2010年，最纠结的就是房地产企业。而比房地产企业还要纠结的，要数向房企提供资金粮食的各家银行了。

　　在4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”）下发时，很多人预期，这套结合土地、信贷、税收、保障房为一体的地产调控组合拳将是“史上最严厉”的楼市调控政策。

　　而在政策执行4个月后，上市银行、上市房地产公司亮出了一份接一份的“闪亮”业绩报表。银行对于房地

　　产类贷款的居高不下、上市房企利润高增长以及现金流“不差钱”的事实，使业内人士对前期的调控作用产生怀疑。

　　当然最让监管层“头疼”的还是，调控了几个月，房屋成交价格与数量还没经历下跌就已经反弹，这引发了是否应当出台更严厉新政的大讨论。

　　经济学家韩志国接受记者采访时表示，“从政策看，如果没有新政出炉，房地产调控遭遇瓶颈”，而原因就在于无法在短期内征收物业税，也无法通过加息紧缩货币。

　　新政的出台需要时间酝酿，于是现阶段监管层频频在口头上“强调”、“指出”坚持房地产调控。

　　房地产类贷款居高不下

　　市场总是对与房地产相关贷款政策的变动异常敏感，近期密集发布的各大上市商业银行2010年中期业绩报告，恰恰印证了房地产调控任务之“繁重”。

　　自从4月中旬国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，针对房地产调控，银监会对银行业贷款提出了一些限制性措施。但效果如何？《华夏时报》记者注意到，虽然报告期内房地产行业贷款有所受限，但房地产行业贷款增长仍较快。

　　《华夏时报》记者发现，按照报告期末的房地产开发贷款占比数据，排在前5位的分别是农业银行、北京银行、民生银行、工商银行和兴业银行。后四家银行的该项占比数据均超过10%，分别为13%、12.77%、12.20%、10.04%。而其余几家上市银行的房地产开发贷款占比数据则均低于10%。

　　除房产开发贷表现“优异”外，个人住房按揭贷款表现同样抢眼。根据半年报数据，兴业银行以85.96%位居榜首，中信银行、工商银行、招商银行和农业银行紧随其后，分别为77%、71.2%、67.93%、62.9%。

　　值得注意的是，房地产贷款依然是银行的优质资产，在地产市场面临强力调控的大背景下，在半年报发布期间，几家大型银行均表示，未来将根据自身的资金、资产结构，有选择地审慎介入。

　　有市场人士认为“房地产类贷款的居高不下，是房地产政策遭遇的强大抵抗”，如果没有更加有针对性的政策出台，所谓房地产调控会成为一场心照不宣的游戏，而房地产压力测试是游戏的组成部分。

　　相比第一轮，监管部门已重新定义重度压力情景的房价下跌幅度，如果出现房价下跌30%、50%等极端情况，传导至金融系统的风险到底有多大？对外披露的部分数据显示，银行仍然对此乐观，但乐观结果可能并不能完全覆盖风险。

　　据《华夏时报》记者了解到，在某国有银行的内部消息平台上，关于前期压力测试报告显示，最高可容忍的下跌程度为35%。如若房价下跌30%，房贷不良率将增加2.2%，税前利润将会下降20%。

　　而股份制银行的问题或更加严峻。在7月份某股份制银行北京分行上报的一份压力测试中提到，如在目前房价下降30%的情况下，该行住房贷款不良率就要从7月末的0.33%增长到1.73%，增长4倍有余。

　　喊话解困调控

　　其实房地产新政策实施以来，特别是新“国十条”发布以来，过热的房地产市场出现了降温迹象，楼市普遍陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量甚至出现高达六成的降幅。

　　但在记者采访过程中，许多业内人士无不担忧地表示，新政对房地产市场调控的效果并不十分理想。一个突出的问题就是这些新政策只是引起楼市成交量的萎缩，并未从实质上触动作为调控根本目标的高房价，相反很多城市在成交量微量下跌的同时，房价仍在逆势上涨。

　　据中原地产统计的市场周报显示，8月20日至26日成交量连续第二周大幅反弹，包括京沪深等9个监测城市总成交量环比上升了17%。同时8月国家统计局数据显示，7月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%。其中，北京市新建住房价格同比上涨20.1%，涨幅居全国之首。

　　与房价逆市上涨齐头并进的是，四大巨头“招保万金”上半年业绩依旧靓丽，现金流依旧充足。

　　金地集团以327.02%的净利润同比增幅成为四巨头中增长最快的公司，招商地产、保利地产、万科的业绩同比（比上年同期）增速分别为115.71%、16.56%、11.41%。在半年报中宣布降价15%的万科，最新数据显示，其7月份销售均价同比和环比（较上月）均呈现上涨势头，分别为27％和9％。

　　至此，从市场看，量在价先、量跌价跌的规律被打破。而房地产调控到现在，俨然是上演了一幕喜剧。

　　在记者采访过程中得出的一个普遍的观点就是，现有的调控措施更类似于一剂速效“止疼”药，并未触及引发房地产市场“疼痛”的“病根”。

　　经济学家韩志国接受记者采访时表示，“从政策看，如果没有新政出炉，房地产调控遭遇瓶颈”，而原因就碍于无法在短期内征收物业税，也无法通过加息紧缩货币。

　　面对在房地产调控过程中面临尴尬的事实，银监会和央行轮番喊话。

　　8月31日，中国银监会官员指出，积极进行舆论引导，推动开展房地产贷款压力测试等相关工作。此前8月2日央行强调下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，促进房地产市场健康平稳发展。

　　8月13日至21日仅8天时间，国务院副总理李克强在地方开会时两提房地产调控、两提抑制投机炒作。其中8月17日国家发改委提醒：“各地应继续做好稳定房价工作。”

　　这令不少市场敏感人士不禁猜测，监管层对于房地产调控如此密集的“再强调”，是否意味着第二轮调控政策呼之欲出？

　　8月31日，《人民日报》罕见发表社评，就房价“理性下跌”和针对房地产市场的进一步调控进行评论。这可以看做高层再次释放的“第二轮调控”信号。

　　时间点上相同的是，新国十条出台前，新华社密集发文，政策未动，舆论先行。“这次也不例外，预料随后将有更加重磅的政策出台。”接受采访的业内人士估计，同时解释，第一轮调控砸出的是政策底，第二轮调控将砸出市场底，并且在今后相当长的时期内将成为房价真正的底部。