的“刚需上车基准线”进行了盘点，并结合调研和平台交易数据，描摹了城市刚需群体置业需求和消费趋势。

报告显示，200万元级的房源依然是刚需人群的首选。值得期待的是，在11月加推的众多新项目中，大量小户型面市，会带来不少新选项。

杭州刚需“上车线”226万元，余杭区成刚需“首站”

贝壳研究院统计来看，杭州刚需置业的“上车线”为226万元，在30个城市中排第五，和前三位的北京（350万元）、深圳（345万元）、上海（295万元）还是有一定差距；在这个置业门槛下，刚需人群选择的户型面积段也以80-90平方米为主；同时，由于对资金价格敏感但城市房价又高企，刚需置业选择更偏向远离市中心，像杭州余杭区的临平、闲林、良渚以及江干区的丁桥等板块就成为刚需购房者城市生活的“第一站”。

此外，报告也对刚需购房平均年龄做了统计，杭州刚需购房的平均年龄为32.2岁，在30个城市中排名第23位；其中男性刚需购房者平均年龄为33.4岁，女性刚需购房者平均年龄为32.6岁。

值得一提的是，在对这些刚需置业者做调查的过程中发现，除了价格与面积，城市经济发展水平、就业机会、未来成长空间等也是他们购房重要的参考指标。杭州互联网产业集聚发展迅速，发明创新能力强，近3年来人口流入一直位列全国前茅，在城市置业动力指数方面排名第六。分项指标上，杭州在城市发展潜力指标上表现亮眼。该指标基于经济增长、产业发展、资源配套、创新能力四大维度加权计算，杭州排名超越深圳和上海，列第四位。在许多新杭州人眼中，杭州未来的发展潜力依然可期。

单价“2”字头房源受欢迎，刚需房依然是成交主力

贝壳研究院的报告结果也反映在杭州实际的楼市成交中。仅看刚刚过去的10月份，无论新房市场还是二手房市场，占据成交榜前几位的楼盘都有着显著的“刚需”特性——单价“2”字头、总价200万元出头，这样的房源依然是目前杭州楼市成交“主力”。

先来看看各个板块的新房市场。透明售房网数据显示，10月主城区住宅项目成交量最高的是江干区的明熙府，单月成交185套，成交均价24684元/平方米，其中高层产品面积在86-129平方米，大部分100平方米以下的小户型总价都能控制在200万元左右。而余杭区上个月两个成交破200套的楼盘分别为溪上云峰府和悦美庐，一个在闲林，一个在临平，成交均价分别为22272元/平方米和24879元/平方米，其中溪上云峰府户型最大约115平方米，大部分总价在280万元以内，悦美庐的高层户型面积跨度从69平方米到129平方米，最低总价不到120万元。此外，萧山区的湖悦章府、森与海之城、融望之城、富阳区的万达悦享同心湾、云畔桂语映月里、临安区的檀越府、星悦城、旭悦城等大量定位刚需的产品令各自楼盘都登上了10月成交榜。

与此同时，10月的二手房市场中，刚需房同样也是热门选择。根据好找房数据，在10月签约榜的前十中，有6个来自闲林板块，分别是竹海水韵、桃源小镇、翡翠城、西溪海、东海闲湖城和闲林山水，这些楼盘中，除了翡翠城单价相对高一些，其他都在“2”字头。当然，这和未来科技城、云城等发展利好有关，也与闲林价格相对洼地有关，对于刚需购房者来说，闲林已经成为杭州西部大发展进程中核心板块的外溢首选地。

大量小户型面市，200万元级的刚需选择多起来了

事实上，放眼整个杭州市场，200万级的刚需板块还是有不少的，例如大江东、东湖新城、崇贤新城、良渚新城、塘栖、星桥、南部卧城、萧山科技城以及临安、富阳等，在限价背景下，这些区域大部分房源单价都在“1”字头和“2”字头，有精装产品也有毛坯产品，对于刚需购房者来说，日常多加关注，都会有新房源陆续推出。同时，闲林，良渚、临平、三墩北、丁桥等刚需板块的二手房成交也很活跃，径山、塘栖、鸬鸟等乡镇以及星桥、超山、崇贤、大江东的临江、新湾等板块的二手房挂价都在2万元/平方米以下，萧山的进化、浦阳等板块有些房源均价甚至不到万元，刚需购房者在摇新房的同时，也不妨关注一下二手房。

而进入11月后，大批小户型新房面市，对刚需购房者来说无疑更是个好消息。

近几年，在新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》）出台后，以往楼盘大量“偷面积”的现象成了过去式，以前89平方米可以达到三房两卫的阔绰空间现在可能需要到90多平方米甚至100多平方米，这也是为什么越来越多楼盘最小面积都是从97平方米、99平方米起的原因。面积大了，总价自然也高了。不过，从11月准备推房源的楼盘看，预计会有六七十个项目推出新房源，其中，89平方米左右的户型集中回归，总价上就有了更多选择空间。

初步统计，主城区九堡的创展名邸、艮北新城的对越天筑、余杭区塘栖的熙境府、星桥的尚棠源筑、融耀之城、崇贤的海逸翠廷里、萧山区南站新城的印虹滨府、荷源府、戴村的滨与城、时光之宸公寓、南部卧城的蜀惠朝闻花城、滨旭府、前宸府、钱塘新区大江东的潮悦前城、江东阳光名城、珺府、下沙的江山云樾南府、临安区的澜天、富阳区的顺源府等都将有约89平方米的小户型供应。这些项目价格都跟随板块限价，除了主城区，绝大多数项目单价都保持在“2”字头，89平方米总价也不会超过300万元，而且不少还做到了三房两卫户型，同时也配了飘窗等赠送空间，虽然空间略紧凑，但也达到了“麻雀虽小五脏俱全”效果，对刚需置业者来说还是友好的。