现今的紧缩房贷政策的确制约了中国楼市的投资性需求，若一旦放宽，投资性需求将再度回来，房价将再度飙涨，造成民怨再起。但紧缩房贷政策亦有很多局限性，因此，笔者建议中国政府在维持紧缩房贷政策的前提下，尽快推出大量不同档次、有利润的公营房屋规划。如高档次、中档次及普通档次的保障房折扣，分别为合理商品房价的两成、三成及四成。

　　占新供应量近七成的多档次保障房设计，是一方面考虑到现在没有房子的国民，有七成以上负担不起现今的商品房价，而这七成中个人的负担能力也有很大差别，必须推出档次及价格不同保障房类别以解决问题，另一方面是占新供应量七成的保障房成为中国房市的政策利器——可通过保障房政策直接影响商品房市场，而不是如现在这样靠紧缩房贷等间接政策来坐等开发商降价。

　　以今年4月以来的紧缩房贷政策为例，政策力度可谓空前，但至今四月有余，房价尚未出现像样的调整，就充分说明了发展商的消磨能力。因此，无论今次能否房价压下，政府也宜使公营房供应及其定价能成为政府直接影响商品房的政策利器。根据笔者过往的详细论述，政府亦宜扬弃坊间“依靠市场力量主导中国房市”的错误论述，原因是这等同叫中国政府自缚双手，让发展商利用房市的市场结构问题透过压缩供应及不同策略，将房价推高。历史证明，只依靠市场及发展商建造房子，以致政府没有一个足以直接影响房市的着力点及政策利器。

　　须得重申的是，中国房市的问题核心是其市场结构问题及贫富悬殊问题，以致发展商能透过其定价能力、持货能力及一手房市对二手房价的指标性作用，将房价推高至总房屋供应量不足以同时满足富裕者的投资性需求，及普通大众的“住房需要”，由于前者肯出较高的价钱，市场力量自然将有限的房屋分配予“有钱”的人，以致普通大众的“住房需要”被牺牲掉。尤有甚者，虽然富裕者的人数较少，但其中不少是有十多套，甚至上百套房子的，再加上人数较多，但只持有数套物业的较富裕者，中国的“投资性需求”，其实很大——大到房价必须高至有限的商品房供应只流入较富裕者或富裕者之手，现在没有房子的普通收入人士根本负担不起现今，甚至较现今跌两三成的商品房价。

　　因此，即使房价因今次调控下调两三成，待售的商品房很大可能会流入较不需要房贷的富裕者或已有房者之手，其余一小部分则流入尚未有房但须在未来二十年吃力供房的中高收入者，至于没有房子的普通大众，房价调不调也是买不起。

　　新加坡之所以国泰民安，其中一个主因是其政府以合理价钱提供占总量八成的多档次公营房（三房、四房、五房、组屋及有泳池的执行共管公寓），予其国民选购，余下两成才是商品房。即使如此，新加坡亦要很小心才可制住商品房价对二手公营房的指标性效应。由于中国人均收入较新加坡低、贫富悬殊问题较严重，其公营房占比理论上应比新加坡高。因此，建议中国提供公营房予七成没有房子的国民，其实已将比例拉低，但绝不可能是连两成也不到的保障房，原因是这么少的占比影响不了整个房市格局。

　　须反映的是，相关官员切忌以牵强的理由推掉此建议，比如说“财力不足”，建议面向“夹心层”的公营房须具利润，就是指只要政府牵头，再辅以预售，根本无须额外财力之余，还有进账来降低其他税率或增加其他支出。后者亦意味“政府不宜在此赚钱”的理由是慷国家之慨，削弱了国家收益之余，亦误了苍生的“住房需要”。将两限房外判予发展商，而不是国家机构牵头及将设计外判予设计学院和建筑外判予建筑商，同样也是慷国家之慨。若担心“申购舞弊”只要立一条例舞弊者会丢官坐牢和申购金会被充公，即可解决。当然执行期间定有波折，如承建商偷工减料或设计恶劣，但这些均可通过实践逐步纠正，新加坡能，中国没理由不能。　　□新加坡南洋理工大学经济系副教授　叶秀亮