上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。

　　某家股份制银行高层对中国证券报记者表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。

　　上述人士透露，从个人住房贷款看，重度压力下对个人住房贷款利率执行上浮10%以上的客户影响较大，房价下跌30%对贷款房价比率在70%以上的个人住房贷款会有一定影响。“这主要为2010年以来新发放贷款，房价下跌可能导致抵押物不足以覆盖贷款本息，理性违约比例会上升。”

　　从房地产公司贷款情况看，重度压力情景下抵押物价值仍基本能够覆盖本息。但个别企业目前经营状况一般，在持续重度压力，预期销售资金回笼将受到一定程度影响，销售现金回流降低。

　　测试结果偏乐观

　　与银行业内人士乐观形成鲜明对比的是，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。

　　“在此次商业银行提交给监管机构的报告中，对于整体宏观经济的判断则不在其中，这将在一定程度上降低压力测试的真实性和可信性。”

　　根据国际经验，如果房价大幅回落超过30%，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。相比之下，商业银行应高度关注房地产开发贷款业务。在重度压力下（即房价下跌30%），商业银行对房地产开发贷款不良率将出现较快速度的提高。因此，商业银行必须对客户违约的潜在风险更加重视，必须采取措施保持自身稳健。如果房价下跌导致房地产开发商运行困难，房地产开发贷款风险在不断增大。

　　专家表示，如果房价持续系统性下降，商业银行贷款不良率将可能成倍增加，这对于我国商业银行乃至整个金融系统来说都是很大的挑战，可能威胁到整个国民经济的稳定与健康发展。

　　专家建议，商业银行应积极应对当前房地产市场所出现的问题，切实提高应对风险的能力，做到防患于未然。银行对个人住房贷款，要尽快对不良贷款余额偏大的分支银行进行风险排查；要对已通过竣工验收的现房办理住房按揭贷款；要加强对个人第一还款能力分析，通过对包括借款人工作单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况。对住宅开发项目贷款，必须在项目审批手续完备、“四证”齐全、项目资本金足额到位、项目综合效益较好的前提下发放，必要时可以提高项目资本金比率。

　　此外，我国房地产业经过10多年高速发展，一些城市的主城区房地产（包括住宅、写字楼与商铺等各种房地产产品）开发投资与建设已进入相对饱和阶段，房地产价格也上升过快，进一步增长乏力。因此，专家建议，商业银行应在保持一线城市信贷优势的前提下，逐步扩大二、三线城市的业务规模。

　　“没有惊吓，只有惊喜”。近期陆续完成的房地产贷款专项压力测试的结果，让许多商业银行的高管颇为高兴。在房地产调控之靴并未完全落地，房价未来走势悬而未决之时，商业银行似乎已经做好了充分的准备。