要分清投资投机

华燕资深分析师张宏伟认为，首先要搞清楚投资和投机的区别，投资是中长期的，投机则是短期行为。而刚性需求则是指有居住需求的，但在当前高房价的背景下，很难去界定这一点，由于现在有购买能力的人，哪怕是自住，在买房时也带有一定的投资心态。特别是从2009年后，越来越多的有购房能力的人抱着既自住又投资的心态买房，这些人更多考虑的是，这些钱放在银行一两年后购买力或许就不如现在，再加上通货膨胀的影响，还不如买房来保值增值。

张宏伟补充说：“你不能用合不合理来形容这部分人，因为从他们个人的角度来说，这样的需求确实有合理的地方，但这种投资需求不能转化为投机需求，那样的话对房地产市场，就是有害的了。”

分析师薛建雄则认为，第一套可以说是刚性需求，第二套可能是改善型需求，但第三套无论如何都不能说是自住了。既是自住又是投资的说法的前提，是同时持有两套房，如果同时拥有几套房，房屋的使用效率就大大降低，大量占用了社会的资源。

至于投资是不是合理需求，薛建雄认为，这就要看房屋的用途了。举个例子，德国80％的人是靠租房解决住房问题的，换句话说就是80％的房产的拥有者是投资者，他们将房屋出租以获取租金收益，这是在一个健康的房地产市场中的情形。但在我国的房地产市场中就并非如此了，在几年房地产价格大幅上涨的情况下，投资者更多的不是拿房子用来出租，使其最本质的居住功能得不到体现，而是更多地把其当作一种保值增值的金融工具，这对于一个不健全市场来说是非常危险的。

独立地产评论人牛刀认为这就是中国房地产泡沫形成的原因之一。

牛刀指出，全世界没有哪个国家住房是可以用来保值的。原先有的国家进行了这种尝试，1980年代有拉美等国，1990年代有日本，本世纪有美国，但最终全部以失败而告终。现在中国市场也出现了这样的状况。可以肯定的是，用房地产来保值最终什么也保不了，只会形成泡沫。

“即便给多余的钱找个出路是合理需求，放眼如今的市场，房地产也未必是投资资金的最佳归宿。”牛刀说。