从多家研究机构发布的监测数据来看，北京楼市终于进入了真正的冬歇期，在成交量萎缩的同时，新盘的供应量也接近“冰点”。2月，预计北京上市楼盘仅有10个，而豪宅、别墅双双“下架”，均不见踪迹。值得一提的是，2月计划入市的项目多数是普通住宅，远郊楼盘普遍表示“尚难定价”，五环内的4个项目平均报价已达29875元/平方米。

上半年楼市供应仍稀缺

记者调查发现，从2月份即将开盘项目的物业类型来看，多为普通住宅项目间或有公寓及花园洋房项目出现，而别墅豪宅则难觅踪迹。统计显示，2月开盘项目中有7个项目是普通住宅项目，这些项目多位于五环外，每平方米价格在一到两万元之间，总价在百万元左右。而公寓项目仅有2个、花园洋房项目仅博悦府一个。而往日市场上较为瞩目的豪宅、别墅项目难觅踪迹。

对此，任启鑫分析认为，受节假日影响，市场需求并不强烈，开发商推盘意愿也不大，计划开盘的项目也主要是以刚性需求为主的客户为目标，因此推出了总价较低的产品。而豪宅别墅项目由于主要针对的是高端消费群体，这些群体并不急于买房，他们不会赶在春节期间看房选房。此外，海南国际旅游港发展规划的获批，海南楼市炙手可热，许多投资者纷纷转移了目光，有相当一部分投资者撤出了北京市场，这种情况自然也引起了开发商的关注，也成为了影响他们推盘的因素。

任启鑫预计，虽然2月份开盘项目不断，但是随着天气转暖，3、4月份开盘项目会明显增加，但总体来看，2010年上半年楼市仍然是供不应求的趋势，价格仍将持续高位。

多数项目开盘“玩”低调

1月份成交量快速下跌，从一定程度上影响了2月开盘项目的进程。加之春节即将来临，开发商推盘意愿明显降低。据亚豪机构统计数据显示，2月计划开盘的项目仅10个，与此前几个月的开盘项目相比，可谓寥寥无几。

据统计，在这10个项目中，首次开盘的纯新盘项目仅有2个，分别是位于大兴区黄村的博悦府项目和位于朝阳区北土城路的元大都7号项目。此外均是老项目后期开盘。而2月开盘项目中，远郊楼盘普遍表示“尚难定价”，五环内的4个项目平均报价已达29875元/平方米。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，受春节长假、政策调整等因素影响，2月计划开盘项目骤减尚符合往年的推盘规律，但年末年初的调控组合拳加快了楼市降温之势。当前中国经济面临着通胀的风险，央行在年初就上调了存款准备金率，打出了收缩流动性加强金融监管的第一拳，尤其是对房地产行业的资金监管将变得更为严格。这些因素不仅使开发商对楼市预期变得不甚明朗，而且也导致了购房者出现了观望情绪，最终造成了楼市急剧降温。

针对五环外楼盘普遍难定开盘价，任启鑫认为主要是一般市场出现回调，首先是远郊楼盘以自住需求为主体的客群将受到冲击，暂时搁置购房意愿，令远郊楼盘价格面临震荡。加上远郊区域土地集中供应，区域竞争加剧，因此远郊楼盘往往临近开盘时才能够结合区域楼市的变化和购房人的需求明确价格。

专家观点

未来6个月高档住宅依旧看涨

世邦魏理仕透露，2009年新入市的高档别墅项目几乎全部是现有别墅项目的后期，主要分布在顺义温榆河区域、昌平亚北区域、海淀西山区域这三个传统别墅区。从这些区域的土地供应情况看，受规划条件限制，未来独栋为主的高档别墅项目将越来越稀缺。2009年四季度北京高档别墅售价达到34250元/平方米，与第三季度和去年同期相比分别增长了10.7%和20.9%。

世邦魏理仕认为，预计在未来六个月，高档公寓价格仍将保持上涨势头。这主要是由于相当一部分开发商在2009年楼市的繁荣中已经回收了大量资金，库存量也处于低位，因此2009年初房价大幅度优惠的场面很难再现。2009年出让的土地中，城八区居住类用地的总规划建筑面积较2008年下降了41%。由于高档公寓项目主要分布在城八区，因此未来高档公寓的供应量也将随之出现下降。另外受供应减少的影响，城八区居住类用地的出让价格也大幅提高，各区域的地王纷纷涌现。成本和供求关系双双成为推动高档住宅价格长期走高的因素。

2010年全国有800万平方米供应缺口

DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，随着宏观经济环境的好转，2010年房地产开发投资增幅将较2009年提高，加上2009年底政府大力打击捂盘、囤地行为，预计2010年商品住宅的新开工面积将较去年增加，但不可忽视的是，项目从建设到推出市场最快需一年的周期，预计供应高峰期将推迟至2011年。经对历年商品住宅的新开工面积及批准预售面积的分析，预计2010年全国商品住宅新增供应量将达9亿平方米，相比2009年的成交量，整体市场有望达到供求平衡。不过，一线城市由于库存消化较快，去年新开工面积总量预计只有3900万平方米，较2008年减少17%。以2009年的总消化量以及2006年以来余下的库存来看，2010年市场仍将欠缺800万平方米的供应。

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1月别墅淡季热销

研究机构的统计数据显示，截止到1月21日，1月京城楼市共有32个项目陆续推出新房源，新增供应量为4650套，新增供应套数环比下降4成。1月前两旬的市场开盘均价为21141元/平方米，环比上涨11%。

协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁指出，1月各项新增供应全面走低，主要是因为迎来传统淡季，加上政府相继出台稳定房地产市场价格走势的政策，这些都已影响到现今开发商的楼盘销售，所以一些开发商将开盘时间一拖再拖，以排号摇号小批次入市等方式来抬高自身人气和客户量。1月开盘的特点是，别墅类产品和公寓类产品放量增大，由于目前北京市高端住宅市场仍然处于供不应求的状态，特别是别墅类产品，在1月上市的产品多为400平方米以上的独栋别墅，因用地的特殊性大大提高了其自身的保值性，成为这类产品在淡季热销的首因。