伎俩4

    外资身份做掩护手续难办囤地有理

    除了主动修改规划外，开发商自己的一些特殊“身份”也经常成为其囤地的理由。

    以屡屡登上“囤地黑名单”的华润门头沟地王为例，2007年12月，经过长达285轮的竞价之后，门头沟新城冯村地区一期居住项目最终被华润置地(武汉)发展有限公司拿下。15亿元的成交价比44332.17万元的挂牌出让起始价高出两倍多，而楼面地价达到了5245元/平方米左右。就是这样一个2007年北京众多“地王”中的“地王”，从去年至今，一再被国土部、北京市国土局以“闲置土地”为由点名批评。而华润置地当时给媒体的公开回应便是，该块土地之所以没能及时开工，全因自己有外资背景，投资项目需发改委审批，两年来，国家发改委的审批手续迟迟都没下来。

    对此，国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，除了2004年“8·31”大限前的地块为毛地，可能存在产权纠纷等问题外，近几年各地供应的土地多以熟地为主，国土部门供地前也肯定测算了相关开发商审批手续所需要的时间，不可能给一块铁定无法按期开工的土地。

    而负责审批外资开发商拿地手续的国家发改委则表示，根据他们的工作流程，申报审批手续，内资企业最快8个工作日便可完成，外资由于要走国务院，时间要稍长一点，但审批手续最长不超过3个月。

    说到审批手续难办，就不能不提及开发商在申报审批时所要递交的材料，一位长期从事外资企业拿地审批的政府人士向记者透露，在实际工作中，他们就碰到过个别开发商在上报审批材料时，乱报一气，故意造成规划上的缺陷，使规划建设许可批准时间被拖延的情况。

    伎俩5

    大地块分批开发延期盖房“顺理成章”

    在预期未来房价看涨的情况下，开发商拍得一块土地后，原本分两期就能开发完毕，却故意将土地分割成若干小块多批次开发，这样变相囤地的招数在业内不胜枚举，甚至成为了开发商拿地后的明规则。

    西南三环的某200万平方米大盘便是一个极好的例子，该项目究竟是哪一年拿的地，已经无从考证，不过自2004年以4200元/平方米第一次开盘后到最新一期预计3万元/平方米，价格上涨超过6倍。焦点房地产网的历史数据显示，6年的时间，该项目共调整了41次价格。而其具体开盘了多少次，连项目经理都数不清楚。

    “开发期数由一两期变成三四期，甚至是七八期，这样一般两年内就可以盖好全部上市的房子，最终可以陆续卖上三四年。随着后期房价上涨，同一地段的房价比两年前上涨四五成，甚至是一两倍，开发商自然赚得‘盆满钵满’，利润比正规开发要高出好几倍。”在一位不愿公开姓名的开发商眼中，多批次开发时常会演变为“变相囤地”。

    伎俩6

    倒手买卖不开工别怪我

    如果说上述开发商的囤地招数尚且有所顾忌，那么部分开发商所采取的拿地后囤地几年不开工，在升值之后倒手一卖，在净赚利润的同时，也将囤地的罪名归结给下一任接盘者的“伎俩”可谓是“露骨”了许多。

    在今年4月国土部通报挂牌督办的18宗闲置土地中，工体北路4号地便是通过上述方式，将开工日期整整拖延了约四年之久。

    2006年，李泽楷旗下盈大地产全资子公司——北京市启夏房地产开发有限公司以5.1亿元的代价获得工体北路4号地块，按照土地出让合同的约定，工体北路4号地的开工日期为2006年9月20日，为赶在奥运会前完工，项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个土地出让合同的约定最终变成了一纸空文，一直未能开工建设。直到去年8月21日，香港上市公司瑞安建业公告，向盈大地产作价约1.18亿美元折合人民币9.2亿元的价格购入工体北路4号地项目，借此李泽楷净赚4.1亿元利润。

    尽管在随后的国土部以及北京市国土局的处罚中，北京市启夏房地产开发有限公司被罚款510万元，但与囤地三年多带来的4.1亿元利润相比，罚金就显得微不足道。