按揭合同条款藏“魔鬼”细节 利率调不调要看银行“脸色”

　　年末银行信贷政策收紧风声满营，一些置业人士为免夜长梦多，赶紧入市，先拿房贷利率7折的优惠再说。假如明年房贷政策有改变，目前的存量房贷下调优惠是否就一定不变吗？记者采访了亿诚按揭业务总监陈广雄，他认为，银行是否调整存量房贷的优惠幅度，一看央行政策，二看市场竞争。根据以往经验，若信贷优惠收紧，银行一般针对增量房贷做调整，对存量房贷不做收紧；若信贷优惠更加放松，存量房贷也有机会享受最新优惠，“老贷也可享新惠”。

　　利率是否按年调整看合同条款

　　亿诚按揭陈广雄向记者出示了两份银行按揭合同，分别来自两个不同的银行。第一份按揭合同条款简单，具体条款如下：

　　本合同的贷款利率按以下标准确立，初始贷款利率以借款借据记载为准：

　　人民银行同期贷款基准利率下浮30%。

　　利率调整方式为按年浮动，利率调整日为每年与贷款发放日期相对应的日期。

　　陈广雄表示，这份银行的条款没有藏“魔鬼”，下浮30%基本上可以断定为板上钉钉，以后即使改变也是与人民银行同期贷款基准利率挂钩，下调幅度不会再做调整。陈广雄介绍说，内地银行利率调整方式为按年浮动，调整日有两种计算方法，一是1月1日调整，二是按贷款年度来调整，即每供满12个月才调整一次。外资银行的利率调整方式为按季浮动，由此可看出外资银行利率调整较为灵活且及时。

　　陈广雄向记者出示了另一份合同。这份合同光是利率调整这一条款就非常复杂，借款人宜逐字逐句斟酌要义。

　　本合同执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，即月利率为 %；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。

　　……

　　本合同项下贷款的利率调整日按下列第壹种方法确定：

　　壹：于每年的1月1日调整。

　　贰： (此项空白) 。

　　如按照中国人民银行调整后的新利率政策，对于贷款利率商业银行在一定幅度内可自行决定适用标准的，贷款人有权在该规定幅度内选择某一利率标准适用于本合同，借款人同意遵守该标准，按该标准履行义务。

　　陈广雄表示，划线部分为银行按揭合同关于利率调整的补充条款。“魔鬼”细节在于“对于贷款利率商业银行在一定幅度内可以自行决定使用标准的”这一句话，这段蕴涵的意思是贷款银行有权选择适用标准。只要不违反央行政策，及不违反政策情况下，银行会根据市场上竞争力需要是否追踪同行业的利率标准。

　　以往经验：存量房贷有议价能力

　　亿诚按揭陈广雄表示，即使银行在合同细节为自己留下了日后调整优惠幅度的空间，但银行对存量房贷的调整非常慎重。从过往经验来看，老贷客户可以享有新的优惠。如2006年，国家对首次置业者提供利率8.5折的优惠，之前按照基准利率发放的贷款后来也可以享受利率8.5折的优惠；去年底至今年初，老贷客户之前只享受利率8.5折的优惠或遭受利率上调10%惩罚的“二套房贷”供楼者，也基本上可以享受到利率下调三成的优惠。

　　陈广雄表示，银行是否调整优惠幅度，一要看央行政策，央行明确说明的地方，银行会依规定执行；二要看市场竞争，去年年底至今年年初部分银行开始并不想下调存量房贷的优惠幅度，尤其是对“二套房贷”的优惠，后来由于银行间争抢存量房贷蛋糕，“你不给我优惠我就房贷搬家”，导致各个银行为稳住自身的存量房贷，利率优惠幅度趋于一致。