国家二套房贷新政出台后 各个银行仍未下发操作细则

　　◇银行业人士表示，关于二套房贷的具体细则可能在本周出台，审批工作届时才能启动

　　◇“贷款利率严格按照风险定价”存在模糊性，可能导致利率出现竞争性下浮

　　二套房贷首付不得低于40%已渐成各大银行严守的底线，但二套房货的利率仍未揭盅。昨日（12日），记者从业内了解到，国家新政出台后，由于仍未下发操作细则，广州地区多家银行暂停二套房贷的审批工作。而对于二套房贷利率“风险定价”的规定，银行普遍反映“有些模糊”，仍待确定。

　　本周或出台操作细则

　　“到目前为止，我们仍没有接到任何通知”，某国有银行相关人士昨日向本报记者表示，“相信本周具体细则就会出来，二套房贷的审批工作届时才能启动”。

　　国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)明确贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　虽然细则仍未下放，但可以确定的是，各大银行对首付40%已基本达成共识，“首付40%没有商量余地”，中信银行客服人员向记者透露，在这个风口浪尖的时刻，没有银行会违背这一规定的。“即使有银行答应给客户三成首付优惠，在审批中也很难通过”。

　　“风险定价”给予银行自主权？

　　值得注意的是，对于二套房贷的另一核心问题——贷款利率，目前银行业仍存在较大疑问。

　　2007年9月27日，央行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

　　2008年，房地产市场急转直下，二套房贷政策在实际中被“灵活操作”，房贷利率也并未按照上述规定严格执行。

　　而国务院此次出台的《通知》对二套房贷的利率表述为“严格按照风险定价”，并未提及具体标准。

　　兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委对本报记者表示，“风险定价”与之前的1.1倍二套房贷利率之间的关系是怎样的，这需要监管层作出澄清。“如果是取代关系，就意味着之前的规定失效了，利率就可以在一定幅度范围内浮动，如果不是取代关系，银行就要执行1.1倍的二套房贷利率”。

　　不少银行业人士昨日也反馈，“贷款利率严格按照风险定价”这一未给予定量底线的要求给银行留足了自主权。有分析认为，这一模糊的政策完全可能导致部分银行对二套房贷利率在基准利率基础上展开竞争性下浮。

　　二手楼市

　　业主转嫁税费 买家观望

　　政策频繁出击，使全国楼市成交量出现明显降温。二手房交易税费转嫁的潜规则卷土重来，卖家加价销售开始流行。

　　营业税“2改5”实施后，记者从多家中介处了解到，从1月1日开始，不少二手房卖家上调了挂牌价格。记者在荔湾区某中介看到，此前挂牌一套住宅现在不到两个星期就涨价2%左右。分析人士认为，业主此时上调价格，多半是税费转嫁。

　　中原地产统计数据显示，营业税“2改5”后，在其监测的8大城市中，上海和广州二手住宅价格涨幅超过3%，其余城市价格涨幅介于2%~3%之间。

　　由于价格高企以及整体调整预期，二手市场已经陷于僵局，一方面业主转嫁税费，放盘价继续上涨；另一方面，市场成交大幅萎缩。数据显示，京沪穗深等城市近期二手交易骤然下降，其中，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超过20%。

　　国务院10日发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。该政策加大了市场的观望情绪，部分买家表示暂不考虑出手。

　　著名营销专家谢逸枫表示，来自北京、上海、广州、成都等一、二线城市的数据显示，2010年1月一周中国楼市的气温急剧下降，如果成交量大跌持续两个月，楼市会进入打折期，或将在2010年迎来二次拐点。

　　高层表态

　　住建部：遏房价过高过快上涨

　　据住建部网站报道，近日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开,住建部部长姜伟新作工作报告。

　　姜伟新指出,要继续把住房工作作为重中之重认真抓好。要完善政策，增加有效供给，继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨。同时要研究促进中长期房地产市场稳定发展的政策。

　　姜伟新指出,要在保证质量的前提下，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。