本周，我们将目光转向改善市场。

昨天，我们分析了目前杭州的改善市场，总体来看，分化现象已经相当明显，既有中签率只有10%、每开必罄的大热门，也有不断“流摇”、至今还有房源在售的“困难户”。但有一点不得不承认，杭州市场上的改善需求还是相当汹涌。根据RDAS数据库统计显示，2019年杭州新建商品住宅成交中，面积120-140平方米的成交占比达29%，仅次于90-120平方米的30%，可见改善的需求量之大。

这些改善需求中，“小换大”“老换新”“偏远换核心”等诉求都挺好理解，但近期我们关注到了一部分人，有的人打算卖掉刚刚到手的柳岸晓风公寓，换一套同是滨江区的臻奥院（推广名：信达中心|杭州壹号院）；有的人则卖掉主城区130多平方米的旧房，等价去萧山奥体买一套一样面积的期房。这些从某个角度看似“平行置换”的改善计划，背后动因是什么？

柳岸晓风换臻奥院，价差能匀出几百万家具款？

“我想把190多平方米的柳岸晓风公寓以市价卖掉，换一套200多平方米的臻奥院，不但面积换大了，还能多出几百万家具款。”前不久，一个柳岸晓风的业主在群里抛出这样一个想法，立刻引发了大讨论，有人说这真是“神操作”，也有人觉得这么做“瞎折腾”。

这位业主算了这么一笔账：柳岸晓风公寓次新房目前普遍挂价都超过8万元/平方米，翻看杭州市二手房交易监管服务平台上的信息，192平方米左右的房源总价最低的也挂到了1555万元，高的甚至挂到了1800万元，而臻奥院目前单价48100元/平方米左右，225平方米左右的户型总价一千万元多一点，一进一出至少差500万元，除掉税费、“顶配”家具以后肯定还有上百万元可以赚。

可见，限价之下的“价差红利”还是让人想着置换改善的一大诱因。但如此让人心动的“如意算盘”事实上是否可行呢？备受吐槽的第一个点就是“怎么能确保置换的各个点都能踩准”？

从目前的情况看，滨江区已经交付的次新盘中，滨盛金茂府和柳岸晓风公寓是顶尖的两个项目，二手房市场也以这两个项目成交价相对较高，其中，柳岸晓风公寓户型面积起步就是165平方米，都是大户型，总价较高，要马上找人接手并不容易。同时，大热的臻奥院也不好买，去年11月推的80套200多平方米房源吸引了1123户购房家庭报名登记，中签率仅7.12%。“除非有钱、有名额先把臻奥院买了，否则很可能两头落空。”这是绝大多数人的共识。

600多万等价置换 豪宅和“宇宙中心”都有了

和柳岸晓风公寓这位业主尚在计划中不同，住在主城区的李先生已经卖掉了城西130多平方米的房子，入手了一套萧山奥体的澄之华府（推广名：保利·澄品）。

据李先生介绍，他是先摇到了澄之华府，140多平方米，总价690万元左右，考虑到不菲的总价，他毅然卖掉了主城区的房子。“主城区现在价格也是4万多元/平方米，跟奥体差不多，但住的年份长了，房子也旧了，借机用差不多的总价换一下，可以换一个品质更好的新房子，也换去一个更有前景的板块生活。”李先生说。

毫无疑问，奥体这个“宇宙中心”的发展前景和标榜“豪宅”的高端品质楼盘是吸引李先生愿意从主城区离开的主要动力。在G20峰会、2022年亚运会等利好的推动下，奥体板块的潜力备受肯定，甚至有了“宇宙中心”的花名，核心区楼盘的热门程度更站上了市场巅峰，每每开盘都是供不应求的状态。

好在，随着奥体一些新地块的出让，奥体板块的后续供应增量还是有的，包括在售的臻奥院、澄之华府、御虹府、奥邸国际，以及一些新出让地块项目，潜在住宅房源超过5000套，而且在“双限地”政策下，未来的新房售价也已划定，像上个月新出让的世纪城奥体板块Q-9地块精装商品房最高限价为47000元/平方米，和目前在售的楼盘价格基本持平。

但值得注意的是，限价背景中，提供“价差红利”的同时，个别楼盘也身陷品质质疑中，而且会有越来越多的楼盘面临“交付大考”。在此需要重申，面对购房者的热情，守好品质大关才是各位品牌开发商最大的诚意体现。