逆市扩张 负债率上升

    房产调控走过4个多月，势头不降反高，日前，国务院副总理李克强八天两度强调加强房产调控的决心，因此不少专家认为这是房产调控在下半年不会半途而废的信号明显。

    然而作为典型的资金密集型行业，房地产公司对于土地和资金有着极大的渴求。虽然调控当头，但一些实力雄厚的房产上市公司开始积极扩张，逆市拿地。在土地储备情况上，万科上半年进行了逆势扩张，中国指数研究院发布的2010年上半年房企拿地排行榜中，万科以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着总价以及总面积两榜榜首。

    此外，万科在拿地区域上有了进一步的辐射。万科提供的数据显示，上半年所拿的39幅地块中，除了上海三幅、北京广州各一幅地处一线城市外，其他全部位于二三线城市，占比高达87%，而2009年万科在二三线城市的土地储备占总储备的75%。

    由于拿地扩大、项目增多使得万科面临愈加紧绷的财务状况，再融资的需求也愈加强烈。因去年公司加大了土地储备力度，导致今年上半年公司的经营性现金净流量表现为负的95.14亿元。

    此外，上半年万科资产负债率为69.83%，较期初上升2.83个百分点；净负债率由19.65%上升至40.76%，达到公司六年来最高水平。

    保利地产也不甘示弱，今年上半年在拿地方面继续保持了较高的新增土地规模和水平。截至7月末，公司共获取19宗土地，新增权益建面约660万平方米，新拓展了中山和连云港两个城市。可见，保利在二三线城市土地储备比例有了进一步提升。

    然而过快的土地储备速度已经消耗了大量的现金，增大了公司的财务风险。2010年上半年公司的经营性现金净流量为负的233.5亿元。

    此外， 2010年上半年净新增银行贷款196亿元。资产负债率由期初的69.99%上升至76.77%，净负债率由49.26%上升至132.52%，净负债率超过100%的警戒指标。

    在7家上市公司中，绿城的拿地势头最为凶猛，2009年耗资456亿元激进拿地，占合同销售额的88.8%；今年上半年，绿城又耗费了92.52亿元拿地，这使绿城的资金链异常紧绷。

    截止中报，绿城现金及银行存款为110.5亿元。净资本负债比率由09年底的105.1%，升至年中1的58.8%。

    按照今年上半年的实际推盘面积126万平方米，今年下半年绿城集团将有468万平方米的推盘面积入市，即下半年的供应量是上半年的3.7倍。高额的负债，对公司2010年全年销售目标提出了严峻考验。

    今年上半年，龙湖新增土地面积293万平方米，其中94.5%位于环渤海和长三角等东部地区，目前土地储备合计达2437万平方米。

    中报显示，龙湖地产目前拥有手头现金87亿元，净负债率在55%至60%左右；上半年公司支付低价费用约100亿元，而下半年将再支付76亿元土地费用，公司管理层表示预计第三季度补充核心城市优质土地的有利时机。

    与万科、保利相比招商地产在今年上半年仅新增三幅地块，分别为广东佛山南海区佛南地块、上海松江区广富林2-4地块和漳州开发区，在拿下这三幅建筑面积共46万平方米的地块后，招商地产的土地总储备也达到了1000万平方米。

    中报披露，招商地产账面上留存大量货币资金104亿元，大幅超过短期负债规模，更加凸显了招商地产稳健的财务现状。此外，公司经营活动现金净流量为-19.99亿元，也是上述五家地产龙头企业中表现最好的。

    从去年开始，金地集团就开始放缓了拿地节奏，但根据公司2009年报显示，目前金地集团已有1548万平方米的土地储备，权益储备1358万平方米。

    今年上半年基地集团通过股权收购的方式又获得2块项目储备用地。分别是珠海市香洲梅华北居住片区3号地块项目和烟台市高新区中农大项目。两个项目的权益均为51%，规划建面共计24.11万平方米。以此，截止年中金地土地储备约1500万平方米，可供3-4年开发。

    从财务数据上看，金地集团6月底账面现金94亿元，同期流动负债246亿元，扣除无需偿还的预收账款105亿后，流动负债依然达到141亿元。经营活动产生的现金流为金地集团现金流为-45.36亿元。可见，下半年，金地面临较大的资金压力依然较大。