银行呼吁有关部门尽快出台细则 明确模糊概念

    据银监会权威人士透露，二套房认定标准将有大变化：

    二套房认定将以借款人实际持有房屋数量为准，而非现行以银行信贷记录为准。无论有没有贷款，只要手头有一套房，再贷款买房就视为购买二套房。

    二套房认定以家庭(包括夫妻双方和未成年子女)为单位。

    认定标准

    二套房以房为限 以家庭为单位

    中国银监会银行监管一部主任杨家才日前表示，第二套住房的认定标准，以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。这将是对以贷款记录认定二套房政策的一个改变。

    据了解，此前执行的二套房认定标准通常是根据是否利用贷款购买住房，且贷款是否已经还清来界定，而酝酿中的二套房贷执行的原则却是“以房为限、以家庭为单位”。业内人士表示，一旦“以房为限”的精神成为正式文件下发执行，中小业主的房地产投机将受到严重打击，“全民炒房”的现象很可能成为历史。

    日前国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确要求，二套住房的认定标准由住建部会同人民银行、银监会抓紧制定，目前具体细则还在制定过程中。

    市场影响

    有望降低房产市场的投机性

    北京中原三级市场研究部研究总监张大伟在接受记者采访时表示，以房为限的原则，很大程度上使房产回归了居住的本质，房产的投机性将大大降低。

    “这将彻底扭转目前已经开始形成的普通工薪阶层对房子的投机心理，短期内将使得房产市场投机潮锐减。”张大伟说。

    以房为限的政策一旦执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇，必须执行首付50%、利率1.1倍的严格政策。这一举措无疑将使得市场的房源供应大大增加，也抑制了一户家庭有多套空置住房的现象。

    根据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在目前的商品房市场上，第一套房全款购房的比例高达50%，特别是在2005年以前购房的人群中，80%以上为全款购房，这部分面临着再置业或者升级居住的业主，一旦选择出让手中的房子，将会给市场带来大量的房源。同时，“以房为限”的原则也限制了这部分客户消耗目前市场的房源，降低了他们利用金融杠杆进行再投资的可能。

    张大伟表示，新原则对于中小投资者的心理威慑力将会非常大，首次提及了住房回归消费品本质，但是需要注意的是目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。“以房为限”的作用究竟有多大还要看政策细则出台后的实施效果。

    诸多细节未明 银行左右为难

    尽管从有关主管部门官员的吹风让“二套房”定义越来越清晰，不过，楼市新政中仍有诸多概念需明确，银行在执行新政时仍然面临左右为难的困境。

    广州一股份制银行个贷人员表示，房贷新政要执行到位，避免各家银行标准不一甚至钻空子的混乱情况，还需有关部委尽快出台具体的细则。目前，虽然有不少银行相继出台了新政执行细则，但是对于以上存疑的地方，仍然保留了空间，如一股份制银行的新政执行细则表示：“第二套住房贷款的定义以中国银行业监督管理委员会的最新正式解释文件为准。”

    此外，尽管新政执行尚处磨合期，但是，鉴于国家挤压房市泡沫的决心，不少银行对于房贷已望而却步。一家股份制银行人士对本报记者表示，去年该行由于发放的房贷太多，而利率大都是打折的，目前对其业绩已经造成拖累，今年该行的个贷重心将转向经营性贷款，而另一股份制银行人士表示，该行自去年下半年信贷开始收紧时便已很少发放第二套房以上的房贷了。