测试结果偏乐观

　　与银行业内人士乐观形成鲜明对比的是，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。

　　“在此次商业银行提交给监管机构的报告中，对于整体宏观经济的判断则不在其中，这将在一定程度上降低压力测试的真实性和可信性。”

　　根据国际经验，如果房价大幅回落超过30%，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。相比之下，商业银行应高度关注房地产开发贷款业务。在重度压力下(即房价下跌30%)，商业银行对房地产开发贷款不良率将出现较快速度的提高。因此，商业银行必须对客户违约的潜在风险更加重视，必须采取措施保持自身稳健。如果房价下跌导致房地产开发商运行困难，房地产开发贷款风险在不断增大。

　　专家表示，如果房价持续系统性下降，商业银行贷款不良率将可能成倍增加，这对于我国商业银行乃至整个金融系统来说都是很大的挑战，可能威胁到整个国民经济的稳定与健康发展。

　　专家建议，商业银行应积极应对当前房地产市场所出现的问题，切实提高应对风险的能力，做到防患于未然。银行对个人住房贷款，要尽快对不良贷款余额偏大的分支银行进行风险排查；要对已通过竣工验收的现房办理住房按揭贷款；要加强对个人第一还款能力分析，通过对包括借款人工作单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况。对住宅开发项目贷款，必须在项目审批手续完备、“四证”齐全、项目资本金足额到位、项目综合效益较好的前提下发放，必要时可以提高项目资本金比率。

　　此外，我国房地产业经过10多年高速发展，一些城市的主城区房地产(包括住宅、写字楼与商铺等各种房地产产品)开发投资与建设已进入相对饱和阶段，房地产价格也上升过快，进一步增长乏力。因此，专家建议，商业银行应在保持一线城市信贷优势的前提下，逐步扩大二、三线城市的业务规模。

　　“没有惊吓，只有惊喜”。近期陆续完成的房地产贷款专项压力测试的结果，让许多商业银行的高管颇为高兴。在房地产调控之靴并未完全落地，房价未来走势悬而未决之时，商业银行似乎已经做好了充分的准备。

　　银行业内人士透露，目前房地产贷款风险基本可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。

　　中国证券报记者掌握的商业银行压力测试结果给出了同样的答案。在商业银行中，民生银行对房价下跌的承受力最大，容忍房价跌幅在四成左右；工商银行、建设银行对房价下跌的容忍度次之，约为35%；交通银行、中国银行、华夏银行、兴业银行等能承受的房价跌幅约为三成。

　　显然，这是一份异常优异的答卷。但有专家指出，限于情景参数设置的局限，房贷压力测试的结果偏于乐观，而一旦房价出现持续性回落，对于整个银行系统而言，房地产贷款风险敞口大范围暴露也是不容忽视的。