房产税 千呼万唤未出来

　　昨日傍晚，上海市房地产调控细则（简称上海细则）正式出台，在针对房地产有关税收方面，明确细化了土地增值税清算，预征率严于全国水平。不过传言中的房产税改革方案却仍然未见踪影，专家认为，这意味着国家已经同意上海进行试点，只是出台还要等待时机。

　　上海将成房产税改革试点

　　记者注意到，最为触目的房产税改革方案没有出来，只有一句话：“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受本报记者采访时认为，这说明国家已经同意上海进行试点，只是出台还要等待时机。“我认为推出的形式有可能是几个试点城市一起推出，或等其他城市先行推出；另外，如果现有政策能使市场明显降温，尤其是房价下跌，则房产税将有可能较长时间内暂不推出；而如果现有政策无法抑制房价上涨，则必然会推出。”汉宇地产市场部研展主任邵明浩此前接受记者采访时表示，目前业界都已对房产税政策近期出台有所预期。

　　房产税率传闻0.3%~0.4%

　　房产税改革方案出台的风声自“9·29新政”后再度吹紧，曾一度出现税率为0.3%~0.4%的传闻。在传言的方案中，多为将现有征收方式改为按评估值征收。按照现行的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

　　记者曾采访的多位财税专家认为，税务机关已经具备按评估值计征房产税的技术条件。今年开始，国家税务总局在全国铺开“房地产模拟评税”试点。所谓“房地产模拟评税”是用于评估二手房交易计税价值，系统将试点某一地段的房产价值模型输入系统，得出二手房交易的评估价。

　　中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华认为，模拟评税系统将对完善房地产税制有帮助，“房产税改革不一定要马上改为评估值计税，目前最重要是扩大征收范围。”

　　高价楼多征增值税

　　上海楼市即将降温

　　“沪十二条”规定：按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，这一条对高档项目影响较大，尤其是内环内的很多公寓和外环外的别墅项，将按5%征收，明显超过以前的2%左右的水平。总体来看，他认为大多楼盘的预征率将会是2%~3.5%。

　　杨红旭预测，在这个政策形势下，第四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8-9月份有所下滑，价格将会进一步松动，打折幅度会增加。（何颖思）

　　各地楼市瞭望

　　在“9·29”楼市调控新政背景下，北京、上海、深圳、广州等全国热点城市房地产交易冷热不均。

　　广州：成交量接近去年的2倍

　　在广州，国庆七天假期中低总价项目占据成交主导。根据新浪乐居统计阳光家缘数据显示，10月1日到10月6日，广州全市网签量为1742套，接近去年同期的2倍。

　　北京：为去年同期一倍

　　北京国庆长假前5天签约商品住宅期房691套，是去年同期的一倍，总认购套数达1543套。

　　深圳：成交量为去年3.5倍

　　深圳市规划与国土资源委员会网站公布的数据显示，10月1日至6日，深圳新房成交量为2313套，而去年同期深圳新房成交量只有660套，是去年国庆节同期深圳新房成交量的3.5倍。

　　上海：观望气氛浓厚

　　“假日楼市—2010上海房地产秋季展示会”，参观客超过了14万人次，但购房者观望气氛依然浓厚，主办者一反常态没有公布意向成交金额。知情人士对当地媒体透露“总金额非常低”。

　　后市：量缩才能价减

　　经纬行研究中心认为，从目前的态势来看，政策的执行力度在进一步加强。由于已近年底，全年的销售业绩压力将不可避免，上市房企也已不能像四月新政后那样继续选择观望而延后推货。因此，发展商在第四季度优先出货的心态会更明显，预计未来即使价格不出现明显下降，折扣优惠等力度也会不断加大。

　　与一手市场相比，二手市场的交投也同样未太受到新政的影响。据满堂红研究部的统计数据，10月1-6日，二手住宅买卖量环比9月同期减少27%，但比2009年同期增加23%，成交均价为11492元/平方米，同比上升15.7%。满堂红研究部高级经理周峰分析，由于前两个月的成交火爆，令开发商和小业主维持“乐观”状态，估计待此后一、两个月成交量出现明显缩减，楼价才会有回调的迹象。