8月13日,上海房地产交易中心大厅,奉贤区金汇镇一住宅地块出让现场,稀稀落落的几个开发商。"结束了,又是底价,又是'秒杀'!"在场媒体记者高呼。

今年以来,上海已有多幅地块以底价成交,似又回到2008年年初时的情景。从2009年春节之后,土地市场回暖,到2009年年底渐入巅峰状态,再到新政之后重归沉寂,上海土地市场经历了一次轮回。但这轮底价成交状况持续时间之长、涉及地块数量之多,业内为之惊讶。

不得已的底价成交

上海地产商杨安(化名)做了十多年地产生意,他从未像现在这样焦虑。他甚至不想在上海拿地,转投江苏二三线城市。

杨安看中的是新江湾城地块,了解出让"游戏规则"后,他们打了退堂鼓。这一地块的附加条件极其苛刻,其中包括"竞得人须在3个月之内将注册地迁至杨浦区;节能环保高于国家标准65%,环保节能方面的投资不能低于1000元/平方米……"

"最吓人的是高达5.5亿元的保证金。"杨安说,竞得地块之后10个工作日内签订出让合同,30天内付清全部土地出让价款,4个月内开工,3年内竣工。其中,人才公寓地下设施及其产权要无偿移交区政府。该地块出让现场仅有两家企业,最终被具有政府背景的上海城投以11.08亿元的底价获得。

这仅仅是上海今年土地出让底价成交案例之一。楼市新政百日,上海土地市场似乎显示降温趋势。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉中国证券报记者,政府现在要求在土地拍卖现场签订合同,对开发商资金要求特别高。而今年楼市销量比去年同期下降六七成,开发商拿地首先要考虑资金是否充足。

今年7月,上海土地新规要求开发商在合同签订后30日内付清地款,这意味着,开发商必须一个月内全额支付动辄数亿乃至数十亿元的土地款。有开发商甚至在拍地现场"抱怨":"这么搞下去,我们都没钱拿地了。"

即便是"有幸"拿到以底价成交地块的开发商,也并不意味着捡到了便宜货。一位不愿透露姓名的开发商说,有的价格低,是因为有些有特定的要求,比如20%建90平方米住宅,有的要为政府免费代建配套项目,比如幼儿园、公园等,预先设定门槛,很多开发商被挡在门外。

土地收入日进2.56亿

据中房信统计数据显示,7月至今上海共出让17幅地块,其中9幅是底价成交;上海中原地产研究咨询部一组数据显示,今年上半年,地块出让的平均溢价率为90%,7月以来已经降为30%,而去年动辄150%-200%。由此看来,土地市场确实在降温。

但一位开发商道出底价成交的秘密:很大一部分都是在出让前,开发商已经和政府谈好,定什么价位,设定哪些要求,本来参与度很高的公开竞拍,成为小范围的秀场,"有的楼板价8000元/平方米,但其实开发商只要支付6000元/平方米的价格,另外2000元/平方米作为配套费返还给开发商。"所以不能被底价成交的现象误导,认为上海土地市场低迷。

今年第一季度,上海土地市场确实狂热,"三高"(高总价、高单价、高溢价)地王频繁诞生。但时隔3个月,被标签为"准地王"的地块出现高处不胜寒。卢湾滨江地块、苏河湾地块、莘庄地块上盖地块、虹桥商务区核心区一期的四大"准地王"或被终止,或在调整。

根据上海上半年土地招拍挂出让信息统计,2010年1月-6月上海共推出普通住宅用地127.84万平方米,配套商品房地块173.50万平方米。而上海住宅用地和保障型住房用地分别计划为330万平方米、770万平方米,今年上半年各仅完成38.74%、22.5%。

尽管如此,上海上半年土地出让总金额却高达466.67亿元,较去年同期的83.78亿元同比暴涨457%。这一惊人数字似乎又说明,土地市场依然高烧未退。"平均下来,上海土地收入上半年日进2.56亿元。"杨安说。"背后关键因素还是地价整体居高不下,政府底价报得高,限制条件又多。市场还不好,现在拿地风险太大,还不如到二三线城市圈地。"杨安说。

宋会雍也认为政府底价报得偏高,他以越洋地产8月在上海拿地为例,18.9亿元获得上海两幅住宅地块,其中一幅地块的楼板价为2.1万元/平方米,而目前周边在售商品房的价格只有1.9万元/平方米,"面粉卖出面包价"。

目前地方财政依赖土地收入,只要地方政府财政来源的体制不变,地方政府不愿意主动降低土地出让价格,宁愿推迟或终止出让。今年5月以来,上海已经有19幅地块终止或推迟入市。

用脚投票待市场明朗

多次底价成交的消息让"沪漂"族王新看到了希望。他工作五年,眼睁睁看着房价一天天涨起来。"蔬菜粮食涨价,与房价疯涨相比,简直就是鸡毛蒜皮。"王新叹息。

王新三年前看房,最初只看中环,现在快看到江苏境内。如果明年还看不到楼市下调趋势,他打算回老家省会城市工作。"目前看,我很可能被上海抛弃。"王新提到房子就心灰意冷,女朋友因为其无房,与他冷静分手。他觉得自己就是《蜗居》里的小贝。

除了购房者在关注土地市场的变化,开发商杨安也认为"价高者得"是导致地价高的主要因素。于是上海开始试点以纯招标形式出让土地,不过依然未能解决问题。

"有的地块早已内定,我们无法参与。"杨安抱怨,有的要求是实力大的开发企业,但总不给中小地产商机会,我们永远做不大;有的要求有商业开发经验,但凭什么说他的经验就是好的。"更多的是主观上的评分。"

如何抑制土地市场的疯狂,杨安认为,目前需要的是地价下调、增加供应,进而促进成交。上海今年第三季度已经开始加大住宅用地供应,供应量约为495公顷。仅第三季度计划供应量,就比上半年实际供应总量还多175公顷。

如果将土地是否成交视作一场针对土地市场的投票,毫无疑问,目前不少房企选择"用脚投票",离场观望。或许就像住宅成交量下滑最终带动价格的向下调整,土地市场也许会在下半年或明年重演这一幕,至少暂时不会出现楼市疯涨局面。

"每一次出现调控松动的传闻,政府相关部门就会坚决表态楼市调控不会放松。"王新说,似乎又看到希望。他在纠结中等待。