-实施难点

　　租赁不备案难定指导价

　　新版《商品房屋租赁管理办法》中规定，规范租赁市场，各地应该公布租赁指导价。但就目前的租赁市场操作手段看，政府很难获取并给出指导价格。“公布价格肯定能让市场更透明。”伟业我爱我家集团副总裁胡锦晖说，北京在2004年到2006年间，曾按不同区域，每季度公布一次租赁价格，但后来不知为什么停止了。目前要执行这一规定还有几个难点有待解决。其中最重要的就是样本采集，而目前的租赁市场业主很少能主动登记备案。主要原因包括，登记备案需要缴纳月租金5%的综合税，而在我国香港地区只收取千分之三的印花税。另外，在香港如果遇到租赁纠纷，只有登记备案的房屋才有法律效力，而我们在这个环节没有硬性规定。所以，登记备案缺乏动力。

　　胡锦晖认为，接下来登记备案结合法律效力、降低税率都是细则的趋势。另外，行业管理应归住建委，但信息公布归统计部门，到底由谁来公布也需要明确。

　　-他山之石

　　沪拟建平台挂诚信记录

　　据记者了解，在今年的上海两会期间，民建上海市委递交了一份名为《关于完善本市住房租赁体系的建议》的提案。

　　其中指出，上海的住房租赁体系存在着政府投资的公益性租赁房占比例太低，商业性租赁市场缺乏引导、规范和监管，租赁双方的权利、义务不能得到有效保障等多种问题，因此建议有关部门建立规范的示范性租赁房源信息平台，并进一步整合资源，建立政府控制的统一的房屋租赁信息、交易平台，保证大部分租赁交易都通过这个平台完成。对于基于政府控制租赁交易平台进行交易的行为，建议导入政府住房保障性资金支持和金融、保险项目支持，并在公民诚信体系内建立住房租赁市场诚信记录子系统。

　　-市场调查

　　去年开始房租持续上涨

　　据链家地产市场研究部此前统计数据显示，2008年北京市平均的租赁价格为2490元，2009年平均租赁价格为2547元。2010年前6个月，北京市平均的租赁价格为2928元，比2009年的2547元上升15%。特别是新政后租金上涨惊人，去年5月、6月北京平均的租赁价格为3000元每月，比2009年5月、6月租赁价格上涨20.3%。

　　伟业我爱我家的数据也显示，2010年全年普租市场价格为2335元/月/套，同比上涨了11.98%；而高端市场的租赁价格涨幅则相对较小，为5078元/月/套，同比仅上涨3.11%。

　　出租人不知如何定报价

　　准备出租房屋的徐女士告诉记者，她有套35平米的开间，位于公益西桥附近。她经上网查询，发现周边类似房屋，月租金在2300元左右。她又找中介询价得知，是2500元左右。后来，她办理了托管钥匙，业务员看到她家的装修和家电是全新的，建议她报价2800元。“可是调高后，中介总打来电话杀价。”到现在，还是没有谈成。

　　徐女士告诉记者，中介店员告诉她，网上的报价低，目的是吸引客户，进而到他们门店找房源。“所以，现在房主报价都比网上的价格高，而租房的房客也一定会往下杀价。”徐女士说。

　　中介门店报价有杀有抬

　　某大型中介机构负责人透露，租房价格和中介操作手段密切联系。现在的租赁方式大致分两种，一种是居间提供信息，收取中介费；另一种就是全权代理。

　　第一种操作方式比拼速度和流量。因此，业务员不希望价格太高，反而会杀价保证房源快速出手。而代理业务则不同，一些中小中介杀价从房主手中获得房屋全权代理，而后抬高价格租出去，吃的是差价。抬高100元，一年的差价就是1200元。全权代理的好处是让业主省心，但由于目前没有规范的定价体系，使得一些中介和店员以无良手段从中取得利益。

　　-租房避免三大误区

　　误区一：房源多的地方租金低

　　真相：活跃区域被租赁代理垄断

　　“链家地产”首席分析师张月认为，交投活跃的区域中介公司从事房屋租赁代理业务也更多，为赚取更多收益，刻意“押房”、抬高租金、转租群租等不规范行为也越发猖獗，因此租赁高峰期应尽量避开出租房多的热点区域。

　　误区二：分租房间比整租便宜

　　真相：找合租者共同整租最划算

　　很多消费者会通过二房东转租或者通过做租赁代理的公司那里转租。从表面来看，以这样的方式租一间卧室的价格绝对值是低的，但是往往被多收了隐性的租金。消费者实际分摊的成本并不低。

　　误区三：郊区房租比市区便宜

　　真相：郊区地铁周边租金涨幅大

　　“链家地产”首席分析师张月表示，事实上，当前地铁轨道铺设区域的郊区租金上涨更快，租金已达到一定高位，甚至出现比一些市内区域还要高的“倒挂”现象。据“链家地产”市场研究部数据统计，有些郊区的部分房源比市区价格要高。记者翟烜