近日，世联地产(002285)发布了包括万科、保利、龙湖、绿城中国等24家主流开发商2013年发展策略。将各家房企公开内容汇总到一起通读，你会发现两个关键词：“商业地产”和“二线城市”。

　　“外来主流房企吞噬着市场份额，本土房企在资金、品牌影响上都有差距……”昨日，我市某房企营销总监告诉记者。主流房企的动态也实实在在牵挂着本土房企的心。

　　“弱肉强食”的竞争面前，重庆本土房企也在“被迫”转型。

　　加大商业地产“自持”

　　记者统计发现，像万科、保利、龙湖、金地集团(600383)等9家房企，会将商业地产作为2013年开发重点，尤其是“自持”比重还在加大。

　　以龙湖地产为例，报告显示，未来5~15年，龙湖地产将商业地产的收入提升至100亿，并将利润从原来的5%提升至30%；未来3年每年都有至少1个区域购物中心开业。

　　而华润置地也将商业地产自持项目对公司总盈利的贡献率，从目前的20%逐步提高为40%。

　　对于主流房企加大对商业投入，本土房企一方面不敢放弃商业，但苦于实力差距，在商业“自持”上也不敢像主流房企那样“霸气”。

　　晋愉地产副总经理王加利说，和主流大房企全面自持不一样，晋愉会有一定自持比例，像主力店、旗舰店等公司会自持。

　　本土“招架”二线加速

　　记者统计发现，绿城中国、招商地产(000024)、恒大地产、花样年等5家房企，都将在2013年加大在二线城市布局。

　　其中，恒大地产发展策略将从三四线城市转战二线；而花样年也将持续加大对一二线城市的开发力度，同时将减少对三四线城市的土地储备。

　　重庆西南大学教授邱道持认为，二线城市处于高速城镇化阶段，供给需求旺盛，加上开发成本较一线城市低，房企为了谋求土地增值，所以纷纷加速布局二线城市。

　　而三四线城市过剩风险也给房企心中蒙上了阴影。

　　保利地产(600048)董事长余英也曾在微博上表示，“去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”

　　中指院报告指出，虽然广大三四线城市将加速城镇化，但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。

　　众所周知，万科、保利地产以“短平快”销售策略闻名天下，本土房企该如何在激烈市场环境下分得一杯羹？

　　晋愉地产副总经理王加利直言，“延长产品线，在保证现金流的同时追求利润。”

　　在润江地产策划部经理李治看来，只能从产品上突破。李治认为，一是做性价比高的产品，万科、保利、恒大都是做刚性类产品，要拼他们只能从性价比入手，比如赠送面积这块。二是可以往更远的二环去，等待地段升值。

　　市场面临

　　“大换血”

　　住宅受调控，商业好乘凉，2013年，主流房企仍将商业地产当作其开发重点。

　　数据显示，2012年1~10月重庆完成商业地产投资344.51亿元，同比增长40.5%，而供应还在进一步加大。据统计，预计中国购物中心将以每年300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4000家。

　　不过，随着商业供应量的激增，空置率将会加大。

　　以各地购物中心空置率衡量，表现最好的是杭州，仅1%。最差的是沈阳，空置率高达24.3%。而重庆的10.9%排在居中的位置。

　　“商业不能仅看数据，应该更看重现实。”王加利直言，总体来看，当前二线城市的商业存在严重不足，尤其是整个社区中心型商业，随着城镇化进城加速，当前商业的档次、地位、辐射能力都严重不足，需要提档升级。

　　2013年主流房企将商业作为开发重点，商业市场上将面临新一轮的整合，低档次的被淘汰，整个商业的档次将会提升。

　　李治也表示，“商业不是人人能玩，要玩商业地产必须‘招商先行’，这样才会有市场号召力，万科、龙湖等主流房企依托其品牌招商优势，强者越强。”

　　另外，随着主流房企加大二线城市布局，“寡头时代”也在加速到来。

　　王加利告诉记者，“主流房企加大在二线城市的布局，对本土房企肯定是有冲击的。今后将是一个大型房企和小型特色房企并存的时代。”