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卖掉柳岸晓风买臻奥院 从主城区等价置换到萧山区,这些“平行”改善计划“奇葩”吗?
house.hangzhou.com.cn  发布时间:2020-01-09 09:21:41   

  • 本周,我们将目光转向改善市场。

    昨天,我们分析了目前杭州的改善市场,总体来看,分化现象已经相当明显,既有中签率只有10%、每开必罄的大热门,也有不断“流摇”、至今还有房源在售的“困难户”。但有一点不得不承认,杭州市场上的改善需求还是相当汹涌。根据RDAS数据库统计显示,2019年杭州新建商品住宅成交中,面积120-140平方米的成交占比达29%,仅次于90-120平方米的30%,可见改善的需求量之大。

    这些改善需求中,“小换大”“老换新”“偏远换核心”等诉求都挺好理解,但近期我们关注到了一部分人,有的人打算卖掉刚刚到手的柳岸晓风公寓,换一套同是滨江区的臻奥院(推广名:信达中心|杭州壹号院);有的人则卖掉主城区130多平方米的旧房,等价去萧山奥体买一套一样面积的期房。这些从某个角度看似“平行置换”的改善计划,背后动因是什么?

    柳岸晓风换臻奥院,价差能匀出几百万家具款?

    “我想把190多平方米的柳岸晓风公寓以市价卖掉,换一套200多平方米的臻奥院,不但面积换大了,还能多出几百万家具款。”前不久,一个柳岸晓风的业主在群里抛出这样一个想法,立刻引发了大讨论,有人说这真是“神操作”,也有人觉得这么做“瞎折腾”。

    这位业主算了这么一笔账:柳岸晓风公寓次新房目前普遍挂价都超过8万元/平方米,翻看杭州市二手房交易监管服务平台上的信息,192平方米左右的房源总价最低的也挂到了1555万元,高的甚至挂到了1800万元,而臻奥院目前单价48100元/平方米左右,225平方米左右的户型总价一千万元多一点,一进一出至少差500万元,除掉税费、“顶配”家具以后肯定还有上百万元可以赚。

    可见,限价之下的“价差红利”还是让人想着置换改善的一大诱因。但如此让人心动的“如意算盘”事实上是否可行呢?备受吐槽的第一个点就是“怎么能确保置换的各个点都能踩准”?

    从目前的情况看,滨江区已经交付的次新盘中,滨盛金茂府和柳岸晓风公寓是顶尖的两个项目,二手房市场也以这两个项目成交价相对较高,其中,柳岸晓风公寓户型面积起步就是165平方米,都是大户型,总价较高,要马上找人接手并不容易。同时,大热的臻奥院也不好买,去年11月推的80套200多平方米房源吸引了1123户购房家庭报名登记,中签率仅7.12%。“除非有钱、有名额先把臻奥院买了,否则很可能两头落空。”这是绝大多数人的共识。

    600多万等价置换 豪宅和“宇宙中心”都有了

    和柳岸晓风公寓这位业主尚在计划中不同,住在主城区的李先生已经卖掉了城西130多平方米的房子,入手了一套萧山奥体的澄之华府(推广名:保利·澄品)。

    据李先生介绍,他是先摇到了澄之华府,140多平方米,总价690万元左右,考虑到不菲的总价,他毅然卖掉了主城区的房子。“主城区现在价格也是4万多元/平方米,跟奥体差不多,但住的年份长了,房子也旧了,借机用差不多的总价换一下,可以换一个品质更好的新房子,也换去一个更有前景的板块生活。”李先生说。

    毫无疑问,奥体这个“宇宙中心”的发展前景和标榜“豪宅”的高端品质楼盘是吸引李先生愿意从主城区离开的主要动力。在G20峰会、2022年亚运会等利好的推动下,奥体板块的潜力备受肯定,甚至有了“宇宙中心”的花名,核心区楼盘的热门程度更站上了市场巅峰,每每开盘都是供不应求的状态。

    好在,随着奥体一些新地块的出让,奥体板块的后续供应增量还是有的,包括在售的臻奥院、澄之华府、御虹府、奥邸国际,以及一些新出让地块项目,潜在住宅房源超过5000套,而且在“双限地”政策下,未来的新房售价也已划定,像上个月新出让的世纪城奥体板块Q-9地块精装商品房最高限价为47000元/平方米,和目前在售的楼盘价格基本持平。

    但值得注意的是,限价背景中,提供“价差红利”的同时,个别楼盘也身陷品质质疑中,而且会有越来越多的楼盘面临“交付大考”。在此需要重申,面对购房者的热情,守好品质大关才是各位品牌开发商最大的诚意体现。



    来源:杭州日报  作者:记者 金萍  编辑:郭鑫