观望明显

　　量价齐跌迹象凸显

　　当人们纷纷预测开发商的投资热情将逐渐降温时，部分一二线城市的房地产市场已经寒气逼人，尤其进入5月之后，“量价齐跌”的迹 象已 经 逐 渐 凸 显 。 业 内 人 士 预测，短期内开发商很可能陷入更深的观望。

　　中国指数研究院对35个城市的监测结果显示，上周(5月3日-5月9日)，有26个城市商品住宅成交面积环比下跌。在深圳，上周二手房市场共成交2509套，环比下降35.3%，一、二手房总成交2799套，环比下降32.5%；在上海，5月3日至9日的商品住宅成交面积为7.1万平方米，是近五年来同期最低的一周。

　　据北京中原市场研究部统计数据显示，5月上旬，北京商品房现房住宅成交总量仅147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%。而非政策类的期房成交量也仅为1758套，相比4月上旬同期的3722套，下跌了52.8%。

　　一些二线城市的楼市交易情况同样“冷清”，比如在河北秦皇岛市，最近的一项调查结果显示，近七成购房者推迟了购房计划，楼市进入了观望期。

　　成交量下降的同时，一向“坚挺”的房价也开始松动，部分项目开始调低开盘价格。据了解，北京龙湖·蔚澜香醍145平方米的三居板楼，5月8日开盘均价是每平方米17000元，比之前销售人员透露的预沽价下降了3000元；已经在北京市房地产交易管理网上登记9号预售的新天际S P A C E +延期了开盘时间，销售员报出的预计均价也降低了3000元。房价下降的预期让很多开发商不得不调整心理价位，并展开优惠促销。

　　楼市降温的同时，土地市场也遇冷。据中原地产4月对全国12个被监测城市土地情况看，总体成交面积约1108公顷，为2010年以来最低点。居住用地成交面积579公顷，环比下降52%，低于前12个月均值25%。从各地情况看，除武汉、 长 春 较 上 月 有 较 大 幅 度 增加外，其他城市均开始回落，其中北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州无宅地成交，从而导致4月各地地价明显下滑。据中原12个被监测城市居住用地楼面地价数据，均值约为1866元/平方米，为2009年5月以来最低位。

　　与此同时，4月各地居住用地溢价率回升至2月水平(70%)，但同2月高溢价率有所不同，4月主要以二线城市低底价的小规模地块溢价为 主。4月 累 计 流 标 率 同 上 月持平，相比上月旺盛态势，4月不但成交大幅缩减而且流标地块大为增加。累计到4月，除沈阳流标率相对较高外，其他城市流标率均在达到25%。

　　审慎分析

　　调控效果不可盲目乐观

　　楼市新政实施以来，楼市出现了 许 多 新 动 向 ， 比 如 观 望 气 氛浓厚，成交量下滑乃至量价齐跌，但也有不同的声音。素来爱做惊人之语的华远集团总裁任志强就在其博客中指出，将北京房价下降了8000元的好消息认为是新政取得了重大成果具有欺骗性，“却不知道北京不给高价房发放预售许可证，少了新盘的高价自然房价就下跌了。”

　　对于楼市调控效果具体应该如何看，有业内人士认为，当前楼市降价实为假摔；也有人士认为，房地 产 开 发 商 的 降 价 行 为是 在 上演“苦肉计”。他们指出，目前，部分城市房价到底是真跌还是假摔尚不能确定，即使真跌幅度具体有多大也缺乏权威机构公布的数据支撑，因此不要过分渲染所谓的新政调控效果，同时，对于部分房地产开发商的降价行为也应仔细甄别，警惕房地产开发商上演“苦肉计”，对于楼市调控效果切不可盲目乐观，错过最好的用药时机和力度。

　　接受记者采访的专家认为，供求 关 系 等 综 合 因 素 将 影 响 和 制约2010年房价走势。眼下，部分地方就已经出现了放量供应的苗头。据有关机构披露，在北京，许多开发商为了尽快完工以取得预售证，已经开始加班工作，甚至不惜发放“扰民费”。

　　陈国强乐观估计，这种后续供应增长会在一定程度上缓解供需矛盾，下半年就全国而言房地产市场会出现比较充足的供应，不太可能出现今年年初部分城市房价飙升的局面。

　　杨红旭也表示，1至4月商品房新开工的数据反映出商品房新开工面积依然快速增长，有助于增加2010年商品房供应量，从而逆转商品房供不应求的格局。

　　不仅如此，土地市场的降温也在一定程度上冷却了房价飙升的热度。5月7日，上海热点地块底价成交、北京顺义一住宅项目地块因开发商给出的价格低于招标地价而流标。此前，全国70个城市住宅用地平均楼面地价已经连续三个月出现回落 。 “ 如 果 这 样 的 情 形 持 续下去，势必会影响市场预期从而引导房价的回落。目前，高房价回调趋势正渐次加强。”陈国强说。

　　此外，遏制房价过快上涨还有“杀手锏”。其中，调控新政明确要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。业内人士认为 ， 如 果 达 不 到 调 控 部 门 的 预期，不排除接下来将有更严厉措施出 台 的 可 能 性 ， 比 如 “ 住 房 保有税”等税收政策，这无疑会成为遏制高房价的“利器”。