2月25日，青岛李沧区河南、南庄项目9宗地块公开拍卖，累计出让总土地面积37万平方米，总规划建筑面积123万平方米。该9宗地最终由中海旗下子公司青岛中海华业房地产有限公司全部竞得，成交总价为32.86亿。

　　旧改项目

　　青岛鹏翔新地投资有限公司总经理刘翔表示，中海在青岛李沧区连拿9宗地，不排除中海与李沧区政府存在某些协议，政府将9宗地一同出让给中海。因为这9宗地既有商业用地，也有保障性住房配建用地，政府要出于一个整体规划来考虑。但是现在土地出让，还是必须走招拍挂的程序。

　　公告显示，这9幅地块最低起拍价在3550元/平方米到4720元/平方米之间，土地性质包括商住用地、商服用地、住宅用地以及保障性住房配建用地，部分地块为回迁安置房建设用地，回迁安置房建成后将由李沧区政府回购。

　　早在2010年8月7日，青岛市规划局公布了李沧区河南、南庄社区的规划建设方案。方案显示，李沧河南、南庄项目总用地面积约48.7公顷，总建筑面积达156万平方米，定位于打造新的城市综合体，住宅部分以高层为主，总计将建70多栋高层住宅。

　　截止目前，中海在青岛的项目包括中海银海一号、中海清江华府及中海紫御观邸三个项目。其中位于市南区的中海银海一号、四方区的中海清江华府为在售项目，位于市北区的中海紫御观邸为在建项目，尚未发售。中海李沧区项目则将成为中海在青岛的第四个项目。

　　刘翔介绍，李沧区目前的土地供应相对还是比较多，特别是在一些旧城改造项目，但是这些旧改项目的地块比较分散，而且性质也比较复杂。河南与南庄社区将是李沧区未来旧城改造的重点区域，而中海这次拿下的项目，只是其中的部分地块。

　　其还分析称，此次中海在李沧区拿地，首先是中海自身在青岛的发展需求，要求其不断补充土地。目前中海海银海一号已经基本售罄，中海清江华府的货量不大，而中海紫御观邸尚未入市。

　　其次，李沧区是一个发展前景普遍为业界看好的区域，目前已有包括万科、绿城、海尔在内的品牌房企进驻，而且政府在招商引资这一块，也有一定的优惠政策。

　　据了解，本次拍卖采取不设底价，按“价高者得”的原则确定竞得人。最终，68号竞买人中海报价最高，因此毫无悬念将这9幅地块整体收入囊中。

　　中海土地轨迹

　　进入2011年以来，中海还未有如此大手笔的拿地动作，动辄数十亿的拿地资金，这还是中海进入2011年来的首次。

　　2011年1月份，中海只是在广东中山“小试牛刀”，以4.4亿的价格竞得中山市石岐区张溪东河北土名台湾仔的三块商住用地，该地块组团总面积仅为7.28万平方米。

　　相比之下，2010年末，中海曾以楼面价超过2万元的价格拿下了广州白云新城的AB2907008-3地块，总价11.7亿元，该地块起拍价仅为4.04亿元。

　　该地块拿下之后，瑞银曾发表了一份针对中海的研究报告称，中海地产2009年至2010年间拿地太过激进，截至2010年6月，中海净借贷比率达到45%，已经超过其管理层认为40%的安全水位，但中海地产买地的步伐不减。

　　2010年底，中海地产又以约6.6亿元的价格摘得长春高新技术产业开发区超然街附近一幅19万平方米的土地。出让地块东至长春超凡大街，南至乙四路，西至超然街，北至规划路；楼面地价为1347元/平方米。

　　但总体而言，中海在全国土地市场上的动作仍然可以称得上是乏善可陈。整个2010年里，中海新增土储量仅为其2009年时候的6成，而其中大部分还是来自2010年年初中海对蚬壳电器的收购获得。标普分析师符蓓曾认为，中海在2010年新增的土储完全可以得到消化。

　　因此，2011年中海对于土储的需求仍有可能强劲。此番在青岛涉足旧改项目，不仅土地成本可以得到一定的控制，也能达到中海目前正在努力想达到的着力降低净杠杆比率的目的。