广州“十一”楼市量稳价微升考验调控力度？

　　开发商“人财两得”

　　中低价项目唱主角

　　楼市新政重拳出击，然而，早在“十一”黄金周之前，多个新盘就已经先知先觉地抢闸九月开售，使得“十一”期间新货与以往黄金周相比有所减少；同时，黄金周期间多个楼盘人气旺盛，虽然受制于政策影响，多盘价格不敢大幅上涨，但不少价格微涨。另外，由于三套房停贷和限制外籍户口购房贷款的影响，部分楼盘出现了退订现象，目前退订率多控制在5%以内。

　　值得一提的是，在十一7天中，中低总价项目占据成交主导。根据新浪乐居统计阳光家缘数据显示，10月1日到10月6日，广州全市网签量为1742套，接近去年同期的2倍，显示开发商成为赢家，既赚了吆喝又赚了钱。

　　外围区域多个楼盘成交火热

　　据经纬行研究中心不完全统计监测显示，十一期间开盘并成交过百套的项目共计有8个，分别位于番禺、南沙、花都、增城和白云等区域，又以外围区域的楼盘为主。十一当日，位于白云区某楼盘开盘就取得了接近“日光”的成绩，二百多套单位所剩无几。

　　记者发现，虽然楼市二次调控政策赶在“十一”黄金周到来之前出台，但其影响在前两日表现并不明显。从十一期间楼盘的现场调研来看，全市大部分主打刚需楼盘的客流量均较足，其中番禺华南板块的三个知名大盘，由于目前主推的组团均是中小户型为主、价格较为适中，吸引了不少市区客户和番禺本地客户前往看盘。

　　值得一提的是，本报记者统计了部分畅销楼盘发现，其主力产品总价大多在150万元或以下，鲜有超过200万元者。

　　高端项目人气不佳

　　本报记者发现，由于4月新政的出台，大部分新货推迟到下半年推出，“金九银十”则成为最为集中的推货点。但由于经历了几个月的调整，新政的影响逐渐减弱，市场重现价格回升势头。在这样的大背景下，大部分开发商选择了提前出货，以避免政策所造成的影响。经纬行研究中心的统计就显示，累计有30来个楼盘在十一之前推出新货，而广州雅居乐和亚运城等大盘的推货量更是高达上千套。相反，十一期间推出的新盘新货则明显减少。

　　记者走访十一楼市发现，与中低价项目的受宠相比，面积大、总价高的楼盘以及尾货消化的楼盘则相对较为冷清，部分楼盘甚至门可罗雀。位于越秀区海珠广场附近的某楼盘10月1日正式开盘。记者十一期间在该楼盘的销售中心看到现场冷冷清清，几乎没有多少看客。销售人员介绍，项目目前在售的是15层以上的住宅产品，主推68~90平方米两房,169~190平方米的四房单位，价格高达25000~32000元/平方米。

　　多数盘价格涨幅放缓　　

　　早在十一前，部分楼盘价格上涨明显，甚至带动区域价格普涨，引发“恐涨”的市民加速入市。不过记者发现，随着9月29日政策的出台，十一期间多数楼盘价格涨幅有限，并且出现了放缓的迹象。有些计划收回开盘折扣的项目仍保留了原有折扣。如荔湾区芳村片区的某楼盘，其新一批单位在整个组团中位置最佳，景观资源最好，因此在十一正式开盘时，报价提高到16000-22000元/平方米，但借“十一”期间推出了“国庆10重礼”，主要优惠包括9.5折再总价减10万，折后售价仅略高于之前的价格。

　　怕限购 三代人拆成三家?

　　“沪十二条”强调，在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定上海市本市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房(含二手存量住房)。该条款引发关注，多名受访专家就此发表意见。

　　中方信分析师薛建雄接受记者采访时表示，这一限购措施，实际上北京4月份就采用过了，但半年过去了，北京房地产还在涨。

　　这个限购措施跟限制第二、三套房贷是起同样作用，就是控制需求，但实际上市场上还是有很多规避手段，可能最终起到的效果有限。比如，一个家庭可能有三代人，可以拆分成三个家庭来购买，再加上亲戚，那就不知道是多少了。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔则表示，现在还没有权威的数据说明投资性购房的比例到底有多大，所以现在还很难判断。从之前北京实行的情况来看，这个政策作用肯定是有，但恐怕不是那种“把市场一竿子打死”的效果。市场的刚需还是会释放出来的，但可能对市场的回暖还是有一定影响。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为这一条是落实国家“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”此政策与北京和厦门相似，但不如深圳的限购严厉。上海楼价可能会因此出现小幅下调。